本报记者 宋兴国 实 习 生 李秋珊 北京报道
一线城市楼市供应变局仍在持续。
近期，北京、上海、广州、深圳相继公布了详细的房地产投资数据。除上海有所下降外，深圳和广州1-6月住宅施工面积分别增加1%和9.6%，而北京1-7月施工面积则同比增加了9.1%。
接受21世纪经济报道记者采访的业内人士认为，在一线城市普遍进入存量市场的背景下，一线城市的新房供应开始探索如何针对细分的需求群体，提供有效供给，这被认为对政策制定者提出了新的要求。
京沪新开工由降转升
就存量项目的施工面积观察，今年上半年，广州的住房潜在供应趋于稳定，上半年商品住宅施工面积达到5904.05万平方千米，同比增长1%。而深圳商品住宅施工面积达到2993.64万平方米，同比增长9.6%。
但与此同时，上海1-7月商品房施工面积却同比下降7.6%。有分析人士指出，上海商品住宅施工面积的下降，或受近期供应动迁安置房和租赁用地因素影响。
就新开工面积观察，21世纪经济报道记者注意到，随着一线城市进入补库存周期，新开工数据有所好转。
从公布了相关数据的北京和上海来看，北京的1-7月的累计住宅房屋新开工面积达到588.2万平方米，同比大增21.5%。而上海则是747.61万平方米，同比下滑6.1%。就此，分析人士认为，虽然上海的累计数据同比仍有所下降，但今年二季度以来上海每月的单月住宅新开工面积均由降转升，实现持续同比增长，房企增加开工的迹象明显。
对此，新城集团高级副总裁欧阳捷指出，在一线城市强调控背景下，项目销售周期被拉长，为了完成在一线城市的业绩，企业只能把拿到手的土地都增加开工。
与新开工增加的态势不同的是，北京、上海、深圳和广州的住宅竣工面积数据并不理想，施工面积增长较快的北京和深圳，竣工面积都有明显下滑。
其中，深圳上半年商品住宅竣工面积同比下跌近5成，而北京1-7月的住宅房屋竣工面积，也同比下滑超过10%。
“房源卖完后几年都没有竣工的案例也有”，易居研究院副院长杨红旭指出，竣工面积具有很强的滞后性，房子都已经提前预售。
不过，有资深房企人士告诉21世纪经济报道，一线城市，尤其北京和深圳，楼市限价政策严厉，部分项目地价较高、盈利空间小，开发商拿地后放缓入市节奏、等待楼市成长的意愿强烈，因而开工、建设的进度都会放缓，导致了整个竣工面积的减少。
这一现象在近期再次受到监管层的重视。7月，自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》，将闲置土地数量作为增减地方新增建设用地指标的测算指标，督促地方加大对企业和项目建设超时的监管力度。
补充有效供给
一线城市的库存形势，被认为是影响施工面积与新开工面积回暖的重要原因。
易居研究院数据显示，2018年7月，上海、广州、深圳的住宅去化周期分别为11.5个月、11.1个月和10.2个月。
按照住建部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中的要求，三地均属于需要增加住宅用地供应的城市类型。
唯一的例外是北京。易居研究院数据显示，7月北京的新建商品住宅成交面积只有约27万平方米，在四个一线城市中交易规模最小，同比大幅下滑36%。而7月的累计住宅库存则达到了660万平方米，同比增加9%，环比增加12%。不过，较高的存销比，被认为是市场供需两低下的紧平衡所致，并不意味着库存已经过量。杨红旭认为，北京当前的高存销比主要源于销售遇冷，这受到调控因素和市场透支的双重叠加，“既有调控的影响，也有2017年一季度以前涨幅过大，市场需要一段调整期的因素有关”。而上述易居研究院数据也显示，北京当前的库存总量， 低于其有统计的2010年1月至2017年1月之间的任意一个月。
除了“量”的加大以外，多位受访人士也指出，如何调整住房供应结构，实现有效住房供给，是一线城市当前要解决的另一大问题。
以北京为例，欧阳捷表示，北京一直存在供求关系的结构性的问题，买房需求大的地方无房供应，而供应大的地方往往居住并不方便，限价房等政策性住房的位置由一般比较偏远。
“低端有保障,中端有支持,高端有市场”，被认为是一线城市当前住房供应的主要思路，而北京也提出，要建立“保基本、分层次、广覆盖”住房供应体系，因此，政策性住房在一线城市的新房供应比例中占到越来越大的比例。
上海预计未来五年新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套，租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。北京计划5年供应150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套，产权类住房中，商品住房约占70%。而深圳也提出，到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中，人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4。
“此类土地供应如何保证到位，还需要逐步落实。政策性住房的目标需要更加清晰、更明确，同时，此类住房如何能够更好地被市场需求认可，显然也需要时间和政策引导”，上述房企人士表示。
