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中国基金报 泰勒 楼市风向正在悄然转变。 8月份国家统计局监测的70城房价，仍然令人意外的普涨。业内专家认为，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转凉”。 数据显示，2018年以来，全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中一线城市13宗，二线城市178宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米。 同时，深圳楼市又现“分期首付”，具体的操作方式是，业主首期只需付完一成首付，为33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。土地流拍加剧 地产市场怎么了 据东吴证券研报显示，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。 分城市类型看，三四线城市仍为土地流拍事件高发区域，但下半年以来占比有所下降，二线城市占比逐渐上升。 然而值得关注的是，从各月流拍情况看，三四线城市整体呈稳步下跌态势，而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。 8月，二线城市发生土地流拍建筑面积达691万平方米，占全国总额的38.59%，此数值较年初增长了两倍有余。 从地域分布看，河南省流拍数量居首位，2018年1-8月已超百块，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省。总体上，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。 2014-2015年，房产市场土地流拍率小幅攀升，流拍潮再次涌起。土地供给过剩，而楼市销售低迷，导致市价下跌，成交量大幅萎缩，库存增加，开发商拿地意愿疲弱。 2018年，土地流拍历史再现，加剧市场降温。而本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地，原因如下： 一是调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。 2017年以来，地产调控继续加码，“供给侧”改革积极推进，土地市场土拍政策频出，限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。特别是在一二线城市，房价调控压力较大，出让土地条件愈加严苛，对于房产开发商的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，开发商不得不谨慎拿地，才使得多处地块无人问津。 二是融资环境趋紧，资金压力增大。 一方面，供给端土拍政策不断收紧，供给结构优化调整；需求端购房调控力度空前，居民杠杆上升，供需两端齐发力使得依靠销售回款的房企资金来源面临上限。在融资环境不断趋紧，资金走向受到严格控制的市场大环境下，房企融资明显趋弱。 另一方面，考察近年来房地产行业的资产负债率变化，上升趋势明显，2017年年底达78.18%，较2016年提升近2个百分点；同时，由于前两年大规模发债，地产行业应付债券数额2016年以来持续暴增，偿债压力空前。资金多方承压，开发商拿地积极性被严重打压。 东吴证券宏观固收首席分析师周岳认为，年内土地流拍状况的持续发展将带来三个方面的影响：限制房价上涨空间、使得房地产投资在未来缓慢下行、制约地方财力增长。 70城房价数据或存在结构性失真 9月15日，国家统计局公布了楼市的最新数据，8月份70个大中城市住宅价格，上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个。 数据显示，8月，70个大中城市中，4个一线城市新房价格同环比均上涨，二手房价格环比持平、同比上涨；31个二线城市新房和二手房价格同环比均上涨；35个三线城市新房和二手房价格同环比均上涨。 从新房价格来看，环比涨幅全面扩大。4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比7月扩大0.1个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，涨幅比7月扩大0.2个百分点；35个三线城市新房价格环比上涨2.0%，涨幅比7月扩大0.5个百分点。 “从房价指数数据看，8月70个城市新房价格指数环比增幅为1.5%，同比增幅为8.0%。从环比增幅数据看，近期明显扩大，说明房价上涨的势头又在增强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，一二三线城市房价涨幅均有所扩大，或与部分城市楼盘预售政策调整带来价格上涨有关。 不仅涨幅扩大，上涨城市数量也有所增多。70个大中城市中，有67个城市新房价格环比上涨，比7月增加2个，创23个月来新高。其中，无锡（3.4%）、徐州（3.3%）、北海（3.1%）、西安（3%）、呼和浩特、唐山和襄阳（2.9%）涨幅排名前五。另外，有66个城市二手房价格环比上涨，其中，常德（3.2%）、济南（2.8%）、呼和浩特和济宁（2.5%）、西安（2.4%）、安庆、襄阳、岳阳、南充（2.3%）涨幅排名前五。 同比来看，有68个城市新房价格上涨，其中，海口（21.4%）、三亚（21.2%）、昆明（15.9%）、丹东（14.9%）、呼和浩特（13.9%）涨幅排名前五。另外，有66个城市二手房价格上涨，其中，乌鲁木齐（15.3%）、三亚（12.4%）、济宁（12.3%）、昆明（12%）、西安（11.3%）涨幅排名前五。 据21世纪经济报道，针对8月份普涨的70城房价，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，统计数据存在结构性失真。 从城市看，房价上涨集中二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，35个三线城市新房价格环比上涨2.0%；4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%。 中原地产认为，二三线城市已然处于去库存过程中。库存快速去化后，二三线城市普涨加速，特别是中西部区域，量价明显上涨。 杨红旭进一步指出，部分热点城市今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，于是这些城市的房价环比上涨或大涨，这只是结构性因素。 此外，国家统计局数据显示二手房价上涨，与链家等市场机构数据形成一定反差，杨红旭认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。 美联物业全国研究中心何倩茹认为，国家统计局数据是备案数据，一般会比市场的实际成交滞后。 易居智库研究中心总监严跃进认为，国家统计局数据有信号意义，即前8月市场的降温态势减弱，但在实际的市场中，部分城市也有降价，因购房首付比例、利率较高，会抑制市场需求；部分房企资金回笼压力大，也会出现降价等行为。 中原地产首席分析师张大伟表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。” 房价下跌已现 在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。 一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示： 8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%
上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据： 上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。
就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示： 8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。
二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院Real Data数据统计： 8月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少20.9%；不过价格仍未明显回调， 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。
热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据： 厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。
广州一位大型开发商人士认为，楼市的调整才刚刚开始，今年四季度和明年的市场极其不乐观；现在只是一二线市场开始下行，接着三四线城市也会降价。预计这轮调整的力度堪比2008年，大家现在都在想怎么“过冬”。 深圳楼市又现“分期首付” 8月3日，深圳官方正式发布调控细则。这份《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，打击房地产市场的投机、投资行为。 严厉的新政无疑为深圳房地产市场浇了一盆冷水。 据每日经济新闻报道，以大鹏新区一个住宅楼盘为例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不仅价格较之前有所下调，还推出了分期首付的付款方式。一名销售人员告诉记者，其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米，“最近降价了一些，最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。” “备案价没有变，但折扣会多一点。”上述销售人员表示。以一套93平方米中楼层的单元为例，其目前的毛坯总价为338万元，业主也可选择精装的方案，总价是356万元。 如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是，业主首期只需付完一成首付，为33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。 一些楼盘则推出了部分特价房源，“现在没有降价，都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源，“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间，最开始是330万元左右。” 公寓市场上，低首付及降价的表现则更为明显。例如，龙华一类住宅项目目前40平方米的总价是150万元左右，一名熟悉此楼盘的中介告诉记者，此前它的价格是170万元左右，“便宜了二十多万，利率上浮20%-30%，贷款十年。” 部分公寓楼盘还十分乐意为客户垫资，幅度各不相同。以位于坂田的一商务公寓楼盘为例，该楼盘销售介绍，项目有3种付款方式，每种方式折扣不同，可采取一次性付款，享95折优惠；按揭付款享受98折优惠。 至于分期付首付，则依据户型而定，47平的小户型是2个月内付完五成首付，具体为7天内付25%首付，之后53天补足剩余的25%；约90平的大户型则是7天内付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。 美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，出现分期付首付的现象的原因在于，如今政策压力大，开发商有资金回款压力，需要加快出货，使用优惠措施来吸引更多客户购房。 部分内容来自每日经济新闻、21世纪经济报道、证券时报 | 
