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账不算不明。 大家都知道的官方数据：南京新房价格自2016年12月份以来，连续11个月未涨，除了今年6月份环比持平以外，其余月份环比全部下跌。同比数据，在10月份也出现了首次下跌，跌了1.1%。 表面看，南京新房价格是处于下行状态。但，我们对调控前后刚需客和炒房客购房成本进行梳理，却发现了一个惊人真相：刚需客买房成本增加，炒房客反而减少了！ 下面，就让我们把账细细地算一算。 真相01 房价降了，刚需的买房成本却增加了 据腾讯房产南京站的统计，一年前，也就是2016年10月份南京新房的均价已经达到25271元/平（含六合、溧水、高淳），购买100平米中小户型的置业门槛已到252万。 我们暂且按国家统计局给的官方数据，2017年10月份同比跌1.1%，那么先按10月房价24993元/平计算。 从上面表格可以清楚地看到，尽管房价下跌了，100平米户型总价下跌了2.78万元，首付仅便宜了1万。但首套房利率优惠基本取消，普遍上浮，导致贷款成本显著增加。购房成本不仅没有便宜，还增加了。 100平米户型总价下降了2.78万，现在购房成本却增加了43万。购房难度比之前大得多，这还没算上时间成本，贷款流程等。 当然，你可以说这对炒房客有一定的打击作用，但更多伤害是给了刚需客。 归根结底，导致这种现象的根本原因，是房价下跌幅度不够。 真相02 投资客门槛变高了，但买房成本却下降了 同样以南京2017年10月新房和2016年10月新房价格来演算，看看一年的时间，炒房也即第二套房的成本有何变化。 在计算之前需要强调一下政策变化。南京主城最新的政策，二套房贷款未结清的，已从原来的5成变为8成。 这表明投资客的购房门槛抬高了。房价连跌1年，如果全款购买，购房成本自然比去年便宜。 若按照正常的流程贷款又如何？ 从演算结果可以清楚看到，炒房客购房门槛明显被抬高不少。1年前首付为5成127万元，如今是8成200万元，门槛高了73万元。 首付提高，贷款额度减少，购房总成本却降了63万。 真相03 从长线来看，现在就是入手的好时机 综合以上两个图表发现：在钱袋子不断收紧的调控当下，刚需客的购房成本反而增加了，投资客的门槛虽然被提高，总的购房成本却是减少了。 1、不管是刚需、还是投资，南京限价严格、房价倒挂严重的区域，该拼还是要拼。（比如刚需可关注板桥、江宁滨江、江北高新；投资改善可关注河西中、河西南、南部新城等等。） 2、我们从推演的数据里知道，对于首套房利率上浮的热点城市来说，现在并不是刚需客买房的最佳时间。 3、对无需加杠杆的长线炒房客来说，现在是入手的最好时机。
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