这可能是2018年最接地气的买房建议
2017年快用完了，这一年，房地产行业极其不稳定。从南京城轰动抢房这种小概率事件中，可以看到：我们有调控经验，但是却没有应对调控后突发场景的经验。这种小众案例就是应对突发场景经验不足的一种表现。这里有两个重要时间点。第一个，全面建成小康社会的2020年。小康的关键看住房，预示了房地产的增量还可以保持3亿。到2020年，基本上中国房地产成交到达一个巅峰值。第二个，基本实现现代化的2035年。城镇化脚步不能停，要保持平均每年GDP增幅1.2的水平，在2035年，三四线房地产开发基本结束，也就意味着房地产从现在的增量开发，变成了存量开发。为什么说2017年特殊呢？2017年从1997年房地产房改那一年开始算，刚好20年。2017年到2035年差不多也接近20年，这刚好是一个中间转折点。房地产从高速增长高频波动，转变为平稳增长低频波动。2018年的房价判断，无法从一个维度上简单考量，因此在明年会变得愈加艰难。这里有几个维度：1.供需结构市场需求量不会有所减少，市场需求主力还是商品房。2.土地环节土地定向出让给国企背景开发商，商品房供应量很少。3.看需求量资格最宝贵，不是想不想买，而是能不能买。4.外力介入租售并举、大量的供应限价房或者共有产权房。所以，2018年房价整体而言，不会跌给三大群体的建议第一类，刚需群体恭喜你，拥有比钱更加宝贵的东西：资格。今年年底到明年，是一个比较好的买房时间点。因为市场相对比较冷淡，用户可以保持冷静，买一手房是比较划算的。建议一步到位，因为未来我们不知道政策的关口会怎样，考虑学区等因素。能够买小三房就不要买大两房，能够买好位置就不要买差位置。第二类，家庭资产保值群体未来房产税征收的重点一定是那些拥有多套房的那群人。所以我不建议在单个城市拥有太多房子，最好不要超过3套。如果超过3套，考虑重新盘整家庭资产，或者换一个城市购买或者卖掉。尽量选择一个好城市，房产配置的质量，不建议配置老破小，建议采用良性配置。时间上建议尽量选择2018年上半年配置好自己的家庭资产。第三类，投资客投资买房未来会严格把控。哪怕我们利用低杠杆买到一套房子，未来你想套现，一定是会通过税收的方式吞掉你大部分利润，所以你不一定会获得很好的报酬，还有政策打压的风险。所以建议这些朋友，要么做成家庭资产配置长期持有，要么早点出货。在双十二的直播中，我们收到了2400多条有关房子的留言，整理出以下10个精选问题。1.在一个陌生的城市，如何能买到性价比高的房子？这里有几个判断供大家参考：①城市政府的未来规划。比如重金建地铁，建地铁的方向可能是未来增值的核心方向。②看开发商重点布局的位置。开发商愿意布局的位置是未来潜力较好的位置，特别是品牌开发商。③看人口数据。房地产价格根据流入人口、外来人口的数据来定。如果一个城市有非常强劲的外来人口导入的话，那房价是没问题的。2.两年以后，租赁房会很多，买房是不是更难了？①两年后，租房的会很多，这是“租售并举”带来的一个现象，中国的初次买房年龄往后延。②城市最底层的买房需求可能会被替代。③买房会不会越来越难需要辩证来看：以前没得选择只能买房，现在有了更多选择，本质上买房变得更加多元化。未来买房有了替代品，有商品房、政府限价房，还有共有产权房。所以并不能说买房越来越难。3.任志强：一线城市房价十年翻一倍，三线翻两倍？三线城市是不是更有投资价值？首先一线城市只有5个，三线城市数量较多。其次，三线城市房价整体会有一个较好的抬升，但城市不均衡发展也是特别明显的。所以在选择三线城市的时候，首先对这个城市要足够熟悉了解，其次需要判断城市未来的发展潜力。4.现在持有两套房，今后房产税影响大吗？持有两套房并不算多，对于大部分人来说，还是可以把房子当作一个资产的身份的，不用太恐慌。如果持有三套以上房子或者房子在两个城市以上的群体需要注意了，房产税征收的是非普通购房群体。5.明年信贷政策会放松吗？明年的信贷还是不会放松的。今年信贷已经达到较高点，是现在基准利率的1.1倍。如果明年上半年经济发展趋势向好，会继续提升信贷比例。去年得知的消息，有很多银行已经停止放贷了，本质上是去库存去杠杆。所以，在未来一年里，银行贷款还是非常严格的，要买房的朋友尽早买。6.学区房值得入手吗？有学区房需求，建议尽早配置，基本上在怀宝宝或者小孩子一岁之前就开始考虑。如果试图投资，不建议买学区房，因为学区房政策倾斜会很大，而且每年对不同人筛选的变化都不一样。7.公寓房可以投资吗？酒店式公寓本质上属于过渡性产品，它在政策上、法律上，某种程度上是违规的。如果某天政策打压下来是有风险的，特别是今年的一线城市，很多酒店式公寓被整治。作为投资品，房产置换周期较长，放在手里的时间也会很长。所以不建议投资。8.杭州、南京等二线城市的底商或写字楼，值得投资吗？现在一线城市还有大量的办公写字楼地产，待市场发掘升值，周期不稳定且操作复杂，更别说杭州、南京等二线城市，目前不是很容易把控。所以这一行虽然有投资空间，但是投资门槛较高，在当下的时间点，非业内人士不建议采取投资行为。底商、办公楼它本质上需要一定的投资门槛，就是你需要懂这一行才有可能赚到一笔钱，如果你不懂，其实很容易吃亏的。9.明年深圳周边的房价会不会跟随深圳的步伐？深圳周边的房价已经起势好几年了，从前年的广州，去年的东莞，今年的惠州等。整个深圳的土地供应量是很少的，刚需客户越来越多地布置在深圳周边。这也非常符合城市群发展的一个模式，深圳未来与周边城市联动，例如地铁、公共交通道路的联动会越强。10.三四线城市房价会跌吗？从辩证的角度来看，分短期、长期两个阶段。从短期看，有很多因素干扰房价波动。例如土地出让这一维度，三线城市在特定阶段会出让大量土地，导致在未来一两年内，商品供应量较大，房价出现向下走势。从长期看，房地产处于一个持续向好的阶段。所以对于三线城市，房价整体还是比较平稳，稳健上扬的。呵呵
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