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1.先聊房价为什么会涨？ 本轮房价的疯狂上涨，可以说是资本的最后一次盛宴。市面上出现了各种解释，有阴谋论，说是ZF故意炒地王，因为房价是国之命脉，经济环境不好必须靠房产支撑经济。有资本说，M2超发，大量资本在股市惨淡，实体经济不行的情况下只能流入房市。有说二胎的，人口继续增长导致刚需上升，教育资源紧缺导致学区房受热捧的。各家都有自己的一套理论，但还有一个更恐怖问题摆在面前，为什么这么高的房价下，还有那么多人觉得房价还会涨？甚至觉得房价上涨才是合理的？ 根据一些机构的满意度调查数据显示，近半年来对房价感觉满意的人数在不断增多，大家似乎都觉得房价上涨是个很正常现象。当目前越来越多的业内人士发声觉得房价要跌时，往往会收到各种不屑。个人认为，这是恐慌性购房造成的，目前大多数计划买房的人是因为看好房价持续上涨，而不是实实在在的刚需。这15年的股票市场是一样的，熊市的时候无人问津，牛市的时候，每天新开户的人挤破各个证券公司的营业部。因为当下房子的金融属性越来越强，买房不只是为了住，更多的是为了投资，实现财富的保值增值。买房俨然已成为最热门的一种投资手段。但也不得不说，股市终有大跌之日，房产终有泡沫破碎之时，越来越多的迹象表明这一轮的房价已经走到了尽头，下面我们来一一说明。 宏观调控 政府一系列的调控政策相信大家都已心知肚明，一句“房子是用来住的，不是用来炒的”的大纲，就是政府的核心观念。思路很清晰，一二线城市房价过快上涨，限购限贷，降低流动性，三四线城市去库存，加快消化周期。供给侧方面，国土部、住建部日前推出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中明确指出根据供需情况调整土地供应策略： 对消化周期在36个月以上的，应停止供地； 36—18个月的，要减少供地； 12—6个月的，要增加供地； 6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 住建部和国土部适时调整供地的文件前脚出炉，北京市拿过接力棒立马发大招： 1、2017年，北京市供地将大量增长。其中商品房供地161公顷，是去年同期的6.2倍，也是去年全年商品房实际供地量的1.5倍。 2、未来五年，全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。 150万套！等于再建一个新城。 需求侧：从资金方面抑制炒房需求。一方面，银行严控房贷增量，统计数据显示4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%，自今年1月份以来，已连续4个月上升。房贷政策收紧直接导致房产交易量下滑，房企资金回笼缓慢，房企融资压力骤增。另一方面，银监会近日连续下发关于银行业风险防控的文件，并开展一系列专项整治，房地产风险成为重点排查领域。监管部门对银行理财资金违规流入房地产也查得特别紧。大多数银行开始收缩房贷业务，控制房贷增量，同时在资金配置上更倾向于开展资金回笼快，收益高的业务。加上基金业协会目前对16个房价上涨过快的城市的房产融资项目，全部不予备案，从资金来源端掐断了房企扩大经营的念头。 流动性考虑 自动四万亿下来以后，不仅使地方债大量滋生，同时也出现了生产力过剩的状况，加上M2超发，市面上充斥着大量的货币，然而实体经济转弱，完全跟不上货币的超发速度。那么问题来了，实体经济没上去，货币不断增多会发生什么？就是恶性的通货膨胀，钱越来越不值钱。同时人民币会不断贬值，引发汇率问题。虽然中国作为世界工厂，不会出现津巴布韦那样的货币变草纸的通货膨胀，但也决不允许这样的风险不断滋生啊！怎么办？把钱锁住。房价上涨，然后限购限贷降低交易量，钱就锁到了固定资产里。至于未来通货紧缩怎么把钱收回来呢？降房价啊。瞬间就把超发的货币消灭了，可谓皆大欢喜。中国股市和楼市差不多，要赚钱就是两早，买的早和卖的早，筹码没兑现之前就是纸上富贵。 现在就是退潮了，谁能带着自己的钱撤退，谁就是上轮经济周期的大赢家，然后背着房贷负债的那部分人，就是这个周期的牺牲品，他们来负责买单。每个周期都会有牺牲品，还记得当年的下岗吗，就是那样的。