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即使在今年年初，恐怕你我都没曾预料到，楼市终究逃不过“恒久必跌”命运。 从万科高喊“活下去”，到一线城市房价从降幅5%，跌至如今广州核心区二手业主最高愿意让价100万.......这波下行行情，来势凶猛，众多持币的准买家，既兴奋，又紧张。 兴奋自己“有生”之年，竟还等得到房价下跌的今天； 但也紧张，因为压制楼市的政策和货币走向似乎近期有了不一样的动向。 ·复盘近五年17次会议 并没有提及房地产 ·在经历了最冷十一黄金周后的一周后，央行宣布降准1个点 ...... 在这重重迷雾下，准买家不再那么笃定房价跌势。 （房产频道原创视频） 就在几天前，记者街坊时，看跌的呼声高涨，朝夕之间，舆论又开始徘徊。悬在准买家头顶的，是两个巨大的难题： 再等等，究竟是等到的是更大幅度的降价，还是，终究，又是一场完美的“错过”呢？ 那一年 广州房价跌出历史新高 珠江新城跌破2万 事实上，这个问题，在之前很多轮楼市周期中，都有结论。 多少60后、70后、甚至80后，在饭后闲谈间，都爱说两句“想当年，珠江新城才5000，真后悔啊，那时候没有买他个三五套....... ” 但是，在这些“追忆”当中，谁都不曾提及，珠江新城，也曾大跌过，也曾经被笑称“贫民CBD”。 这是2009年广州本地媒体的梳理出的2007年到2008年低谷期的珠江新城楼盘价格表，当时，跌幅30%-50%是基本走势。 而珠江新城的跌，只是广州房价跌的一个缩影。 那一年，广州房价也从2007年最高点的11574元/㎡一直跌到8000元/㎡左右，降幅到了30%。 那一年，是广州市场情绪最为悲观的一年！ 房价谷底已到！ 广州楼市开启回暖通道？ 9年后的今天，当时的等待，已然被350%的涨幅力证，是个错误的选择....... 今时今日，这样的故事还会重新上演吗？ 蔡为民 房产频道特约评论员 现在进入即将谷底的状态基本可以确定的，看回2008年，当年也是下行阶段，整体来看大概降幅10-20%，但是2008年之后的上涨幅度是100%甚至是120%！ 看回现在整个市场情况，其实跌到20%已经是极限了，我相信之后会有所反弹，因为政策是张弛有度的。 当然，反弹的幅度会不会像2008年之后那么大的概率不大。 历史很多时候，惊人的相似。 的确，没有人能预测的了什么时候才是楼市的谷底，但在历史的故事中，我们至少能把握从谷底上升的过程。 尤其，广州已经开启了复苏回暖的通道了！ 蔡为民 房产频道特约评论员 对于买家来说，其实现在最关键的是判断下跌趋势会延续多久。 我认为一线城市现在的探底阶段已经结束，进入了触底阶段。明年年中之前会呈现一个向上的趋势，会比较长期地保持在一个小涨小回、稳中有升的状态。 所以，用于自住的买家，在明年第一二季度之前应该要进场了，如果是想投资，首先要有充裕的资金，其次要放长线，比如在一线城市租赁市场比较旺盛的地段买房长期出租，还是不错的。 崔登科 广州世联行资深市场研究员 广州现在已经进入回暖通道！ 虽然，更大幅度的降价接下来应该是有的，但不是说已经降了那些盘，那些降价后去化率去到七成以上的楼盘，价格不会再降了。 接下来如果还有楼盘降价，只会出现在之前没有降过价，且去化率很低的楼盘中。 这轮下跌趋势基本到明年年中就基本结束了，因为房企通过卖房，到明年，基本上就有钱花了，明年下半年价格预期上调！ 现在整个市场确实是处在复苏到一个窗口期，如果再等，可能价格会回调到降价之前的那个位置。刚需就不要等了，买了房，五年才能卖，其实你投资客等不到也无所谓，现在这个窗口期的话，有合适的，就不要持现了！ 当然，很多人会质疑，为何感觉一二手楼市仿佛降价更深更广，怎么这么快就开启回暖通道了？ 口说无凭，有数据吗？！ 这是世联的提供的供销差数据。（供销差=潜在需求-潜在供应） （图源：世联行） 如果橘色柱子在0以上的，表示求大于供，0以下那就是供大于求。很明显，在不考虑政策因素的影响下，2019年三四季度，橘色柱子明显在0以上，并且幅度跟楼市辉煌期的2016年的趋势一致，甚至更甚！ 预判2019年三四季度价格是上行的，市场处于求大于供的需求。 同样，价格周期趋势也是吻合的。 （图源：世联行） 崔登科 广州世联行资深市场研究员 2017年，其实进入330之后市场就进入了观望期，而到了2017年的四季度，进入局部促销阶段，表现在新开项目低于预期价格，而到了全面促销阶段，表现在房企大规模的一些促销活动。 今年三季度广州开启局部降价，反应到市场就是一口价单位和特价单位出现了。虽然是楼层朝向不是特别好，但是它真的是很便宜啊，事实是真的再降。 9月份左右，广州开启全面降价阶段。 而9月份结束之后，很多楼盘价格已经回调到降价之前的一个水平，之后价格将会僵持一段时间，按照周期规律，接下来将是价格上行阶段，这个时间，在2019年下半年。 市场表现就是特别爆，就2016年到2017年这个感觉，就是量价齐升就是越买越涨越涨越买这个阶段。 2008年，中国楼市遭遇第一次大调整。随后，楼价反弹，开启了中国楼市的黄金十年。 2018年，中国楼市的又一次调整期，处在历史轨道中的我们，究竟看到的是历史的重演，还是新的“楼市时代”开启，明年年底，市场，或许会给我们一个答案... | 
