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2017年快用完了，这一年，房地产行业极其不稳定。 从南京城轰动抢房这种小概率事件中，可以看到：我们有调控经验，但是却没有应对调控后突发场景的经验。这种小众案例就是应对突发场景经验不足的一种表现。 这里有两个重要时间点。 第一个，全面建成小康社会的2020年。 小康的关键看住房，预示了房地产的增量还可以保持3亿。到2020年，基本上中国房地产成交到达一个巅峰值。 第二个，基本实现现代化的2035年。 城镇化脚步不能停，要保持平均每年GDP增幅1.2的水平，在2035年，三四线房地产开发基本结束，也就意味着房地产从现在的增量开发，变成了存量开发。 为什么说2017年特殊呢？ 2017年从1997年房地产房改那一年开始算，刚好20年。2017年到2035年差不多也接近20年，这刚好是一个中间转折点。房地产从高速增长高频波动，转变为平稳增长低频波动。 2018年的房价判断，无法从一个维度上简单考量，因此在明年会变得愈加艰难。 这里有几个维度： 1.供需结构 市场需求量不会有所减少，市场需求主力还是商品房。 2.土地环节 土地定向出让给国企背景开发商，商品房供应量很少。 3.看需求量 资格最宝贵，不是想不想买，而是能不能买。 4.外力介入 租售并举、大量的供应限价房或者共有产权房。 所以，2018年房价整体而言，不会跌 给三大群体的建议 第一类，刚需群体 恭喜你，拥有比钱更加宝贵的东西：资格。今年年底到明年，是一个比较好的买房时间点。因为市场相对比较冷淡，用户可以保持冷静，买一手房是比较划算的。 建议一步到位，因为未来我们不知道政策的关口会怎样，考虑学区等因素。能够买小三房就不要买大两房，能够买好位置就不要买差位置。 第二类，家庭资产保值群体 未来房产税征收的重点一定是那些拥有多套房的那群人。所以我不建议在单个城市拥有太多房子，最好不要超过3套。如果超过3套，考虑重新盘整家庭资产，或者换一个城市购买或者卖掉。 尽量选择一个好城市，房产配置的质量，不建议配置老破小，建议采用良性配置。时间上建议尽量选择2018年上半年配置好自己的家庭资产。 第三类，投资客 投资买房未来会严格把控。哪怕我们利用低杠杆买到一套房子，未来你想套现，一定是会通过税收的方式吞掉你大部分利润，所以你不一定会获得很好的报酬，还有政策打压的风险。所以建议这些朋友，要么做成家庭资产配置长期持有，要么早点出货。 在双十二的直播中，我们收到了2400多条有关房子的留言，整理出以下10个精选问题。 1.在一个陌生的城市，如何能买到性价比高的房子？ 这里有几个判断供大家参考： ①城市政府的未来规划。比如重金建地铁，建地铁的方向可能是未来增值的核心方向。 ②看开发商重点布局的位置。开发商愿意布局的位置是未来潜力较好的位置，特别是品牌开发商。 ③看人口数据。房地产价格根据流入人口、外来人口的数据来定。如果一个城市有非常强劲的外来人口导入的话，那房价是没问题的。 2.两年以后，租赁房会很多，买房是不是更难了？ ①两年后，租房的会很多，这是“租售并举”带来的一个现象，中国的初次买房年龄往后延。 ②城市最底层的买房需求可能会被替代。 ③买房会不会越来越难需要辩证来看： 以前没得选择只能买房，现在有了更多选择，本质上买房变得更加多元化。未来买房有了替代品，有商品房、政府限价房，还有共有产权房。 所以并不能说买房越来越难。 3.任志强：一线城市房价十年翻一倍，三线翻两倍？ 三线城市是不是更有投资价值？首先一线城市只有5个，三线城市数量较多。其次，三线城市房价整体会有一个较好的抬升，但城市不均衡发展也是特别明显的。所以在选择三线城市的时候，首先对这个城市要足够熟悉了解，其次需要判断城市未来的发展潜力。 4.现在持有两套房，今后房产税影响大吗？ 持有两套房并不算多，对于大部分人来说，还是可以把房子当作一个资产的身份的，不用太恐慌。如果持有三套以上房子或者房子在两个城市以上的群体需要注意了，房产税征收的是非普通购房群体。 5.明年信贷政策会放松吗？ 明年的信贷还是不会放松的。 今年信贷已经达到较高点，是现在基准利率的1.1倍。如果明年上半年经济发展趋势向好，会继续提升信贷比例。去年得知的消息，有很多银行已经停止放贷了，本质上是去库存去杠杆。 所以，在未来一年里，银行贷款还是非常严格的，要买房的朋友尽早买。 6.学区房值得入手吗？ 有学区房需求，建议尽早配置，基本上在怀宝宝或者小孩子一岁之前就开始考虑。如果试图投资，不建议买学区房，因为学区房政策倾斜会很大，而且每年对不同人筛选的变化都不一样。 7.公寓房可以投资吗？ 酒店式公寓本质上属于过渡性产品，它在政策上、法律上，某种程度上是违规的。如果某天政策打压下来是有风险的，特别是今年的一线城市，很多酒店式公寓被整治。作为投资品，房产置换周期较长，放在手里的时间也会很长。所以不建议投资。 8.杭州、南京等二线城市的底商或写字楼，值得投资吗？ 现在一线城市还有大量的办公写字楼地产，待市场发掘升值，周期不稳定且操作复杂，更别说杭州、南京等二线城市，目前不是很容易把控。所以这一行虽然有投资空间，但是投资门槛较高，在当下的时间点，非业内人士不建议采取投资行为。 底商、办公楼它本质上需要一定的投资门槛，就是你需要懂这一行才有可能赚到一笔钱，如果你不懂，其实很容易吃亏的。 9.明年深圳周边的房价会不会跟随深圳的步伐？ 深圳周边的房价已经起势好几年了，从前年的广州，去年的东莞，今年的惠州等。整个深圳的土地供应量是很少的，刚需客户越来越多地布置在深圳周边。这也非常符合城市群发展的一个模式，深圳未来与周边城市联动，例如地铁、公共交通道路的联动会越强。 10.三四线城市房价会跌吗？ 从辩证的角度来看，分短期、长期两个阶段。 从短期看，有很多因素干扰房价波动。例如土地出让这一维度，三线城市在特定阶段会出让大量土地，导致在未来一两年内，商品供应量较大，房价出现向下走势。从长期看，房地产处于一个持续向好的阶段。所以对于三线城市，房价整体还是比较平稳，稳健上扬的。
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