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商住两用房，本身这个叫法就不合规，ZF批地的时候，是按照综合用地来批的，这种土地上盖房应该都是商用。但开发商为了赚钱，给这种房子加上了居住功能。还配套水电煤，目的就是让房子卖的更好。 但是一般情况下，政府在验收的时候，其实还是按照规范来，也就是说，上下水包括燃气是绝对不能通到每户的。开发商一般是先预留好孔洞，然后让建委来验收，验收合格之后再安装上下水等。 其实到这里相信各位都能看出来，商住两用房本身就存在不确定因素。加之，现在ZF需要调控楼市，那么从商住房开始整顿，合情合理。 很多关注商住两用房的朋友知道，现在商住限购应该比住宅还要严格，而且还需要全款。这是为什么呢？ 我们知道，从2016年开始，楼市开启了一轮大牛市，不仅住宅价格猛涨，连商住的价格也在快速上涨。那个时候我去售楼处看房子，销售都爱搭不理的，毕竟那会儿房子不愁卖。 这种大牛市之下，很容易触发人们投机的热情。上海的住宅限购本来就比较严格，所以炒作的空间虽然有，但是并不大。而此时，商住就是一个有巨大炒作空间的产品。
那么，为了严控金融风险，在住宅加强限购限贷的同时，也必须把商住的口子堵上。 客观来讲，现在上海的商住价格并不贵，而且目前的政策我觉得应该是史上最严了，未来只有放松的空间，再加码的可能性不太大。 所以说，如果有人问我现在商住要不要出手卖掉，那么我的回答肯定是，如果不着急完全可以等政策放松之后，价格有了一定回升再考虑卖。非要在价格底部出手，不但亏了不少钱，而且还不好卖。 
那商到底要不要买呢？ 这个问题个人认为，尽量不要买。当然土豪请随意。 虽然说现在商住的价格比较低，但是必须全款买，资金成本其实是很高的。而且具备商住的购房资格的人都有北京购房资格，那何必要买商住呢，所以也就土豪随意了…… 从过往历史看，商住的整体回报率比住宅低多了。 下面讲一下为什么商住的投资回报率低。 其原因在于，商（办）住类产品所能附带的资源跟住宅相比要少的多，不能落户，不能上学……其仅有的功能就是自己住（办公）或者是租给别人住（办公）。 而其使用的成本还要比住宅高很多，商水商电还要交房产税，多数的商（办）住也没有燃气。除此之外，这种小区里，还会比较杂乱，商业办公与住宿混杂在一起，整体品质差得多。 如果花上百万买一个只能住而且居住品质差成本高的场所，那还真不如租房了。商住的出租收益跟住宅相比也没有任何优势。 综合分析后，其实大家能看出来，商住的整体价值并不大。所以这导致了商住的房价涨幅远远赶不上住宅。 在上海，很多人买房子并不是为了自己住。试想如果房价不涨，你会加那么高杠杆去买房吗？多数人买房的首先考虑到的是，它的价格还会涨，所以要早买房。而价格上涨的前提就是有一种固定的需求在持续进入市场，消耗掉供应，住宅这么多年就是在消化一种稳定的需求。 商住不限购年代，我见过很多买商住的人，其首要目的也是为了几年后涨了钱卖掉，再去买住宅。
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