一. 人口聚集效应 人口继续向城市群聚集，在沿海、沿江、铁路沿线地区人口聚集度仍然在进一步加大。我国城镇化水平在继续提高，同时人口流动过程中的家庭化趋势越来越明显 60 个主要城市吸引了全国城市新流入常驻人口的 53% ，吸引力指数较高的主要集中在珠三角、长三角、京津冀以及成渝四个城市群中。其中长三角城市流入常驻人口最多，占比高达 16% ，是京津冀地区的 2 倍，成渝地区的三倍，珠三角占比稍落于长三角，占比为 13.7% 来源：国家卫生计生委公布的《2016年中国流动人口发展报告》 截至2016年末，全国流动人口数量达2.45亿人，以2013年末全国流动人口居住方式来看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%，租住私房比例为67.3%，在现居地购房比例为8.6%以及其他（如宿舍、工地工棚、生产经营场所）占比为23.8%，这一现状还将在可见的未来延续，租房将是解决新城市人居住需求的主要手段。根据中国指数研究院的测算，2016年租赁市场规模总体在1.38万亿元左右。 
二、经济水平提升、消费升级 1.消费升级大背景 
2.人口结构带动需求增长 
三、房产市场转变：全国空置房产处于较高水平，由增量市场转变为存量市场 
(上图)全国空置房产状况 
----------------------社会背景(上海篇)---------------------- 一、外来常住人口增长率远超户籍常住人口增长率 
二、房价高企导致租房时间变长 
三、第三产业就业人数比率增长，新增岗位集中于市区外环内，导致居住需求向中心城区集中，或分布于地铁沿线 
四、商办物业高库存，开始大量旧城改造，上海政策鼓励 
----------------------总结---------------------- 适合发展长租公寓的城市特征 
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