导读
尽管市场对改善型住房热情在接连调控之后依然不减，但项目楼盘对调控的风声鹤唳已然成为常态。
中房报记者 李燕星 北京报道
热气腾腾的人口红利并未因严格的调控而消失，尤其是旺盛的改善型需求和刚需，依旧支撑着北京楼市。
8月5日，中国玺开盘售罄，8月6日，昆仑域开盘售罄。这两个位于西二环且相距不远的项目开盘甚是隐秘低调，有的甚至没有在自家售楼处开盘，而是选择别处酒店，且均为内部销售。让市场颇感意外的是，在今年严密的楼市调控下，中国玺和昆仑域不仅热销，且在8月8日双双取得超过9.5万元/平方米的预售单价，突破8万元/平方米的隐形红线。
根据北京住建委数据，今年7月，北京住宅市场成交1505套，环比下降17.2%，成交均价54947元/平方米，环比上涨16%。昌平、海淀、房山、通州成交均在百套以上，荣升成交大户。多名房产经纪销售明显感受：“7月份的成单量回升。”
北京今年以来通过18项楼市调控政策“猛追”，阻止部分投资者炒作，在此情形下，究竟是谁支撑了北京楼市的成交？
来自海淀和西城的人
楼市严控下，房价回落讯息屡见不鲜，现实中的新楼盘却呈现出强劲的蓄客能力与销售态势。
记者调查发现，目前北京的新房主要集中在丰台、大兴、门头沟、房山、通州等地，其中丰台以改善型住房为主。按照社科院近期发布的《北京流动人口在京购房状况研究报告》，北京流动人口最青睐的购房区域是通州，约占21%，超过昌平与大兴的18%。
中国房地产报记者以通州为样本走访发现，针对普通商品住房，购房者多来自西城区的和海淀区，其中不乏政府人员、拆迁户与中关村高管白领，年龄集中在35周岁到40周岁之间；针对别墅洋房，购房者多为自有公司者，且全款购房者居多。而从多位房产代理人士处获悉，门头沟、昌平等地也是来自海淀和西城的购房者居多。
借以“北京市政府年底东迁”事件，以及贯穿南北的S6地铁线路与贯穿东西的R1地铁线路即将落成的概念，通州成为北京流动人口最为青睐的购房区域。近日万科与石榴置业通州的楼盘相继开售。万科项目正通过连续多周的活动来蓄客，石榴置业的楼盘在开售当日也吸引了百余名顾客。
某楼盘客户经理王洁（化名）表示：“现在市场资讯与真实情况并不相符。目前大批来自海淀和西城的客户支撑了通州的改善型新房市场。”
“按照经验，高层楼盘的看房者大多是刚需首套，他们更青睐于80平方米左右的房子，来自海淀区的白领高管较多，都有工作居住证，年龄在35岁至40岁之间，学历大多在硕士以上。其余就是西城区的政府人员和拆迁户，购买洋房等改善型产品的多属中高端客户，大多在北京自有公司，基本上非首套，年龄和职业构成相对复杂。”王洁介绍，“不过，部分刚需首套购买者现在首付必须不低于40%，现在银行贷款审批从严，刚需者更多地因为价格和面积而进入观望期。”
10年的房产从业经验给王洁留下的深刻印象是：北京东尊西贵，因此无论在房山、朝阳还是通州的从业生涯中，西边的购房者数量和资金上总是略胜一筹。这一点在北京2016年的GDP中也有体现，海淀、朝阳、西城分别以5036亿元、5001亿元和3533亿元稳坐前三甲。
另一位从事北京各区房产销售代理人士李婷（化名）也证实了这一说法：“确实是西城和海淀区域的购房人数较多，西城的退休干部比较青睐门头沟，受政府东迁影响，现在很多政府人员比较青睐通州地区，而海淀区的白领高管更倾向于昌平的别墅型产品。”
存续的“日光盘”
尽管市场对改善型住房热情在接连调控之后依然不减，但项目楼盘对调控的风声鹤唳已然成为常态。
在丰台，中国玺、昆仑域两个项目的预售价格直到8月8日获批后，才高调出现在公众视野，但大多数人对其两三天之前的内部开盘销售一事并不知情。就在8月8日，北京市住建委主任徐贱云接受经济参考报采访时表示：“稳定房价的决心不会变，北京楼市调控的原则就是保持市场长期稳定，如果市场再有波动，还会有更多储备政策对外发布。”
楼市政策调控或为缓兵之计。中国房地产报记者从知情人士处获悉，开盘当日，昆仑域出售200套住宅，中国玺出售134套，“目前认购这两个项目很难，最好是先交纳几十万的排卡费，跟内部销售人员表达购买诚意，才有可能被纳入考虑范围。”
中国玺、昆仑域等项目位于丰台区西二环地区，地理位置优越，且属于改善型住房。一位业内人士表示：“北京改善型住房供应稀缺，即使价格高昂，开盘依旧售罄，可见好位置好品质的项目更是‘一房难求’。”
不过，北京市场还存在另一个截然相反的现象，通州某楼盘开盘当日推出的15套高层住宅，蓄客一周后仍未售完。这两个迥然不同的现象所反映的正是购房者所需面临的尴尬之处：高端改善型产品购房者资金实力强，受金融政策影响小，但产品供应少；刚需购房者资金实力一般，但目前北京房屋的市场均价已将大多数刚需产品推向“非普通住宅”行列，刚需购房者更易受到金融政策影响。
北京“3·17新政”规定，在北京无房且无商业住房贷款记录者，购买普通住宅首付不低于35%，非普通住宅首付不低于40%。购买二套房者，购买普通住宅首付不低于60%，非普通住宅不低于80%。
按照北京去年“9·30新政”定义，普通住宅要同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，或者单价、总价标准符合其一：5环内单价39600元/平方米、总价468万元/套；5环到6环单价31680元/平方米、总价374万元/套；6环外23760元/平方米，总价281万元/套。
但是，按照中商情报网数据，今年上半年房山区均价超过3.4万元/平方米，昌平超过4万元/平方米，通州超过4.3万元/平方米，门头沟超过4.9/万元平方米，现实的情况是，多数楼盘在售价格均高于统计口径1万元——2万元/平方米，如果按照80平方米来计算，总价也超过了普通住宅范围。
一份来自云房数据研究中心的报告指出，北京总价200万至500万元的住宅产品为成交主力，60平方米至90平方米的户型成交比例高达44%，24岁至30岁的人群青睐小户型，31岁至40岁人群青睐大户型改善房，50%以上的购房者最关心房价和户型
