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“分化”成为今年上半年全国土地市场的关键词。一方面，50大热点城市土地出让金额再创新高，但土地成交溢价率却保持低位；另一方面，各城市土地市场也呈现分化趋势，三四线城市土地市场成交活跃，有些一二线城市土地市场却频频流标。业内认为，经过一轮去化周期后，房企补充土地储备的意愿增强，不过受楼市政策影响，房企拿地又趋于谨慎。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国土地市场仍会逐渐降温。 土地出让金创新高 尽管楼市仍被调控笼罩，但热点城市今年上半年土地出让金同比涨幅却很明显。中原地产研究中心统计数据显示，截至6月25日，全国50大城市合计土地出让金高达17019亿元，同比2017年同期的12179亿元上涨幅度高达40%，多卖了4839亿元。 其中，杭州市土地出让金位列50城第一，达1469亿元，同比上涨119%。从土地市场出让金额来看，热点城市均表现抢眼，包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、武汉9个城市卖地超过500亿元，有31个城市土地出让金额超过200亿元。 值得一提的是，三四线城市的异军突起是今年上半年全国土地市场的一大亮点。中原地产首席分析师张大伟认为，今年上半年，许多房企都进入三四线城市拿地，推动三四线城市土地市场的明显活跃，导致热点城市的土地销售额刷新历史同期纪录。其中，包括佛山、南通、常州、嘉兴等在内的20多个三四线城市，今年上半年土地出让金额均超过了100亿元。 此外，三四线城市土地市场的火热不仅体现在较高的土地出让金额，也体现在成交均价的上涨方面。数据显示，5月，三线城市土地成交均价为2187.3元/平方米，环比增长12.8%，同比上涨26.2%，也是2011年以来新高。 在业内人士看来，目前一线城市以及部分热点二线城市均出台了较为严厉的调控措施，导致土地市场较为冷清。在这种情况下，房企也逐渐将拿地重点转移至三四线城市。 土地溢价率保持低位 实际上，尽管今年上半年热点城市土地出让金额再创新高，但大部分城市土地成交溢价率却明显下行。从溢价率情况来看，整体土地市场明显走低。 中原地产统计数据显示，从热点城市看，今年上半年土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率水平。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率24%，今年截至目前为14%。 在业内人士看来，从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年初。 易居研究院报告认为，过去一年土地溢价率快速下滑，与热点城市限地价有关。5月，北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。 房企拿地更为谨慎 对于房企而言，一方面，房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升，从而导致部分城市土地交易处于旺盛状态；但另一方面，受楼市政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎。 安居客首席分析师张波认为，从数据表现来看今年土地出让金的确在持续走高，但就此不能判断开发商拿地热情高涨。首先分城市来看，土地明显呈现冷热不均，房企对于三四线土地以及部分强二线城市的投资热度相对较高，而在一二线城市则降温比较明显；其次，土地市场的确出现了不少降温苗头，从土地流拍现象的不断产生可见一斑，4月杭州出现流拍，5月成都出现流拍，北京截至5月底已有多块土地流拍。 张波进一步分析称，从溢价率走低来看，市场上呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。房企拿地更为谨慎，土地的溢价率走低亦属正常，这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳，有利于楼市的健康发展。 “从2016年"9·30"新政开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟表示，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。 也有业内人士认为，在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。
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