所以现在的主题就是看好你自己的钱。投资的楼盘都是要有资金成本的，时间长了负担不起，没有资金滚进来，这个击鼓传花就继续不下去。所以你要是自住的比较多的城市我认为反而抛压不大，但是一二线这些热炒的不行，就是因为我知道这些城市已经全是热钱滚动的重灾区，所以我才会说到时候这些城市的抛压会非常大，而且杠杆加的多，那时候房价如果开始跌了，肯定会刷新你的三观。 人口和城市发展 房价其实就是人口问题，不断涌入的人口，让一二线城市觉得刚需一直都在，房价不会跌，可是事实真的是这样吗？这两年逃离北上广的呼声已经越来越响，想靠一二线城市的人口红利继续支撑房价，马上就要成为历史了。上海近几年的人口增速已将近0，甚至15年出现了负增长，刚需持续增长已经成了一句空谈。还有那些捂着学区房的，现在国内的教育也在改制，学校在招生政策也在不断变化。说白了学区房不过是一个击鼓传花的游戏，等哪一天招生不再根据学区了，最后一批人就会迎来学区房断崖式暴跌。 房价是国家的命脉？ 一直觉得房价跌了国家就完了的人，一直都是在自欺欺人罢了。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到ZF的问题，金融市场的烂帐ZF也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。真正的命脉永远都是外汇储备。08年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。 国家难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最理想的结果当然是把大家赶去三四线买房，给国家解套了，但是问题是没人会那么傻，所以这个问题不会有最优解，那么，我们来换个思路呢，既然我解决不了库存问题，那我放出风去让你知道我要保楼市，其实我是为了另一个更大的利益呢？ 在过去的一年里，外储为什么持续减少，绝不是离岸市场的问题，那里的总量有限，外储一旦要爆发问题也是在国内，大家如果持续换美元避险，外储绝对会顶不住，但是这大半年时间内，有一个现象你可以发现，那就是美元党的声音小了。去年外储一月到二月持续下降，但是到了二月三月就彻底站稳了，这出乎不少人的意料，因为按照道理说，汇市已经进入下行期，应该会越来越快才对，但是汇率虽然在节节败退，但是这半年时间内，他绝不是在溃败，外储一直稳定在32000亿左右，并没有减少，外汇持续贬值，但是央行并没有花掉太多弹药。外汇的表现和房产楼市的周期是完全一致的，彻底站稳的时间也是楼市起飞的时间，也就是说，这大半年时间内，这波楼市最大的成就就是彻底把社会游资全部锁在了一线房产，你想换美元？你没钱了！房产现在很难卖，要达到预期的价格，你看看成交量是多少，降价？降回原价你愿意卖吗？所以流动性彻底被锁死在一线房产市场，你还加了杠杆，你得还钱啊！美联储加息，你也只能站着看，因为你没钱换美元了。这就是所谓的灯下黑，大家一波炒作中国的楼市问题，把这个问题看得有多么严重，但是我用一个大问题掩盖另一个生死问题，大家都觉得ZF必须保楼市，这已经是宇宙真理了，但是你如果换个角度，假设这个大前提不存在呢？你仔细数数ZF的历史，远的80前不提，近的比如90年代，这才过了多少年你就觉得老大哥改吃素的？历史上比这更严重的事情多了，只有吃饭的问题才是本质问题。况且到现在你还买得起五万一平方的那也绝不是ZF要同情的对象。 房价崩了银行会破产？ 诚然目前银行积累了大量房产抵押资产，但有没有发现现在首付比例提高了？贷款越来越难申请了？房产抵押银行办的越来越少了？基本上都是平安普惠这样的公司在做大量的房产抵押。银行早就在未雨绸缪了。而且许多人觉得房价降了大不了房贷不换了，房子给银行，这样银行就会破产。别傻了，个人借贷对于银行现在肯定属于优质资产，你别看有的人说房价跌了就甩楼给银行，真的跌了敢不还钱试试？让失信者寸步难行，你以为这句话是说谁的？中国没有个人破产，你要是贷了200万，最后断供了，拍楼卖了100万，剩下的100万还得接着还。相比起来，企业大多都是有限责任，直接破产清算就好了。对个人的话花样就多了，催收是干啥的。国情就是这样的。 总结 房地产的核心就一个字，钱。房产问题就是资金问题，房产现象就是资金现象。