恒生指数自2016年2月见底以来，已经上涨超过50%。推动港股指数走牛的二大动力来自于腾讯控股勇创新高，市值飙到3.2万亿和内房股走超级大牛市，以中国恒大和融创中国为代表。 自年初以来，中国恒大和融创中国携手大涨超过4倍，近期更是持续大涨，带动地产板块暴动。 毫无疑问，内房股现在就是超级大牛市，空头将被血洗。 2015年股灾之后，房地产市场迎来了一波小牛市。房地产价格的高企，必然会推动房地产公司业绩的快速增长。 据新闻报道，2016年，综合实力TOP10企业凭借精准的判断力紧抓市场上行机遇，实现了销售业绩跨越式增长，在规模壮大的同时展现出较强的融资能力和良好的稳健性，成为全国房企的标杆。 其中，恒大、万科、碧桂园迈入3000亿阵营，10家企业销售额均值达2185.7亿元，为百强企业均值的4.6倍，同比增长率均值达56.8%，市场份额提升至18.6%，行业集中度进一步提升，强者恒强态势愈发显著。 很多人说，政府调控房地产市场的决心很大，限购、限贷、限价、限售、限买、限融后，北京/深圳/南京等部分城市又开始清查消费贷，严禁银行资金流入楼市推高房价。近期又推出租售同权，更是直呼房子是用来住的，不是用来炒的。房价应该要下跌了。 其实用“泡沫”来形容高房价是不贴切的。因为我们的房价根本不存在泡沫，是成本决定房价，什么是泡沫？是房价被不断炒高，严重脱离成本，完全是“资金推高型”，这才是泡沫！ 货币一直以15%的增长速度超发，中国人越来越有钱，只看到自己有几套房子，没看到很多人还没有买房。 IPO近年来一直在发行，造就了一大批富豪。这批人股票解禁之后会干嘛，清仓式减持。减持后发达了要么移民，要么换大房子住豪宅，不然拿着这么多钱也没地方花。房子的需求依然存在。 著名经济学家吴敬琏曾说，一手拼命发货币，怎么可能一手控制住房价？ 货币传导到房地产这个蓄水池有一个过程，不光是货币超发，房地产正好处在螺旋式上涨周期中，我们都知道，当M1大幅上升时，都推动了经济升温，或引发投资过热，或通货膨胀。经济升温没理由房地产降温，房地产是支柱，关联行业太多。 现在中国认为的经济问题就是钞票问题，一切都可以用印钞来解决。以后会积累越来越多的问题，解决也都想等以后来处理，交给下一代。 这种印钞解决问题的模式下长期通胀是不可避免的，长期通胀就会带来长期的房价物价上涨，不断的自己挤捅泡沫，所以我们看到一线城市房价越来越高，却越来越坚挺，未来可能还会上升，房价上涨的因素很多，如果是单纯因为土地被政府垄断，这种政府操纵的上涨可能不会持续，但是国家又掌握发钞权，涨到一定程度就放水，让货币增量适应房价，工资、物价一起跟着起来，这个过程中我们屁民如果思维不跟上就会被放水稀释（俗称洗劫），跟上了就能享受放水的好处（俗称货币红利），搭上顺风车。 央行放水主要是通过信用扩张，所以贷款买固定资产是最好的不劳而获的方式，你们去看过去十年，就是这样，未来十年，还是这样！ 这种不断放水的效果是递减的，2009放水4万亿，2016还是4万亿可能连水声都没有，达到09年那种效果可能要40万亿，那么什么时候才会放水也无济于事？ 很明显我们是典型的成本决定房价，资金推高是其次，怎么说？因为我们的房价土地成本是首要的，你不能说国家土地存在泡沫，国家土地是有序推高。你说政府、国家是泡沫，你这不是反动吗？国家现在不让宣传楼王地王，可是你去看新拍出去的土地，楼面价直接超过旁边的二手房价，再加上几千元建安成本，几千元房企利润、资金成本，就这样“低价”卖了，你告诉我哪里来的泡沫？哪里有泡沫嘛？ 这是典型的土地价格——推动一手房价格——带动二手房价格的上涨路径。 