君子谋时而动，顺势而为 ——从两会看盐城楼市的发展机遇
2018年是十九大后的开局之年，也是改革开放40周年的重要关口，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键之年，因此今年的两会格外引人注目。而对于房地产行业而言，每次两会的政策部署都会对全年楼市的走向产生很大的影响，成为我们预判楼市一年行情的风向标。
回顾2017年，可以说是十足的楼市调控年，密集而频繁的“限字令”政策出台，租售并举、共有产权的举措，无一不表现出政府对于稳定楼市的信念和决心。随着房住不炒概念的不断深化，房地产长效机制的雏形初现，2018年的楼市究竟何去何从，此次两会成为关键。
日前，第十三届全国人民代表大会第一次会议在京闭幕，今年的两会到底传达了关于楼市走向的何种信息，同策带你一窥究竟。
1、“十九届三中全会”及“两会”政策导向
（1）会议内容总结 ：
经济发展模式：供给侧改革+适度扩大内需的“质量型”增长模式，结合乡村振兴战略，助力社会主义现代化目标实现。
国家机构改革：国内外因素决定“十九大”后中国“因时而变”，现代化国家治理体系和治理能力与新的“质量型”经济增长方式应运而生。
相关部委领导观点总结：中短期内，楼市调控不放松，防范金融风险；中长期来看，制度放活和治理体制完善推动楼市长效调控机制建立。
（2）同策观点——未来政策预判：
1、长线预判：
中短期内（1-2年）：坚持差别化调控与楼市去投资化为主要方向，核心一二线城市楼市调控不会放松，强金融监管已成为常态。对于房企而言，融资渠道收窄；对于购房者来说，首付比例难降，且商业银行购房贷款利率提升、贷款审批周期拉长，致使购房门槛和成本升高。非核心经济圈内，三四线城市和县区去库存将持续。
中长期内（3-5年）：建立和完善房地产长效调控机制是重点工作，在完善现有法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上，放活土地机制（如农村土地流转、集体用地改租赁房等），促使新型城镇化为房地产长效机制中的重要环节。
2、拐点预测：
从全国历年政策来看，政策时效期均值为6-8个月，出台收紧的调控政策后，调控政策的时效性逐步降低，同时考虑到“十九届三中全会”、“两会”后，为现代化治理体系搭建争取时间。如果以历次调控政策时间6-8个月推算，那么2018年2季度，楼市调控政策将进入新一轮收紧期。结合住建部领导关于房地产分类调控的表态， 2017年房价涨幅过快的中西部、东北区域核心城市， 以及房价上涨过快的三四线城市，这两类城市上将成为“两会”后二季度楼市调控政策的目标。
另外，“十九大”到“两会”期间经历了“一中”“二中”“三中”全会完成现代化治理体系变革、人事架构调整。之后召开的“十九届四中全会” 实际承担对未来经济工作做进一步部署的任务。从相关部委领导的表态及“十九届四中全会” 推出重大经济发展政策需要稳定的外部环境来看，“十九届四中全会”将成为本轮楼市的关键时点和市场转向的风向标，此后楼市调控政策才具有松动的外部条件。
2、盐城楼市发展趋势及未来机会研判
（1）盐城楼市现状
1、供求：随着2016年下半年三四线楼市大热，盐城的购房需求也随之增加，热度持续至2017年下半年开始有所降温。持续小半年的后继乏力之后，出现量升价平、供大于求的局面，春节期间由于返乡潮的推动，在三四线城市的传统旺季节点，盐城楼市成交量也有所回升。
2、存量：随着待结转土地的纷纷入市，大市区存量也在不断增加，目前盐城楼市主基调仍然以去库存为主。
3、土拍：大市区土拍热度已然降温，不复去年的火热光景，市区拿地成本的增加导致许多开发商将目光投向周边县城，带动县区土拍市场大热。
4、区域：
城南作为政府规划重点打造方向和盐城楼市的风向标，稳坐龙头老大宝座不可撼动，随着已开发项目的去化、土地存量的减少、房价地价的增长、南海未来城项目的启动，今后无论是购房者还是房企，入驻城南的成本都将增大；
河东倚傍学区优势和政府规划利好紧随其后，知名房企争相进驻，随着库存量增加以及拿地成本提高，加上产品同质性较大，区域内一片红海竞争、冰刃相见的局面；
城西南早前得益于城南客户外溢与商圈辐射，随着规划利好不断兑现，加上碧桂园高端项目的入市，吾悦广场的签约以及新城住宅项目的启动，彼时客户群体已经有了转变的趋势，区域形象已经得到进一步提升；
城西由于万达的进入和开发补缺了区域配套的空白，自去年下半年开始政府连续挂牌城西土地溢价成交，区域进一步发力，北大资源、通银、新城、中庚、中梁等房企的陆续进入，弥补了区域内品牌开发商缺失的遗憾，同时大大提升了区域形象；
城中由于土地资源稀有，开发商几乎已无地可拿，库存也日益减少，未来将成为大市区绝版地段；
城北一直称为“被遗忘的角落”，直到今年二月红星地产一举执子，规划建设商业综合体+住宅的项目，久旱逢甘霖的城北是否能凭借此机遇打破群众以往对区域的负面印象，让我们拭目以待。
（2）盐城两会内容总结：
2018年盐城市两会围绕“强富美高”和“两聚一高”的要求，作出前瞻性的研究部署，两会提案多聚焦“五篇大文章”，而2018年这五篇大文章正是五个一工程的延伸： “大交通”——强调在构建立体交通网络上展现作为； “大生态”——在提升绿色发展品质上打造特色； “大海洋”——在实现蓝色崛起上持续发力； “大上海”——在推进盐沪融合发展上加速突破； “大开放”——在形成对外开放新格局上创塑优势。
（3）同策观点——盐城楼市发展趋势及未来机会研判：
分析了全国两会的大方向引导，以及盐城两会的战略部署，结合当下盐城房地产市场的走势，同策认为，盐城楼市仍然大有可为：
1、判断依据：作为东部三大经济圈中最具备发展潜力的长三角经济圈中的一员，随着城市建设的不断完善，城市化进程的不断推进，盐城楼市发展长线可期。
2、机会判断：老城改造不断推进，拆迁力度增加，“棚改货币化”仍将激发大量购房需求；
城市化进程不断推进，政府基建力度加大，城市面貌不断提升，乡镇进城仍有大量购房需求；把握国家乡村振兴战略，三四线城市及县域去库存战略带来的需求释放的机会；
产业强势发力，人才引入计划及企业引进，人口红利将快速释放；
上海经济圈带动城市发展，利用与核心城市市场周期的轮动关系，把握周期性和结构性机会节点，接纳外溢客户回流，刚需市场扩容利好。
数据来源：同策咨询盐城市场策划中心
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