北京盛德紫阙:“难产”的产权证

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发表于 2019-5-24 09:51:10 | 显示全部楼层 |阅读模式



  图二:注:面积单位为平方米。北京盛德紫阙业主制表
  ■本报记者 孙蔚
  北京盛德紫阙的业主们自从买房以后心里就没踏实过,《中国消费者报》曾于2018年对此进行了多次报道。最近,盛德紫阙的业主发出一封求助信,称2015年购买的五证齐全的房子,2018年底被告知开发商欠3.9亿元土地出让金,目前,无法办理产权登记,孩子也无法落户上学。
  烂尾项目重生
  盛德紫阙位于北京二环边的核心地段,原名杰宝公寓。如此优越的地理位置按理说应该是一个抢手的楼盘,可是谁也没想到其会成为著名的烂尾项目。
  记者查询北京市住建委网站后得知,盛德紫阙的前身杰宝公寓于2002年12月10日获得了预售许可证,该项目住宅部分为70年产权、商铺为40年产权,允许销售面积为7.5万平方米,开发商就是杰宝公司。此后,首创集团旗下首创资产管理公司接手该项目3万平方米面积,装修时投资2000多万元,于2003年推出了“产权式商铺”巨库卖场,销售火爆时价格曾高达每平方米4万-5万元。不过,由于卖场的每一层都被划分成一家一家的小商铺,产权分散给商业经营管理带来巨大困难,开业不久便遭到大批业主维权,最终卖场计划以失败告终。此后,杰宝公寓便无人入驻,被搁浅至2014年,而由巨库卖场引发的首创与杰宝之间的债务纠纷也成为该项目沦为烂尾的源头。
  公开资料显示,针对2005年北京杰宝房地产开发有限公司产生的债务纠纷,北京市东城区人民法院作出民事判决,由北京首创资产管理有限公司通过买卖合同、司法判决、承债及拍卖程序等方式合法取得北京杰宝公寓底商及部分房屋的权益。杰宝与首创在2006年5月24日签署了《杰宝项目办理竣工验收备案及产权协议书》,但是到了2012年11月18日,首创又与杰宝协商,将该公司所拥有的杰宝公寓所有权益通过转让退回的方式由杰宝公司收回。
  2011年6月和9月,盛德基业分别通过旗下两家全资子公司,以85%和15%的股权比例分两次收购了杰宝公司,将其纳入旗下另一全资子公司,杰宝公寓项目也由此易主盛德基业。
  在转入盛德基业之手后,该项目更名为盛德紫阙,重新打造成为了坐拥黄金地段的豪宅项目,并于2015年5月7日拿到了北京市住建委的新房预售许可证,批准拟售套数为334套,住宅拟售价格为88300元/平方米。
  监管资金被挪用
  据记者查证,盛德紫阙项目取得北京市新房预售许可证后,有300多名业主购买了该小区的预售商品房。按照合同约定,房屋定于2016年12月31日交房。“在临近交房时,突然被开发商告知要延期一年。等到2017年9月30日,盛德基业在没有消防验收、未完成市政水电供热的情况下,强迫业主收房,就是不想支付延期交房的违约金。”业主代表胡女士对记者表示。
  当时,在出现延期交房问题后,因为开发商资金链趋紧,业主曾经担心项目会再度出现烂尾。
  对于业主的质疑,盛德紫阙与业主签订了补充协议,并在资金方面进行了说明,声称交到相关部门的项目监管资金不低于8000万元,目前监管资金充足,此外项目还有待售部分,总货值近30亿元。
  但胡女士告诉记者,业主们后来发现,开发商的预售资金并未全额转入监管账户,而是挪用项目资金用于其他项目开发,这为后来无法办理产权证埋下了伏笔。
  据业主们介绍,开发商2016年底向业主出示的《盛德紫阙延期交房情况说明》显示,该项目已经获得了预售资金回款23亿多元。但北京市东城区房管局公示的《资金监管基本情况(截至2016年12月8日)》显示,其入账资金约为17.35亿元,与其声称的相差5.65亿元。此外,为缓解项目建设资金压力,盛德基业曾多次以此为抵押进行融资。
  擅改规划遭处罚
  业主们告诉记者,盛德基业一方面通过抵押、变卖资产融资,另一方面又一直采用欺骗手段,销售没有网签资格、已经被起诉查封的房产。
  胡女士表示,她购买的是盛德紫阙19层的一套房源,当时销售人员说,项目19层和20层是加盖房源,不能马上进行网签,需要等期房转现房才能网签。她听信了销售人员的说法,就交了房款。
  但在2015年签发的预售许可证中,明确注明该项目19层、20层全部为非预售部位。据胡女士讲述,当时19层、20层已经卖出去40多套。
  为什么19层、20层不能正常销售?原来,在未经规划许可下,开发商擅自改变部分楼层规划,增加了19和20两个楼层,形成违建面积共5049.39平方米,导致该项目无法通过竣工验收。
  2013年4月28日,北京市规划委对该项目19层、20层增建的违建面积进行了行政处罚;2013年11月,在北京市住建委、北京市规划委第106号两委会会议纪要中,也对此做了认定:
  “东城区杰宝公寓因未按照规划许可建设,增加建筑面积5049.39平方米,已经由规划部门实施了行政处罚,会议议定按照历史遗留问题,由市规划委函告市住建委规划意见,不再办理规划许可、验收手续,市住建委据此办理房屋登记。”
  2014年2月,开发商与北京市国土资源局签订了一份土地补充协议,据协议约定新增地价款为789.9429万元人民币。
  但是,在2018年12月底交房一年多后,开发商与北京市规划和自然委签订了土地出让补充协议三,其中注明,开发商还需要补缴新增出让价款约3.91亿元人民币,方能办理产权。
  新增出让款的缘由是,地上建筑面积新增商业5945.01平方米,公寓新增建筑面积3678.89平方米,办公(公共服务设施)3722.61平方米,地下建筑面积新增地下办公457.18平方米、含规划用途由地下车库变更为地下办公(公共服务设施)部分331.79平方米。
  由此可以看出,新增的地价款系竣工实测面积与2014年土地补充协议二的面积差进行计算所得,地上面积增加了约1.3万平方米,达到了21%的误差。
  总体梳理下来会发现,盛德基业自接手杰宝公寓烂尾项目以来,由于擅改规划,新增3.9亿元土地出让金没有及时缴纳,最终使业主陷入困境。对于目前拿不到房屋产权的问题,业主们无奈地表示:“开发商找不到,以前的销售人员也离职了,我们不知道该怎么办。”本报将继续关注此事的进展。
编辑:张宜贺






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