年初以来，全国各地的房价都在上涨，非常坚实和牢固，依托政府决策上涨不牢固那什么才是牢固？所以我们看到房价一直保持稳健的上涨，偶有调整，也不会像股市那样打回原点，因为成本决定了！偶尔的调整，最严重也就是2008年经济危机，房价在上涨100%后回落50%，那不还是上涨了50%吗？这还是在全球经济危机的背景下发生的！ 中央的措辞里，稳定的意思就是要涨，限购和控制的意思就是不能涨太快，中国的房地产市场有大片的洼地，我希望大家尤其唱空房市的人不要自欺欺己，更不要自欺欺人。 房价要填平洼地才能完蛋，不发达地区就是我们的洼地，完全可以承载洪水一样的资金，不会发生洪涝灾害。 就像股票做热门题材一样，龙头股先翻几倍以上，二线龙头跟上，三线在跟上，如此循环。就算最大龙头股死了，小弟还是会翻动一下。 房价也是如此，一线北上广十万，二线四五万，三四线大把的一万以下。只要标杆在，不怕不涨，就怕你不敢上车。 所以中央是把资金从一线往二线赶，做大市场，做大市值，才好剪咱们的羊毛。怎么可能主动让房价跌呢？说到泡沫，6000一平时就说有泡沫，2万一平也说泡沫，4万一平还在说泡沫，8万也是泡沫，现在10万，泡沫呢？破了没？为什么？ 我告诉大家：这叫局部泡沫，只存在于一线大都市的局部泡沫，中央早就意识到了，所以用各种手段驱赶一线城市的人口，想办法让二三线城市吸收这些泡沫。一定要领会党中央的指示，党说搞哪里就去搞哪里，前两年这么刺激去库存没看出来？ 比如我老家奉化房价才一万不到，哪来的泡沫？土地成本加建安成本，已经没有溢价了，怎么可能跌？你的意思是面粉一定要比面包贵？ 再说，中国是有上下五千年的底蕴在，现在比以前任何一个朝代都要盛世，曾经的底蕴都爆发在了房地产上。钱越来越多，没有比价，那就跟白纸一样，最直观的就是体现在房价上。 房价就好比股市中的茅台，就是一跟完美的上涨曲线。换手率低，就越稳定。所以房价，一定是涨、涨、涨！ 流入楼市的资金被限了，股市的春天就来吗？在楼市资金封堵日趋严密后，另一个普罗大众广泛参与的投资市场——股市，近期却出现了小幅上涨，许多人开始惊呼：楼市调控后，资金将流入股市，行情可期，现在正是抄底的好时机。 因为大家的普遍观点是楼市和股市存在此消彼涨的跷跷板游戏——市场中的资金有那么多，就在那里，流入楼市的钱被堵后，它总得有个出路，于是股市就成了资金的蓄水池。 但回顾楼市和股市的历史，似乎并不能明确二者必然的负相关关系，你涨我跌、你退我进的联系或许只是种臆想。 1999年的“5·19”行情，沪指于2001年到达2245点，中国的房改起始于1998年，也就是第一次大牛市前后，中国还基本没有房地产；2006年股改带来的牛市，于2007年到达6124的高点，可那两年却是楼市疯狂上涨的时期，属于楼股双牛，股市泡沫破灭后楼市仍延续上涨，在2008年金融危机影响下才出现一波下跌，楼市下跌后股市也没有再走牛；2015年的杠杆牛市倒似乎存在接棒转移的关系，在沪指于6月达5178点掉头直下后，深圳的房子开始复苏上涨，之后延续至北上等一线城市，再蔓延至全国二线城市。 可如果回顾当时的政策环境却并非如此——当时中国经济一路下行，为保增长中央有意借助房地产来拉动，并于2014年出台了央行“9·30新政”，各地之前的限购限贷逐步取消，首付再次降低至20%，并于2015年底提出去库存政策，在一系列信贷/政策支持下出现了2016年的楼市暴涨。所以，即使2015年股市不崩盘，楼市同样会上涨，只是出现了时间上的巧合。 炒楼的和炒股的根本就不是同一波人，不仅如此，两个群体间还相互鄙视，所以也就不存在资金相互转化的问题。 历史上，无数次的泡沫产生于资金的堆积，可现在的钱却不再是以前的钱。 