|
如今，人们茶余饭后关注的最多的还是跟房价有关的问题，大家都在期待房价能够降下来。从国家开展不动产全国联网到当前的各种限购、限贷、限价、限售、限网签，网络上各种房价要崩盘、楼市要变革的消息应接不暇。 但是理想是美好的，现实是残酷的，除了北京（楼盘）通州房价有了较大幅度下降、个别地方楼盘微调外，其余地方的房价基本没变化，该涨的还在涨，没有预料中的抛售，只有越来越紧缺的房源和惶惶不安的心情。是国家没有打到他们痛处吗？ 这次“房住不炒”的调控，让人看不清调控的套路。 解决刚需吧，首套房贷款利率普遍调高20%，不少地方收紧贷款、取消首套房补； 提高房源供应吧，不少地方限制了土地供应，停止了棚改，延长了审批； 抑制炒房吧，宁德市出台了新房价格每年涨幅6%以内，刚好超过贷款利率，其中意义耐人寻味； 降低热度吧，很多城市开始抢人大战，搞人才引进还给住房补贴，不知是去库存呢还是在加剧濒危的楼市。 总之，全国各地，各省、各市展开了各种各样的调控，政策手段“百花齐放”，有的真调，有的干脆不得人心。让国民看不懂国家策略走向，感觉中央只给了目标，地方政府在“自由射击”。很多人都在问，现在是买呢还是等呢？越等越涨呢？ 废话不多说，今天主要是给大家披露数据来了。让大家看清房价的资本构成，看一看我们购房者的钱都是流向哪里。 以下数据来自国家统计局和中国统计年鉴。既然政界披露的都是平均值，那笔者也就拿总量和全国平均数来说话吧。 地方政府通过卖地增加地方财政收入，所收资金归类在全国政府性基金收入决算中的国有土地使用出让金。从2007年—2017年，国有土地出让金收入增加到7.1倍。全国商品房销售额从2007年—2017年增加到4.5倍。2007年全国城镇平均工资2060元，2017年平均工资6139元，增加到2.98倍。工资计算的还是收入相对较高的城镇人员，实在是拖了出让金和商品房的后腿。 土地出让金占商品房销售额的平均值为41%，最高时为2010年的55.8%。也就是说，我们购买的商品房有近一半是土地出让金，划归地方财政。2018年1月，财政部披露2017年全国财政收入236608亿元（含公共预算收入172567亿，政府性基金预算收入61462亿，国有资本经营预算收入2579亿），土地出让金占比22%，如果只讲地方财政的话，土地出让金占地方财政收入的比例就更惊人。吃不吃惊，震不震撼？ 那再说说其他数据吧。主要是房地产开发商的的各类资本构成，因为他们要全部转嫁给消费者。 房地产开发商从买下地到建好房出售前，要缴纳的各种税费：有营业税、土地增值税、城市建设、教育附加、企业所得税等，城市不同、所处位置不同，税费会有所区别，其中营业税和附加一般为房价5.6%—6.5%左右，企业所得税为利润的20%左右，这里为了简单，把所有税费合计为10%； 全国房均价8257元/平米，用于购买土地的出让金占比平均值再降点为38%，计3137元； 建筑成本（材料、人工、水电、附属配套等等）计20%（1651元），没算高； 开发商向银行贷款利率6%，计495元； 运行成本5%，计412元； 剩下的就是毛利润：1735元。 企业毛利润可能还有一部分灰色支出成本等等，实际会比这个要低那么点。 以上图表相信大家已经看清商品房价格构成的本质，到底是谁拿了大头，谁在暴涨的房价中涉足，谁舍不得这个蛋糕，大家心知肚明。 打击炒房、打击房地产暴利、打击金融资本，实行限购、限贷、限售等调控行为，从全国平均值来看，我认为对房价影响不大。拿全国平均房价来看，从8000降到6000已经是底线，因为6000已经全部归财政，开发商赔本赚吆喝了。 但是按区域按城市来看，很多城市房价确实是缺乏理性，热门地段、热门小区的房价远远高于全国平均价。一系列调控手段必然会让炒房者把多余的房吐出来，填补真实供需缺口。 另外，国家土地出让金政策不改，腰斩价我估计是看不到了。除非国家拿自己的地建自己的居民保障房，改变商品房的性质，居者有其屋才会真正实现。
| 
