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周末房贷新规出炉，购房者的房贷利率又有了重要变化。 值得注意的是，这次最大的变化是存量房贷的贷款利率改革。 也就是说，将以前的房贷的固定基准利率全部改换成浮动利率。 所谓存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款） 打个比方，小明在2019年购房并获得商业银行房贷贷款，那么小明就属于存量房客户。 小明的房贷利率的标准是，根据基准利率（4.9%）上浮、或者下降一定比例，比如5%、10%、20%。 这一次，央行要求存量房的浮动利率房贷都要改，已购房者最大的担心是——月供会降吗？会变相涨价吗？ 几天，复利姐来为大家一一解答一下。 一、央行出新规！明年3月起，你的房贷合同要变了 12月28日晚间，央行对有房贷者出了一道选择题，针对2020年存量房房贷利率改革，购房者面临两个选择：1,选固定利率，2选“LPR+加点”利率。 央行要求，商业银行应自2020年3月1日起正式切换存量浮动利率贷款定价基准，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。 这可是影响千万家庭的存量房贷利率调整呀！ 要么按照以前的4.9的基准利率不变，要么接受新规换成浮动利率，一但选择就不可以更改了！ 每个人都只有一次选择权，在2020年3月前，银行经理会联系你协商更改。转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。 那么，两种选择有什么不同之处呢？长期来看哪种对房奴们有利呢？你的房贷利率会变吗？ 复利投资认为—— 1、对于贷款者来说，选择固定利率是比较稳定的，这样可以避免你在我国利率上行时，利息成本的上升。 但是，固定利率同样也无法享受利率下行带来的红利。 如果你的选择是A，那么请自行判断，未来一段时间我国利率是上行、还是下降。 业界普遍的声音是，下行趋势可能性较大。 不过也有购房者认为，固定利率就好，已习惯，不奢望掉馅饼。你认为呢？ 2、选择LPR+ 加点的方式 LPR是什么？ 简单理解： 就是一种每个月公布一次的贷款市场报价利率，最新的5年期以上利率是4.8%。LPR报价周期变为每月的20日更新一次。 购房者以前的商业房贷，锚定的是固定的基准利率，然后上浮或打折。 如今锚定的是LPR。一旦锚定了LPR，对住房贷款借款人来说，今后贷款利率可以每年调整一次。 最新LPR（4.8%）看起来比基准低一丢丢，但LPR的浮动频率较高，那未来你的房贷利率会随之变动很大吗？ 关键要看大环境。 LPR+ 加点，更能反映当前利率水平的变化。就当前利率市场环境来说，LPR明年大概率还要下行，为各类贷款创造良好的利率环境。 在做这道选择题的时候，也许银行会建议你，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥，并有可能成为大家选择的主流方案。 二、怎么选？带你算一笔账 原来的房贷利率的计算方式是这样的： 以基准利率，上浮20%为例子： 4.9%*（1+20%）=5.88%，其中的4.9%是央行的贷款基准利率，20%是浮动的比例。两者之间的关系是通过“”来链接的。 现在的房贷利率的计算方式是这样的： LPR+点数，LPR是贷款市场利率报价，目前最新的（12月份发布的）5年期以上的LPR是4.8%，其实我们 可以看到4.8%是比4.9%低一点的。 根据新规的转换原则：转换后的房贷实际执行利率要和原来保持一致。 所以我们可以得到这样一个公式： 4.9%*（1+20%）=4.8%+点数，我们可以推导出“点数”等于1.08%（也可以说是108个基点或者是108个BP）。 也就是说，你按照新的房贷利率计算方式转换后的房贷利率是这样的 LPR（4.8%）+1.08%=5.88%，没错，和以前一样，是没有变化的。 说白了，做这个选择题，其实是一种对赌行为—— 赌未来的利率走势。因为点数是1.08%，这个是永远不会变化的，而LPR是每个月都会变化的。 所以，赌的是如果未来利率涨了，那么你就算是赚了，如果未来利率跌了，那么你就算是亏了。 案例一：如果你是早买房，赶上房贷利率打折的 10年前，李小姐在北京买了一套房，并幸运地赶上了房贷利率打折，即基准利率打7折，只有3.43%！ 根据等价公式—— 那么，2020年李小姐仍可以享受3.43%的房贷利率水平。 计算如下： 即：新规对早买房早打折的人没有影响。 案例二：如果你是晚买房，赶上房贷利率上浮的 南京的张先生2018年刚买上房，按首套房贷利率较基准利率上浮10%，为5.42%。 上浮10%，即：4.9%x1.1=5.39%。 根据等价公式：4.8%+X =5.39%，计算出X =0.59%。 如果李小姐和张先生都选择PLAN B，房贷利率切换LPR 。 假设5年后重新定价的LPR由4.8%上浮为5%。 两者的房贷利率变化是： 李小姐的房贷利率为：LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63%>3.43%（当前房贷利率） 张先生的房贷利率为：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59%>5.39% （当前房贷利率） 假设5年后重新定价的LPR由4.8%下降到4.5%。 李小姐的房贷利率为：LPR-1.37%，即4.5%-1.37%=3.13% 张先生的房贷利率为：LPR+0.59%，即4.5%+0.59%=5.09% 两种变化，一目了然，当LPR 升高，购房者的房贷利息可能会仅增加一点点，但LPR 下行了，显然下降幅度会更大、红利更多。 说说你会选择固定利率 ,或是LPR ? 复利姐猜，聪明人在当下，都会选择PLAN B。 今天就说到这里，明天见~
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