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阿基米德说，给我一个支点，就能撬动地球。 2300年过去，科学家还没找到能撬动地球的支点，但经济学家早已发现撬动债务的杠杆。 今天，这句话应该改为：“给我一个杠杆，随时就能撬动房价”。 在央行《中国金融稳定报告（2018）》中，极其罕见地推出两大专题，聚焦居民部门债务和房地产市场风险。 南京以123%的楼市杠杆率，位列全国第五，远超京沪等一线城市。 01 中国家庭债务规模究竟有多庞大？ 央行报告显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，接近GDP一半。 
家庭债务，包括消费贷款和经营贷款，这其中以消费贷款为主体，而消费贷款中，又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。 2008年时，我国房贷余额仅为3万亿，而到了2017年底，住房贷款余额膨胀到21.9万亿，房贷占所有住户部门债务余额的54%。 但这并非房地产债务的全部。近两年来，短期消费贷款涨幅之猛，远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款，往往都是以首付贷、消费贷，房抵贷之名，大肆进入楼市。 
当然，只要赚的钱足够多，债务规模再大，也不一定有问题。 国家赚钱的速度够快吗？居民部门杠杆率（居民债务/GDP总量），是一个很好的的衡量标准。简单的说，就是1块钱本金能撬动多少贷款的能力。 2017年末，我国居民债务余额40.5亿，相当于2017年GDP的49%。 49%的居民杠杆率，究竟高还是低？与62.1%的国际平均水平相比，这一比例并不高。但与新兴国家的39.8%相比，则又明显过高。 
关键是，过去十年，其他国家纷纷降低杠杆率，我国却在迅速上升。 数据显示，美国居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。我国只花了不到10年，就从17.9%迅速攀升到49%。 如果以住户部门总债务，与可支配收入进行比较（这个结果更接近真实），更加惊人。 按此计算，2017年底，我国居民部门杠杆率高达112.2%，远超美国等发达国家。换句话说，居民债务已超出居民收入的可承受水平。 02 这轮加杠杆狂潮中，南京怎么样？ 有人用“住户贷款余额”占“住户存款余额”比例的方式，计算了主要城市最近的“住户杠杆率（由于住户贷款主要是买房子，也可以视作楼市杠杆率）”，结果令人玩味。 
排在第一位的是厦门，杠杆率高达178%。深圳作为一线城市的独苗，位列第二，杠杆率167%；合肥以129%排在第三；杭州以127%排在第四。 而南京以123%的杠杆率排在第五，力压苏州、宁波、上海、北京等城市。与去年同期相比（103%），南京杠杆率持平。住户贷款余额，住户贷款余额达到8500亿。 如果用“住户存款”减去“住户贷款”，还可以计算出“净存款”这样一个指标。南京“净存款”约“-1601亿元”，按830万人口计算，人均“净存款”为“-1.93万元”。 当然，从住户存款数量看，北京、上海仍然更富裕、更殷实，这一点，南京依旧与他们有较大差距。 03 抽象的数字固然是一个指标，但数据本身有偏差性。南京经济向上的趋势还是很明显的，尤其是第三产业的发展，更代表着城市的潜力。 据南京发布介绍，今年以来，南京经济总体呈现增长稳定、结构优化、动能转换、质效提升的态势，高质量发展取得新成效。另外，在创新名城建设上，新动能不断壮大。 1、GDP9458.34亿元 同比上涨8% 前三季度南京实现地区生产总值9458.34亿元，按可比价格计算，GDP比上年同期增长8%，增速与一季度、上半年持平，已连续三个季度位居全省首位。 
2、三次产业协同发展 前三季度，第三产业与第二产业增加值增速同比差距缩小为2.3个百分点。其中，农业生产基本稳定，工业生产增势较好，第三产业保持较快增长。 
3、投资增速稳定 房产投资增长16.2% 前三季度，完成全社会固定资产投资总额4076.74亿元，增长9.2%。分领域来看，房地产开发投资1938.99亿元，增长了16.2%。 
4、聚力创新名城建设 新动能不断壮大 各类市场主体活力不断增强，其中新增就业参保大学生人数28.30万人，同比增长66.0%，“人才引进”计划效果显著。 
5、居民收入增长稳定 民生投入继续加强 前三季度，居民人均可支配收入39204元，同比增长9.2，增速比上半年提升0.1个百分点，城乡居民人均可支配收入倍差为2.31，同比缩小0.01。 另外，在民生方面也继续加强投入，其中住房保障增长28.8%，教育支出增长27.1%。 
南京作为省会城市，在人才聚集方面也拥有自己的优势，对于省内家庭来说，南京还是具有相当吸引力的，这对于房价的稳定，起到了重要作用。 | 
