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1978年改革开放，我国开始在经济领域进行市场化改革，房地产是其中之一；1991年，正式进行住房制度改革，明确将房地产培育成为国民经济支柱产业起；1998年停止福利分房，房地产开发做为一个行业正式进入黄金发展期；2002年开始执行土地招拍挂制度，土地市场进入市场化阶段。 即使是从2002年算起的15年里，房地产行业的销售额从1.48万亿增长到2016年的12万亿，增长了8倍，而大部分一二线城市的房价涨幅更是从一两千上涨到数万，涨幅达到几十倍。 近年来，房价崩盘的论断夹杂着各种金融术语，不断出现在的朋友圈。那么，推动房地产市场超速增长的核心因素是什么？这些因素未来是否仍会持续？中国房地产到底会不会崩盘？这对我们以后的房地产投资或许有一些借鉴意义。
中国房地产市场的超速增长，根本原因在于对商品住宅的巨大需求。这些需求包括持续的城市化进程带来的对城镇住宅的增加、家庭规模快速小型化带来的需求、规模巨大的且迫切的旧有居住条件改善的所带来的需求，以及家庭收入提升和财富增加带来的对资产配置、度假养老等非第一居住需求。 在需求巨大而急迫的同时，我们的商品房供应受限于土地制度以及非市场化的供应，长期远远落后于需求增长，造成持续近三十年的供不应求局面。这就是房地产市场持续增长，房价持续上涨的根本原因。 城市化进程 中国过去15年经历了高速城市化过程，城市化率的增速一度持续十年超过100%，虽然近年来增速有所放缓，但巨大的人口基数，让每年1个点左右的城市化率所带来的城镇人口的增加仍是一笔巨大的财富。 在过去15年内，平均每年约1800万人口涌入城市，由此带来的居住需求至少在每年3.6亿平米的刚性需求；即使近年中国城市化率提升速度已有放缓，但绝对数量仍维持在较高水平，按照每年城市人口净增加1300万人计算,每年至少产生2.6亿平米的刚性需求，对应大约有2万亿左右的销售额。 城镇化的进程还会持续多久？ 2015年底我国的城镇化率约为56%，而根据十三五规划，2020年我国城镇化率要达到60%，基本上保持每年1个点的增速；而长期看，75%的城镇化率被认为是一个可以预期的目标，按照这个目标，房地产市场的增长还有15-20年。
家庭小型化 房地产最基本的需求单位是家庭，家庭数量对房地产市场是一个关键指标。 改革开放以来，中国传统的家族组织单元被不断打碎，随着越来越多的人离开自己的故乡进行新的城市，家庭也越来越小。 2015年中国家庭平均人口数为3.01人，与改革开放初期的4.5人相比，家庭已经变小了1/3。家庭的变小意味着同等人口基数的情况下家庭数量的增加，也意味着对住宅需求的增加。 在一线城市，这个趋势已经非常明显。而未来，家庭继续小型化的趋势仍将继续，但是确已无更多空间可供降低。行业普遍认为，中国像很多欧洲国家那样，家庭平均人口低于2.5左右是不太现实的。
改善需求 很多人没有注意到的是，在解决居住的需求上，商品住宅仅是一部分。在大部分城市，房地产市场化改革前的福利分房、农村集体用地建设的住宅、政府建设的拆迁安置及保障性住房、大量的单位自建房等非商品房构成了非常重要的一部分供应。 这部分供应的比重因为没有完善的统计数据一直难以厘清，任志强曾称北京的非商品住宅供应超过一半以上。但不管多少，其基数规模庞大是确定的。而这些住宅的居住条件与商品住宅相比巨大，随着经济发展，居住其中的人的改善需求非常巨大，这一部分已经成为仅几年商品住宅增长的主要驱动因素。 而另一个巨大的改善需求，就是人均居住面积的提升。改革开放初期，我国人均居住面积只有个位数，而到2015年已经到了35平方米，而且仍然在以年均1平米的速度递增，仅这部分每年将新增约5亿平方米的需求。 目前我国的人均居住面积已远超日本香港但远低于欧美，人均居住面积未来会到多少目前也是众说纷纭，有人认为我国地大物博人均居住面积应该达到欧美水平，也有人说我国可用土地其实有限，应该限制。但不管怎样，在重庆和上海的房产税试点都把人均居住面积定在了60平米，如果以此定，未来的增长仍将持续强劲。
收入提升 从全世界范围看，我们的房价收入比高于很多国家。但是由于我们的收入统计准确性的问题，房价收入比事实上很难做为一个有效的衡量指标。 有一点大家能有共识的是，改革开放以来，居民收入提升和财富增加是有目共睹的。中国的社会各个阶层，从上到下都把投资房地产做为主要的投资手段，这给房地产市场带来了被动的需求。而且随着富有阶层的不断增加，度假、养老等非第一居所需求开始快速增加，看看海南、云南等房地产市场不断增长的外地人购房比例就可以看到，这个趋势仍将长期持续。 综上可看，支撑中国房地产市场超速增长的这些因素，未来仍将持续，当然会有一些新的变化或者增幅会降低，但是中长期趋势仍未改变。
当然，房价如此快速上涨存在重大隐患，房价调整也不可避免，但中国的房子还远远没有多到成为郁金香一样的地步，有巨大的真实需求支撑，房价不会崩盘，2008年受金融危机影响而发生的房价调整就是例子。与纯粹的炒作游戏价格越低成交越少进而崩盘不同，当价格调整到位，成交量总会增加，最终实现市场调节功能。 不过，整体不会崩盘不意味着局部都安全。对于房地产市场来说，一个更为关键的趋势值得关注。根据万科的统计，2013年年底，全国城镇居民家庭数和建成住宅数及已出让土地可建住宅数的比例首次达到了1，这意味着，从全国看，房地产市场供不应求的局面在2013年底已经根本改变。 这也可以解释了，为什么近年来城市分化开始加剧，一二线城市价格迅猛上涨但三四线城市仍处在去库存的泥沼中，所以我们接下来有机会我们聊聊房产投资的城市选择。
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