有钱进来他就涨，没钱进来他就跌，其实这道理很多人也慢慢总结出来了，但是他们分析不出钱以后会多还是少。所以前几年外汇飞速增长，央行释放流动性全进房地产的时期，他绝对不可能跌，他还得涨，所以有些人觉得调控永远是纸老虎，其实不然，不是调控没用，是资本市场不是国家几个政策所能左右的。但反过来，现在外汇存款飞速下降，央行全面紧缩后你指望房价能涨，资本能拉的住价格，这可能吗？现在一个月信贷就得几千亿，加上居民存款消耗，你怎么一个月也得一万亿，一年十几万亿才能拉住房产，炒房团有这么多钱吗？ 难道就一定要卖房吗？也不是。这里有很多人是刚需，既然是自住，一两套的也没必要折腾，只要你不是作死炒楼的，贷款一般也不过几十万，熬一熬，几年就过去了，下一个周期来临了以后日子就会轻松一点。其实在我看来，这个周期的前奏已经过了，现在已经进入中期，是危机全面爆发的阶段，再过个两三年就进入尾声了。很多时候普通人就是这样的，不知不觉的，当你发现事情发生的时候，其实已经快结尾了，但是你还以为才刚开始。如果你不知道这是为什么的话，你只会感受到，物价渐渐开始平稳了，市面上的生意开始不好做了，越来大家越没钱了，都在借钱，然后资产泡沫全破了。你看玉石文玩古董红木市场，这些泡沫这两年有没被挤破的吗？只是自己不在那一行没感觉罢了， 通货紧缩早就在路上了。就剩一二线房产了，等房价哪天开始降了你就信了。然后企业发不出钱了，慢慢大家都开始裁员减薪下岗了，最后，所有人慢慢开始达成共识，新的经济危机来了。错了，这时候这个周期已经快走进底部了，马上再过段时间又是新的一轮了，这时候满地的资产，但是大家只要现钱。所以普通人的人生就是这样浑浑噩噩的过了，几个潮起潮落，一辈子就过去了。（这里借用了“大文豪曼因斯坦”的许多文字，因为他写的已经很完善了，我就直接摘取过来不做修改了） 2.中国的缩表，美国的加息 中美会谈以后，如果还没看出来两家有经济政策交流的话那就太傻了。两个超级大国早就协商好政策一起度过这个寒冬了，两国的政策发布时间看着有许多巧合，实则都是精心安排，美国留给了中国大约半年的挤压泡沫期。 美联储的极速加息 从去年的狼来了的故事，到现在的频繁加息，耶伦用事实告诉大家，世界经济还是美国说了算。加息+缩表的预期，从世界各地回收了大量的美元。08年的次贷危机，利用印刷厂无限印美元的方法把负担分到了全世界。但只收不扩会渴死，只扩不收会胀死。美联储当前巨额的资产负债表本来就是应对危机的一时之举，实际上远高于正常经济活动需要，这其中蕴藏了巨大的危机，还可能带来难以控制的恶性通胀。缩表不仅可以释放优质的长期资产，还可以有效回收市场上的投机性资金，从而对防控金融风险起到很大的作用，有助于美国金融系统的稳定和重塑美元信誉，这次美联储是未雨绸缪。次贷危机已经过去，QE对实体经济的效应已经严重弱化，美国经济温和扩张，现在正是缩表的好时机。关于美联储加息的问题，首先你要先明确一点，这一次是美元从0利率回归正常利率，而不是从正常利率走高，来压制国内过热，耶伦其实早就告诉你了，美联储为什么要加息，就是因为如果美联储不加息，未来一旦再发生危机，那美元就裸奔了。也就是说，现在加息是为了以后有空间降息，否则美联储没有武器抵御下一轮危机。 中国的应对 央行被迫加息的压力越来越大，下一步就看美联储的动作。假设美联储今年加息三次，那么中国央行要保住外储，至少要加息五次，而且汇率破7是铁定的。现在中美两国都有天量的债务，加息谁都不好过，但是天地有春夏秋冬，资本市场也有冷暖寒暑，就看冬天谁能熬得过去了。这边美联储还在讨论缩表的时候，中国却已经在行动了！ 央妈的资产负债表，在今年二、三月份收缩了1.1万亿元，降幅达到3%。这是继去年十一月来央行第二次缩减资产负债表，从银行体系内抽取资金流动性。 房地产过去一直被认为是经济增长的引擎，金融是撬动增长的杠杆。这种政策模式曾经为经济提供过增长的动力，但也触发了房价暴涨、企业成本飙升、资金脱实入虚的尴尬，甚至表演了保险热钱围剿实体企业的一幕。 由于实体企业缺少投资积极性，央行的货币扩张未能被实体经济所吸收，大量流动性滞留在金融领域，于是在房价、土地拍卖、企业并购、股权重组中，中国经济实现了一次财富的重新分配。 这场运动没有创造出多少价值，却带来了财富的转移，推高了企业经营成本，催生出系统性金融风险，发展下去甚至可能窒息实体经济。换言之，巨额的货币扩张虽然营造出GDP数据上的平稳，却可能成为风险滋生的温床。