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10月，融资难、融资成本走高的声音不断。从中国银保监会到北京等地银保监局频下罚单，严防信贷资金违规流入房地产。为此，房企一边降价促销回款，一边寻求更多的融资途径。中原地产数据显示，10月，超30家典型房企在境内外齐发债，其中，有13家房企的美元债融资计划总计接近50亿美元。 随着房价涨幅明显放缓，房企频频发债“借新还旧”，高杆杠房企的生存压力正在加大，由此也引发了业界对资金链的担忧。 房企美元融资计划一再走高 虽然自5月以来，房地产融资政策不断收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。中原地产研究中心统计的数据显示，10月，累计已有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划，其中10月30日一天就有5家企业发布接近20亿美元的融资计划。相比之下，9月房地产企业的海外美元融资为37.97亿美元，8月仅为15.8亿美元。 虽然房企融资难的消息不断传出，但房地产融资数据仍在刷新纪录。对此，中原地产首席分析师张大伟介绍，截至目前，2019年房企海外发布的融资计划达575亿美元，相比2018年同期上涨接近50%。 据悉，绝大多数房企境外融资是为了还旧债。今年7月，国家发改委发布关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，其中提到，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 10月，从中国银保监会到北京等地银保监局频下罚单，严防信贷资金违规流入房地产市场。在整体融资环境的压力下，房企已不再顾忌境外融资成本的上涨，加速融资。10月，融资成本超过10%以上的境外融资案例仍不少。 弘阳地产于10月30日发布公告称，拟发行1亿美元优先票据，利率高达13%。而佳兆业在10月30日发行的2亿美元优先票据，利率为11.95%。在此之前，10月10日，中梁控股发行了1亿美元优先票据，利率也达到11.5%。上述三家房企的融资成本均超过11%。 不过，一些有着国资背景的房企以及大型知名房企，在境内的融资成本还是一如既往地走低。 10月29日，华远地产完成发行10亿元超短期融资券，利率为4.10%；10月28日，中国铁建发行首期40亿元公司债，最高票面利率4.3%；10月23日，平安不动产发行10亿元超短期融资券，利率3.3%；10月18日，万科发行5亿元2019年第一期短期融资券，票面利率3.18%。 从融资成本看，房企也出现分化。对于杠杆率较高的企业来说，融资压力有所增加；对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势。 “虽然调控政策频繁出现，加大了部分企业的融资难度，但对于正常融资来说，并没有收紧。”张大伟称，在当下的资本市场，依然有多家企业首次发布美元融资。据悉，10月25日，金辉集团成功发行首笔2.5亿美元境外债，票面利率询价区间为6.80%-7.80%。 资金链担忧与日俱增 早在2015年和2016年，房企的融资政策相对宽松，彼时，不少房企为扩张规模而发债。自2018年以来，随着偿债高峰期的到来，房企“借新还旧”已成惯例。 刚刚过去的 “金九银十”，不少房企为了抓住营销窗口，采取降价促销的策略，以此回笼资金，这使得9月份70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅收窄，或更多城市加入下跌行列。 不过，房企降价促销的现金回款并不乐观。加上融资环境收紧，房企无法通过大规模发债来加杠杆，由此引发了业界对资金链的担忧。 近日，人民法院公告网显示，2019年以来，全国有400多家房地产企业发布了破产公告。 对此，张大伟认为，从环比及同比看，这个数据并没有明显增加。之所以被关注，是因为今年以来已有超过25次针对房地产资金收紧的政策出现，导致业界对资金链的担忧与日俱增。 事实上，对于过去高杠杆的房企来说，他们的确面临较大的资金压力。同策研究院研究员陈朦朦认为，10月有22笔债券到期，金额共计355亿元，很多房企不得不采取多元化的创新型融资方式“借新还旧”。 对此，中原地产分析人士认为，由于现金流销售回款不容乐观，加上银行也放缓按揭贷款的速度，导致房企分化加剧。随着房价涨幅明显放缓，中小房企的生存压力加大，加速离场将成趋势。
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