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7月17日，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。该方案一出，社会各界的焦点几乎都集中在“租购同权”上，其实该文件同时提出了“商改租”。 何为“商改租”？即，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。 随后，上海、南京和佛山等地也发文允许“商改租”。自上海和北京两地分别于今年1月7日和3月26日出台针对商业办公类项目的调控政策以来，两地的商办类项目销售量急速下滑。 “商改租”路途坎坷 如今，在京沪两地“奄奄一息”的“商改住”，似乎在租赁市场上找到了以“商改租”形态“复活”的政策依据。 但是，“商改租”不是你想改就能改！“商改租”是对针对企业而言的，商办类项目的开发商可以将旗下物业转为自持，然后向住宅方向进行改造。 这类改造行为必然受到政府监管，改建中除了要满足采光、通风和消防等各类要求外，改建行为需向有关部门申请。 北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽提到，以此次提出“商改租”的上海为例，该市消防部门对写字楼和酒店等“真商办”项目改造成居住功能有明确的限制，若后续没有消防机关的政策松动，改造很难成行。 中原地产研究院首席研究员张大伟则直接指出，“真商办”也不适合改造成住宅，“写字楼大多数是过道设计，没有足够的空间把厨房和厕所等居住设施加进去。” “商改租”拯救“商改住”？ 在一些人将“商改租”视为“商改住”的“出路”时，也有人对此并不看好。 “商改租”的前提是开发商必须长期将资产锁定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明确提出，“一旦‘商改租’，10年内不得转让”；南京也提出，“改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让”，广州则称，“改建后的租赁住房不得销售”。 开发商一旦自持物业用于出租，则完全是另一套商业模式，回报周期长，资金回流慢，而且租赁市场的收益率很低，对开发商来讲是极大的压力。 合肥市场前景 那么合肥是否适合发展“商改租”这一政策呢？仅从目前的合肥市场、已出台的相关政策以及一些成功案例来看，合肥有发展这一政策的条件，但是同样存在着很大的压力。 1 40年商住公寓销量与库存 在这里我们一起看一下合肥近三年来40年商办公寓的销量情况，暂不考虑商办写字楼。根据合肥楼市数据研究院数据显示，近三年合肥40年商办公寓总销量为41238套，近三年的供应量为67415套，库存量依旧很大。 2 相关有利政策 2017年7月5日，我省出台《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，政策明确提出鼓励企业将商业、公办等非住宅商品房转化为自持物业；对符合条件的商业、办公用房，可以由政府或其他投资者收购或长期租用。 3 合肥成功案例 1、合肥泊寓事业合伙人许君说，泊寓在合肥的第一家店在五里墩那边租了一层写字楼，作为长租公寓的房源。经过重新装修改造，这层写字楼被分隔成84套公寓，每套面积大约25㎡，对外以1300元/月的价格出租，目前的入住率达到95%。 目前五里墩片区二手房价格在1.5万元/㎡左右，其周边的新房价格几乎都在1.7万元/㎡以上，这样的房价并不便宜！ 2、长租公寓市场潜力巨大，当前又有政策利好，是房产企业转型的重要途径。泊寓的拓展模式，主要是集中式租赁，从当地国企、政府、村集体等业主手中，获取闲置厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。 目前，泊寓已与高新区签订协议，正式入驻高新区，规划房间达566间。这些房间将满足不少刚从学校毕业的年轻人和进入合肥的高科技人才等住房需求。而今年，泊寓计划要开设房间2000余间。 4 压力分析 虽然有政策支持，有成功案例典范。“商改租”在合肥有发展空间，但是同样会面临一系列的压力。 由于目前具体的政策细则未出，方案不明晰，很多开发商仍在观望中，真正的落实压力依旧很大。长租公寓是一个前期需要投入大量资金的行业。对于房企而言，长租公寓的利润远远比不上销售商品房。 前段时间被一张全国租金回报率图各种刷屏，那张图列举了我国个城市的房屋租金回报率总榜排行，图中显示合肥的租金回报率仅为1.81%，由此也可看出租金的收益率之低。
面对各路资本的踊跃难掩住房租赁市场正在面临的问题。合肥学院房地产研究所副所长凌斌将它们总结为：长租公寓市场资金需求大、融资难、盈利能力有待提高。 个人观点 “商改租”政策的出发点是好的，方向也非常的好。这一政策是将目光转向租房市场，在合肥应该会受到很多人的欢迎。 在合肥商业发展的整体大环境下，商业地产正处于高速发展的阶段，如果这一政策能在合肥落实，那么对于合肥商业地产未来的发展，是个利好信息，对于合肥的人民也是非常有利的。 但是这一政策的细则以及后期能否正真落实也是一个问号；一旦政策确定落实，开发商能否顶住巨大的资金压力同样是个问号！
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