货币超发总有一天会传导至各个经济领域中，那将会是场灾难。 ?央妈亮出了自己的底牌，缩表行动开始，这意味着整个货币政策转向。由原来的全面宽松，逐渐转成向实体经济倾斜。在未来一段时间，防范金融风险、抑制资产泡沫，推动注册制改革，实现“印钞票时代”向“印股票时代”转变，力度会加大。 ?也只有比美联储的动作更快，中国经济才可能转危为安。毕竟，只有自己提前挤泡沫，到时候才不会被美国硬挤了泡沫。 ?无论是美国硬挤泡沫，还是自身提前下手，都意味着房地产泡沫的破碎，大量的资产会被重新估值，金融寒冬已经来临。 3.A股 关于A股其实不用多说，大家都已经有目共睹了。 4.去债务，回归实体经济发展 目前根据国际和国内不同机构的统计数据，中国的总体债务率(债务/GDP)已经接近300%。据标普全球评级发布的一份报告估计，2015年中国未结清企业债总计达17.8万亿美元，与国内生产总值(GDP)之比为171%，不论是绝对规模还是相对比率，中国企业债大山都是全球遥遥领先最大的。中国政府债务，只有中央政府的国债是安全有保障的，但是地方债因统计口径不同，官方的数据是30万亿左右，表面上并不高，但如果加上城投债以及地方政府的隐形负债(环境治理、养老金的空账等等)，仍是一笔巨大的负担。最让人担心的，不是中国债务规模的庞大，而是其增长之迅速：从2008年以来，中国非金融部门的债务占比迄今已经增长100%，而中国总体的债务率从2008年158%增长到目前300%左右。 现在市面上的繁荣都是欠钱欠出来的，08年以后，债务大举扩张，创造出了太多不属于市面上的消费能力，一个三线县城看到的路虎都比美国一个月看到的多，这就像透支信用卡，其实中国人目前的赚钱能力是支持不了这种消费的。现在就是债务无法持续，一切到了重新清算的地步了，是时候还信用卡了。 这些天量的债务，一部分ZF打包，低息置换，烂账以后慢慢还，一部分就是转嫁到了其他人手里，就是房奴，借贷的这部分人。现在还保有大量现金的人，等于收到了这个周期的虚假繁荣的好处，又没有负担成本，因为全让别人承担了，所以他们是幸运儿。 通货紧缩已经来了 一直以来都是媒体写啥人们信啥，他说通胀大家都说对，今天肉涨价了。但是跌价的时候他不说，你看年初我买猪肉一斤20一堆人吵翻天，现在一斤都快跌破10块有人关注吗？最后忽悠得大家都以为还在通胀。国家不能告诉你们正在通缩，要不没人消费就麻烦了，但是得自己去找这些道理。所以以后的日子就是回到紧缩的日子，去产能去债务，考虑到现在庞大的债务和产能，这会是一个长期过程。 东北的经济问题最有可能先爆发，最先出问题，同时群众底子薄弱，给点工程大家都有饭吃，有饭吃就不会有大问题。而其他东部地区人民还挺富裕的，存款能坚持一段没问题，这是危机的应对路子。所以也没那么难过，中国人民最强的就是韧性。不信等哪天真的房价大幅下跌，大家还是该吃吃该睡睡，顶多茶余饭后唠叨几句早知道不买房了就过去了。就像15年股价腰斩，真被逼的跳楼的也就那么几个。毕竟能做这种投资的都是有点家底的，扛得住这种损失。 下一个周期？ 从世界宏观经济上看，2019年这个周期会结束，中国国内的情况看去产能和去债务进度，这种东西只能走一步看一步，三年时间太长，在这种转换周期什么都可能发生。因为现在是美元加息周期，全世界的美元要回到美国那里去，所以流动性谁都缺，就跟涨潮落潮一样，然后美联储顺势完成缩表。资本是要赚钱的，现在的问题就是中国现在干啥都不赚钱，所以资本要离开中国，一旦美联储开始加息，利差缩小，中国肯定也得跟着加息留住资本，这会刺破债务泡沫，现在其实本来就该加息来留住资本了，但是央行恨不得负利率，就是因为债务太庞大了。所以仔细分析，你就会发现要保住外汇才是必然选择。 是的，以后这个国家要回到老实工作，劳动创造财富的年代了，无贷款很好，你以后会是受益者。等到一切过去，手握现金就可以在下一轮周期中，实现财富的再分配了。所以当下多做一些短期固收产品投资，标的多留意一下实体经济企业，响应国家号召投资实体经济。适当投一些有潜力的新兴产业的股权也是很好的选择。二级市场以及房产投资尽量避免，容易得不偿失。投资是终身事业，大家且投且珍惜啊！ 来源：中产先生
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