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我觉得需要知道的一点是：多重视价格，别过于重视政策 很多朋友都在认真纠结首套房的优惠政策被轻易用掉，但是请注意。 这些年，房价的价格变动是一直在螺旋上升的，但是政策却是忽左忽右的，首套房的重要性在这种政策不稳定的情况下……真没什么太值得纠结的。 特别是在房产税确定出台的情况下，政府促使大家先上车、甚至鼓励大家置换增购以达到纳税门槛，都不是不可能的事情…… 房价到底是涨是跌？ 你不明白，我也不确定 那到底是买还是不买呢？ 如果你是刚需 其实就简单了 告诉你一个最稳妥的办法 买…个…小…的 比如丈母娘告诉你，二胎三胎都放开啦，你至少买个三室甚至四室的哇 也就是说，你的理想面积是100往上 打个折扣，你就买个60的 同理，理想面积60的，你就买个40的 这样一来， 房价要是涨，你会想：总算是上了车，咱没亏啊… 房价要是跌，你会想：跟理想面积的差价也缩小了，卖小换大，也不能算亏啊…… 就算真是跌到卖不出去，你会想：诶，还好当时只买了个小的，不然亏大了…… 看吧，这就是买房的终极奥义，其实跟股票建仓没啥区别。
2018年棚改货币化安置奖励取消对房价的影响： 2015年开始的这一轮房价上涨跟货币化安置有很大关系，从2015～2017年逐年升高货币安置比例，为房地产市场注入了大量资金。大家看到了大量全款买房子的人。 但是，大家有没注意到2018年1月17日开始出现大量新闻，多个省市取消了货币化安置奖励，这意味着政府不再鼓励棚改货币化安置，这个非常非常重要！！！ 我看了一下货币化安置虽未完全取消，但比例下降了不少。今年很多城市政府工作报告中提到棚改时，鼓励货币化安置的字样不见了（去年还都有的），取而代之的是安置房屋多少套。 关心当地房价的人可以关注当地棚改数量和货币化安置比例。 据我粗略看，货币化安置可能从平均60%，降为30%，这是重要信息。 ——————————分割线—————— 摩根大通曾说2015～2017年中国房产去库存，2018年开始推出房产税，基本被言中。 个人觉得，有些地方房价会缓慢回到2015年附近的位置。 明眼人都知道近三年广义货币增速降的厉害，去年基本是20年新低，近十几年最高是2009年增速是28%，2016年只有11%，2017年则只有8.2%，这是相当低的，你们可以去查，看近20～30年有哪年这么低过？市场上钱有点紧。 加一段（有人嘲笑我说物价还涨呢，你说没有明显的通货膨胀可笑。那我再说一个，前面20年居民净存款一直是逐年上涨的，如果通货膨胀就是货币全面放水，市场上钱会越来越多，物价上涨，大家手里钱会越来越多。 可是可是，从2016年2月开始，中国居民净存款在变少，也就是说大家花的钱比挣的多，物价上涨是靠大家敢借钱消费抬上去的。到2017年还在减少噢，净存款少了2.5万亿。 我查过了，同时期理财基本没变。人均净存款比最高位大概少了4万亿左右。本来按以前的行情，应该可以增加几万亿。 我问一句，你们觉得2015年到现在工资涨的多么？ 至少通货膨胀不是很多人看到的那样，房子得用钱买，中国现在净存款也就24万亿，我算了一下人均1.7万存款，银行又开始限贷，贷款利率在涨，钱从哪来，对不对？当然大家可以继续花存款，那可能是从你爷爷辈就开始存的底子） 在2014年房产低迷的时候，央行设计了一种低息贷款，主要是给拆迁户的。 然后政府推出了棚改货币化安置方案，而且逐年提高货币化安置比例。以前拆了拆迁户的房子200平，再给你赔200平甚至300平房子，拆迁户就不用买了。 现在呢，拆了房子有一半给的是钱，拆迁户一看我还得买房子去，没越住越小的道理。 于是在房产局部形成： 地方政府从银行借款， 拆了拆迁户的房子给他们发钱， 拆迁户得到钱又去买房（去库存）， 开发商得到钱买政府的拍卖土地， 地方政府得到钱，还给银行。 形成一个完整的局部循环！ 这是一种局部放水， 所以这轮房价上涨的既猛且虚，不象2009年那会鸡犬升天一般，新房旧房房租一起大涨。
