|
调控让环京楼市迅速由热转冷，严格的限购和对预期的看衰也让环京项目很是难受，纷纷寻找出路。免费更名一次、首付分期、全款分期、员工内部价等各种促销方式开始在环京项目中出现，甚至个别项目还铤而走险，声称6万块就可以协助购房人获得买房资格。业内人士称，由于环京遭遇的调控过于严厉，所有交易都陷入停滞，开发商的资金链受到了很大考验。不过，由于限购的本意是遏制投资，而不是锁死交易，因此环京区域很可能会在今年迎来政策微调，但在遏制投资需求不变的前提下，这种政策微调很可能带有新的限制条件，因此不会给环京区域带来明显的价格反弹。 环京开发商为了销售各出奇招 从去年底开始，环京开发商使出了各种办法进行刺激性销售。 像位于固安的某项目从去年开始就实施了降价分期，目前售价从预期的2万元/平方米，下调至1.6万元/平方米左右。此外，销售人员还不断强调新机场带来的利好。首付款可以分三年分期支付，最低首付只需10万元。 不仅是首付分期，一些环京项目还公开做出了更名承诺。固安、大厂、永清等地的项目都推出了三年更名的承诺。 北京青年报记者在上周末探访了某知名环京楼盘的售楼处，销售人员表示，2010年楼市调控时，开发商曾经允许一年内更名，最后市场热度回升，很多购房人都获利数十万元。现在这个更名时间长达三年，完全可以等到市场热度回升，而且还可以采用首付分期，只需要20万元，就能占一个名额，三年内把房子溢价交易出去，收益少说也有几十万元。 除了更名和降价外，北青报记者了解到，曾经作为涨价条件，捆绑销售的精装修、车位、花园，如今也都加入促销套餐，买房就能赠送。大厂某项目甚至还出现了员工内部价，向员工销售住宅项目，售价1.7万-1.8万元，全款可分期。 对此，业内人士认为，长时间的交易冻结，导致环京开发商的资金流受到了很大打击，为了缓解资金压力，纷纷开始使出各种办法刺激销售，达成回款目的。 上述的促销还是打擦边球，而有的项目甚至为了卖房不惜违规操作，声称6万元可办理环京买房资格。 北青报记者了解到，部分房企为了快速回笼资金，甚至和一些公司合作，在销售时采用帮客户缴社保，或先签约、后网签的办法，曲线规避限购。 香河某项目一位销售人士对来访的北青报记者表示，虽然外地户籍人士要满足当地三年社保或纳税规定，但如果不具备购房资格，可以花6万代办到购房资格，毕竟现在降价了，想抄底还是很合适的。 该销售解释道，其实办理购房资格就是协助买房人与合作公司签约，合作公司帮助买房人缴纳社保或个税，一年8000元到一万元，三年总计不到3万元，另外加3万元的中介费，总计6万元就能获得购房资格。 对于买房可更名和协助获得购房资格，在地产营销人创始人韩乐看来，都是变相的促销手段，也许短时间内会起到作用，但在客户充分了解细节后，会更加审慎，而且长期来看，风险很大。 韩乐表示，开发商类似的促销手法，看似是购房人占了便宜，实际最大获益者还是开发商自身，既解决了资金问题，又把风险转嫁给了购房人。尤其是承诺更名这种方式，需要购房人去找接盘者，如果找不到，购房人就把自己投资成了房东，升值预期和变现都会出现问题。 思源地产北京区域公司总经理李昕炜也提醒购房人，主要风险就是升值空间能否满足投资回报的要求，而且这个方式明显是没有退出机制的。还有就是这种属于政策“擦边球”的行为，本身就是一种风险，且随时可能被叫停。 降价接近谷底 业内称政策可能微调 与新房想尽各种办法促销不同，环京尤其是燕郊的二手房市场是最先大幅降价的，如今则出现了价格企稳的情况。 北青报记者从链家燕郊门店了解到，与北京二手房成交触底回暖类似，近期燕郊中介的带看量也明显增加，燕顺路两侧的部分二手房业主甚至有尝试上调价格的。比如被视作燕郊二手房风向标的首尔甜城，价格有了轻微的回调。 链家数据显示，2017年12月，首尔甜城的参考均价为22473万/平方米。而查看现在首尔甜城的成交数据可以发现，在今年1月份第一周就成交了4套房源，其中3套的单价都高于2.3万元，其中甚至有一套的成交价已经超过了2.5万。 燕郊另一个二手房社区天洋城，也有业主上调了价格，链家中介告诉北青报记者，去年一套三居室房源的报价大概在2.3万元/平方米左右，如今由于带看量增加，房主将价格调整为2.5万元/平方米，整个小区也在2.3万-2.5万元的价格区间企稳，止住了跌势。 韩乐认为，经过调控挤水分后，燕郊等环京区域楼市迅速被冰冻，部分二手房价格出现30%甚至50%幅度的巨震。而这次多个二手房社区房源价格的回调，也代表着环京二手房价格接近谷底。 “我预计最快两会以后，燕郊及环京就会出现一些限购政策的微调。”韩乐表示，长期以来环京楼市的主要买家都是京城购房人，占比在八成以上，但环京各个城市先行的政策都是严厉的三年社保要求，这等于把大部分需求挡在了门外，环京楼市也因此冰封，完全没有交易量。他认为，环京的限购可能会有所调整，并不是放开限购，而是微调，比如允许北京三年以上社保在环京买房，比如人才引进政策放开等，只是为了恢复交易量，让市场始终处于政府可控的范围内。 一位来自环京大型房企的营销负责人也表示，“2018年环京区域的房价取决于政策导向，个人认为，在不违反当前限购政策的前提下，有可能当地政府会释放一些有利于楼市的其他政策。” 李昕炜也表示，一直以来都有环京限购政策松口的风声，比如燕郊目前就传出为了缓解通州副中心搬迁带来的大量政府职员的居住需求，燕郊放松了对该类人员购房的资格等，但这些措施都是有条件的放开，不会再像以往那样大规模地放松调控。 仍会以限制投资为主导 报复反弹很难出现 虽然在业内看来，环京适当微调限制政策是大概率事件，但也都认为，环京区域不会再成为投资需求乱舞的舞台。 韩乐表示，环京区域除了燕郊大厂具有一定自住需求外，其他区域主要还是投资需求占主导，这个投资比重甚至超过了八成。因此，这次的放松一定会伴随着新的条件才会出现，比如北京社保允许在环京买房了，但很可能未来几年内不允许卖房，以避免投资炒房。 因此在政策主基调仍是防止炒房的情况下，环京政策的微调将十分有限，而且对于投资需求来说，限制依旧很多，以避免出现报复性反弹。 李昕炜也表示，限购政策是房地产市场去投资化的重要行政干预手段，从资格上限制了投资需求的直接进入，环京市场限购也是因为前面的几次价格非理性的大幅上涨带来的。而投资需求的规模实际上由投资门槛和升值空间预期两方面主要构成的，以现在环京市场的价格投资门槛至少翻了三倍，同时对升值空间预期带来的红利已经在之前几轮释放差不多了，即使放松限购，投资需求也会相对“理智”了，报复性反弹很难再出现。
| 