现在泡沫的形成靠信贷 大量的资金向同一个领域/投资标的流动聚集，就会吹起我们熟知的泡沫，早期荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫莫不如此。 经过上世纪八九十年代各国央行专司货币职能的确立，央行通过信贷调控货币数量干预经济的手法日益娴熟（现在的货币都是无锚印刷的纯信用货币，央行是可以任意控制货币数量的，贷款就是印钞），信贷也就几乎构成了资金的全部，绝大多数的泡沫也就由信贷造成——信贷宽松堆积泡沫，信贷紧缩挤压泡沫，而这在近二十年尤其明显。 5·19股市行情是由社会资金聚集造成的，2006年的牛市就隐含信贷的影子，而到了2015年的牛市信贷的作用就更加明显，所以也被称为杠杆牛——大量券商的“两融”资金助力投资人加杠杆入市、银行发行夹层基金以固定收益的优先级形式助力金融机构/私募基金加杠杆入市、民间/互联网金融以最高10倍的杠杆借钱给炒股者跑步入市。 而近二十年中国一二线城市房价的节节攀升更是离不开信贷的支持，2008年美国的次贷危机同样是信贷宽松让大量的钱流入了房地产市场，进而吹起了泡泡。 现在经济的体量远超以前，要想吹起一个泡沫必须借力信贷——有增量资金的参与，而不是光靠存量资金的聚集，所以现在那种存量资金流动转移的观点（即资金不在楼市就在股市）已不符合实际。 为什么政府如此的打压楼市，还有这么多资金奋不顾身的涌入？就是近二十年楼市的赚钱效应！白花花真金白银的利润已让空头死绝！要改变人们的预期确实需要一次楼市下跌，或一批投资客的惨亏离场！ 那么当前内房股的超级大牛市，就是价值被发现以后，不断的有人上车，没有人知道顶点在哪。 市盈率低符合当下的投资环境。 深沪港通开通后，内地资金南下方便。 同为地产商姚振华敢拿巨资狂买万科的可能也是看到其价值被低估。 人生发财靠康博，每个人都会有机会遇到康波，就看能不能抓住。比如改革开放后下海的那批人，只要肯干，都能发财。比如2000年之后买房的人，只要肯上杆杠买房，也不会被时代淘汰。 港股内房股超级大牛市就是一个不容忽视的信号。 未来的房价一定是涨涨涨，优秀的房地产公司的价值迟早也会被发现。 就跟蝴蝶效应一样，亚马逊雨林一只蝴蝶翅膀偶尔振动，也许两周后就会引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。初始条件十分微小的变化经过不断放大，对其未来状态会造成极其巨大的差别。 融创中国和中国恒大就是现在的两只蝴蝶，不断的拍打翅膀。会不会从港股传导到A股，时间点可能就在眼前。 A股市场优秀的房地产公司好比熟睡的牛，相信会有一跃冲天的时候。 投资中有很多难做的事。能寻到一只低估值成长股不容易，找到了能在暴跌守住也难，更难的是在暴涨后依然能够守住仓位，这不但需要对企业长期跟踪、深入了解，也需要对行业的前瞻性理解，同时克服人性的恐惧和贪婪，有时候还需要那么点运气以及对信仰的不断充值。 每个人都很难、但是庆幸的是 生活在一个最好的时代、这三十几年，没有战争和内斗，这就是最大的和平，要知道清末以来直到1978改革开放，我们一直在外辱和内乱的阴云之下，哪怕十年的平静都没有过，现在，我们有快40年的和平了，多么奢侈啊！我们活在这么一个伟大得要低声下气的时代，我们还有什么不知足，不好好工作，好好活着？ 现在股市整体下跌的空间有限，上涨的空间未知，这就是最好的结果，就算在熊一年，但是可以看到的大的系统性风险没有 。 相信房地产板块，能在未来带领大盘冲向4000点。 让我们一起拭目以待。 风险提示：仅记录个人复盘笔记，不构成任何投资建议，买卖股票盈亏自负。股市有风险，投资需谨慎。
| 
