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几天没关注房产新闻，今天一看吓了一跳，北京又双叕叕提高房贷利率了。而且，上浮的比例还不小——最高20%。看来，为了稳房价，地方政府也是费尽了心思。 说起房价，这两天国家统计局发布了新一期的70个大中城市房价数据，15个一线城市和部分二线城市的房价上月全都未出现房价上涨情况。 但是，很多想买房的、观望的、踩盘的童鞋往往会发现，不是这么回事儿啊……四点儿想说，国家统计的数据，可以作为参考，真正的原因嘛，这篇文章的后面就给大家扒一扒。 北京房贷最高上幅20%，买房多花几十万 先说说北京这次房贷利率上调吧。算起来，这已经是今年北京第六次上调房贷利率了，真是6666666666。 经过这一轮轮的调控，北京的房价确实有所下降。不过，跟环京的情况比起来，北京的房价依然比较坚挺。 之前四点儿写过一篇稿子，北京的住宅销售情况，在8月份有所好转，交易量同比出现了上升的情况。 估计是北京市政府也注意到的这种情况，眼瞅着10月份就要开会了，这好不容易市场才冷下来，还没放松调控呢就开始反弹了，明显是不给政府面子啊，刚刚放下的大棒子又扬了起来—— 首套房贷里面，比较良心的几家银行：工行、建行、广发、北京银行都还有上浮5%的房贷，不过，除了工行、建行意外，其他两家也得看支行的额度，部分支行也会上浮10%。 而民生、光大、浦发、渤海等银行，就是妥妥的上浮10%起，还不一定有额度。比如光大，现在基本没额度可给，去问能不能贷款买房，人家就一句话：“去别家银行问问吧……” 其实，之前的二套房首付比例上调、贷款利率上调，四点儿觉得都没啥问题。不过，首套房也如此，不少刚需确实是被误伤了。 按照现在的这种比例，上浮20%，也就是房贷利率是5.88%。再看看北京的房价，即便是今年以来降价了一些，但跟去年相比，还是有不小的涨幅。按北京的平均房价看，想买套两居室，35%的首套房首付比例，贷款300万元是没跑了。利率上浮20%以后，贷款25年，每个月要还多少？19109元…… 如果按基准利率算，每个月只要还17363元，这一下子，一个月1700多块钱就没了，一年多还2万多，嗯，够买2台新出的iPhone X！ 不然怎么说这第六次贷款利率上调6666666呢，广大刚需族估计还得再等等了……这房价降个20万，贷款利息多出去50万，不划算啊……即便是提前还款，按照大部分人七到八年换房的规律看，利息也要多掏20万元以上（刚开始还款大部分是利息）。想想吧，房价降的那点够不够利息加的。 当然，顺道说一句，一二线城市，能用公积金就用公积金，额度一定要贷满贷满贷满！ 你所不知道的房价下跌的真相 其实，说起来，北京用上调房贷的方式来控房价，起码是正大光明的。而且，也确实起到了一定的作用。市场降温、房价走向下调通道，也是实实在在的。 只不过，还有一些地区，做的就不是那么光明正大了。 大家都知道，10月份北京要召开一次大会，会影响到不少人的前途。在这个节骨眼上，谁的地盘上房价疯涨，那就是不给中央面子。 比如，前段时间闹得沸沸扬扬的合肥房价腰斩的事儿。说起来，这不算是房价上涨。但是，这个事儿的根源在于合肥去年房价的飙涨，而且是不符合经济规律的飙涨。 在这么关键的节骨眼上爆出来，而且又出现“腰斩”这种情况，也难怪当地政府吓的不轻。 据四点儿了解，合肥的事情在网上闹得沸沸扬扬之后，安徽省委书记、合肥市委书记等都亲自批示，各级官员也是想尽办法，尽量平息舆论。之前首发合肥房价腰斩的媒体，一段时间之后又刊发了一篇文章，讲的就是合肥怎么控房价、政府又想了些什么办法，等等。 而之后的长沙，就更厉害了。说起来还真是有意思，爆料长沙房价飙涨的媒体，也是爆料合肥房价腰斩的媒体。当天上午长沙房价飙涨的消息登上各大网站首页，不到中午就基本不见了。紧接着，新华社莫名其妙地就发了篇文章，说长沙推出万余套限价房，房价只有5000元每平方米左右。 顺便说一下，后来有人曝光了。长沙那批万余套限价房，基本可以称为定向安置房——要求年龄、要求单身、甚至还有要求涉及到离婚的，而且，符合规定的人中，不仅包括拆迁户，还包括拆迁户的亲属……总之，一大堆要求，基本就是拆迁户的定向安置房。普通人嘛，呵呵，基本没有资格购买。 要知道，这批房，可是比长沙当地的均价能低将近一半。拿着噱头当幌子，让国社站台，四点儿得给当地政府大大滴点个赞。 不仅是这样，前两天跟人聊天，还有开发商吐槽说，现在地方政府为了把数据做的好看，简直无所不用其极。 限房价、限备案、限销售等等，都算是比较好的了，还有限网签的！那名开发商说，有地方政府，为了控制房价上涨幅度，整整一个市，每天的网签只给20个名额！ 对，你没看错，一座城市，一天的网签量只有20套，多了不给办理。交易量上不去，房价也卡死在那。说到底，就是为了平稳度过这次大会，通过行政手段，先让交易量下来，备案变缓，开发商碰上这种情况，也不得不捂盘，降慢开发节奏。对于一些开发商而言，这是好事儿，等待时机，伺机涨价，而且资金流压力也会减小；但对于流动性要求比较高的企业而言，这种情况无异于要了命。 开发商死不死，跟购房者关系不大，我们也不用太担心。但是，买不了房，网签过不去，这就影响大了去了。 毕竟，现在还有很多城市，限售是以房本到手的日期算的。房本早到手一天，以后换房就能早一天。即便不换房，有这个资格，心理也是有底的。 短期是涨还是跌？ 至于未来的房价怎么走，四点儿现在也说不好。 按照正常的经验，当前各地的限购，只不过是强制性地压制了人们的购房需求。而且，当前中国的经济基本面向好，居民的存款量也达到63万亿。更关键的是，现在全国的库存量已经降到5.1个月！ 综合上面的情况来看，未来的房价应该会回归上行渠道。 当然，这只是通常情况下的判断。当前各种新的趋势已经显现。比如租购同权，现在又搞出大规模发展租赁租房。如果租房成为未来长效机制的关键性因素，那么整个房地产业的业态会发生颠覆。 这样一来，如果大家都不买房，房子没有投资价值，开发商大规模撤离，政府的政策性住房成为市场主流，房价下跌。在租房市场及政府政策性住房的影响下，商品房市场开始走向高端化，豪宅构成私有住房的主要形式，不过并不会占据主流。因为稀有，私有住宅会变得更贵。 底层民众租房，中间层民众买政策性住房（比如共有产权房），富裕人群购买商品房，这种模式是否是长效机制，不得而知。只是，从世界范围内看，中间层民众是整个社会的核心，也是社会稳定的关键性因素，政策性住房能否满足他们的需求，四点儿说不好。 关键在于，今年10月份召开的这次大会，以及明年3月份召开的换届大会，会对未来，尤其是未来五年做出何种规划，房地产市场是否会发生翻天覆地的变化。 正是因为这样，四点儿做个小断言：到明年3月份之前，房地产市场还是会趋于稳定，不会出现大起大落。一二线依旧是稳中有降，三四线城市涨幅会逐渐变缓。 别忘了，我们国家的楼市，从来都是政策市。一个政策，可以影响到整个房价的走势，甚至是房地产业的兴衰。
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