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截至2017年，北京首次购房者平均年龄34岁,这个数字在5年前，还是30岁。在二手房交易主力大部分由换房需求主导的市场格局下，新房购房门槛也在提高。 据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的数据显示，5年前，北京新建住宅商品房套均总价317万元；2017年，北京新建住宅商品房套均总价升至659万元。 2017年，是北京楼市调控最为严厉的一年，新房和二手房成交量均大幅下滑。但通过上述数据不难看出，在新房市场，改善性需求正成为市场主力。在这种格局下，北京新房市场销售额TOP10的门槛降低，龙湖地产等布局中高端产品线的房企市场占有率增加。 “百亿俱乐部”房企锐减 根据北京市建委网签数据显示，2017年全年在严苛的调控政策下，北京市商品房新增供应48517套，同比下降52%；成交52127套，同比下降62%；成交金额2708.71亿元，同比下降45%；各房企销售额虽然较2016年有所降低，但龙头房企的业绩更为显眼，房地产集中化的趋势在楼市调控期凸显。 根据各企业操盘口径数据统计，2017年北京市场仅有5家房地产企业跻身“百亿俱乐部”行列，2016年北京市场TOP10的门槛超过120亿元，而2017年门槛则降至58亿元。逆势行情之下，市场占有率有所提升的房企，操盘能力显然更胜一筹。 根据克而瑞统计数据显示，2017年泰禾、龙湖、华润跻身北京新房销售额前十位，有些房企在北京的市场占有率提升。以龙湖地产为例，从2016年的2%，提升到2017年的近4%，实现历史性翻倍增长。 《证券日报》对比北京新房市场房企销售额榜单和北京单盘销售额榜单可获悉，两者有一定的重合度。换言之，无论是别墅、商业物业还是高端住宅业态，平衡布局且操盘能力突出的房企才能提高在北京新房市场的占有率。 以2017年3月份陷入“冰封”的商业项目市场为例，2017年全年成交额仅为223亿元，同比下降34%。据记者了解，过去沉淀了大量商业项目的房企，2017年支付了大量资金成本的同时，依然难以突破销售困局。 在这种不利于商业项目运作的大环境下，素有新兴区域商业运营专家的龙湖地产在经过商业测算与运营分析后，将其商业顶级产品系“天街系”落子在长安街西延线京西门头沟区域。据悉，该项目于2017年10月份开放售楼处后，仅用了60天左右的时间，就以将近4亿元的销售额。此外，昌平新宸中心的整售业绩高达10.2亿元；丰台西宸广场签约高达7.6亿元。 不难看出，这是龙湖地产跻身北京新房市场销售额前十的原因之一。不过，《证券日报》记者注意到，排名靠前的房企的共同之处是，近几年在北京的中高端市场进行了大量布局。 改善需求拉升市占率 事实上，2015年以来，北京新房市场开始“豪宅化”，改善性需求逐渐占市场主导地位。 据中原地产研究中心向《证券日报》记者提供的数据显示，2016年，北京新房单套平均面积为152平方米，单套平均总价则为568万元；2017年，北京新房单套平均面积为146平方米，单套平均总价则为659万元。仅仅过了一年时间，一套新房的平均总价就上涨了91万元。 “进入2017年以来，受到预售价格管制以及商办限售政策的影响，北京住宅市场的供应热点降至年度新低，月度开盘项目数量仅在10个左右。”亚豪机构市场总监郭毅表示，此外，2017年市场当中在售的商品住宅项目多为改善型产品，以中、大户型为主，这也是去年整体住宅供应当中最为突出的结构性特征。 北京改善性需求的爆发，拉升了布局高端产品线房企的市场占有率。 根据北京市各区域项目销售数据显示，2017年北京龙湖主力在售项目，皆为各区域同产品类型销售冠军——景粼原著为朝阳别墅产品销售冠军，首开龙湖天琅为大兴别墅产品销售冠军。以景粼原著为例，作为龙湖“首席新中式原著”项目，2017年12月初的工地实景开放，全年销售额超过48亿元，成为中国“8万元+”单价之上的别墅产品销量冠军。 此外，在度假细分市场上，北京龙湖的长城源著可谓中国旅游度假类产品的标杆，该项目2014年入市，三年后清盘。长城源著最终实现全盘签约近4000套，全盘销售额45亿元。 郭毅表示，今年对高端项目在价格及签约上的管控将逐步放松，而这些高端项目在资金压力下，2018年的入市积极性将会大增。而随着共有产权房和租赁型住宅的入市，今年的北京新房市场供应业态将呈现多元化局势，预计房价总体可控。
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