这次是有一大波可以全款买房子的买家出现了，这样当然猛了。但整个国家层面货币一直在收紧。就象2015年的股市，如果杠杆一抽……拆迁收入毕竟是一次性的，不可持续！ 棚改总有结束的时候，全国大概一共4200万户，现在棚改已经完成2700万，还剩1／3，今年开始缩减规模，少了20万户，明年应该会更少，这意味着能拿全款买房的人会变少，势头不可持续，工薪没法用工资接这种盘，别说工薪，有几个小老板可以象拆迁户那样干脆的拍出几百万买房子？尤其是中小城市。 注意，这次开会只提房产税，却没提去库存……中国房产市场现在膨胀到300万亿的规模，几乎是美国和日本的总和。 只要收0.5%，每年就是1.5万亿，收0.7就是2.1万亿，收1%就是3万亿。 所以不要认为地方政府要永远拍卖土地，当初美国也是这么过来的，经验都够丰富了。 （加一小段：其实香港就是收房产税的，香港房产税叫“差饷”已经收了大概170年，因为英国是世界上最早收房产税的国家，香港在1845年是英殖民地，那时开始收的。香港现在每年房产税收的不多，一年200多亿吧，但不包括土地税（土地税另收）。税率比较低，香港的土地一直不是私有的，英国也不是。所以注意，有人一直散布没产权就不能收房产税，这个是忽悠大众，房产税从产生开始就跟产权没什么直接关系。 400年前，英女王为了筹集资金解决流民太多的问题和圈地问题，设立了房产税。英国基本上土地都是国家的，是皇室所有。） 最能乖乖交房产税的应该是公务员，国企职工和买学区房的人。我以前说过很多次，学区房这东西就是给房产税准备的配套品，学区房通过房产税给学区內的学校提供资金，这是国际惯例了。 很简单，拿完税凭证报名上学……简不简单？等你孩子上完学，你都交习惯了，只会想着租给别的上学的孩子家长，租金可比房产税多得多了。好，房子盘活了，租售同权也达成了。惊不惊喜？意不意外？ 加一段：大家有看到最近中信银行停了部分城市的房抵贷了吗？以前大家觉得拿房子押给银行就能换钱。现在银行有不要房子的出现了，奇怪吗？北京燕郊跌了，政府说啥了吗？ 炒作太历害现在是不被支持的。 扯远了，回到原来的话题，可以确定2018年货币不会太宽松，会上已经说了。所以不会怎么通货膨胀（其实我觉得不通货紧缩就不错了，别滞胀就好），房价，大家可以参看2015年的行情，再决定买不买。 加几句人口和房价的问题： 中国现在房产增加速度大约是人口增加速度的5倍，人口一年净增加0.05%，房产一年增加2～3%，每年增大约15亿平米，这玩意是不是很稀缺，自己权衡。 别拿香港跟大陆比，香港人口一年增加0.8%，房子大概只增加2万套，只有0.6～0.7%，所以房价高居不下。如果香港要以大陆的比例增加房产，那一年增加10万套90平米，估计能庐山瀑布。 再过几年，中国人口增长可能进入平台整理期，以前包括2017年，每年还会增加600～700万人口。 但是，中国第一次人口高峰是解放前后开始的，1952年出生的人口就达到了是1723万，很神奇，跟2017年一模一样。解放前每年基本不过1000万， 1949年就1300万了， 1954年1851万。我可以告诉你们近十几年，没有一年出生人口达到过1800万。 大家可以自己计算人口走势，人口对房价的影响不言而喻，我就不多说了。
首套购房人群。结合自己需要，这里只简单分析一下一线城市房价。 就我目前关注和看了各种大佬分析来看，目前不是购房的好时机，不管是投资买房还是刚需。 卖房之人看涨，买房之人看跌。所以，任何时候，网上都会充斥着两种声音，最终，还是需要我们自己去甄别和判断。 不说长期了，就短期来看，今年环京房价腰斩，政府无救市计划和政策，反而各大银行提高房贷利率，增加购房成本，降低房产交易。可见政策还是处于严格限制中，并无松懈可能。房价也不是像某些人说的只会涨不会跌的。只要有泡沫，就有碎的时候。而房价一年翻倍，你说没泡沫，我不信。 而且，目前房价就算稍有降低，但是因为房贷利率上浮，实际购房成本是不降反升。 房产税预计明后年实施细则就会颁布。虽然细则不知，但是对目前房价来说，是一个不利的消息。特别是炒房人群，接下来一段时间可能会有一批炒房者抛售房产出逃。 另外关注股市的同学，也可以发现，最近房地产股集体跳水也可以窥见一斑。一旦风吹草动，房产股会优先表现出来。 所以，就个人观点，和我一样2018想购房的同学，不妨再观望一段时间。 另外，经常看到这些问题下面很多回答都是“刚需则买”。但是，我觉得说这些回答的人，肯定不是刚需人群之一，而是利益相关的人。 对于房子，买得起的才叫刚需，对于来一线拼搏的同学来说，“买房”也许是你的刚需，但是“在上海买房”不一定是。因为你还有很多退而求其次的选择，比如去老家买，去老家省会买，去老家附近强二线买等多种选择。 另外，我想真正那些首次买房关注这些问题的同学很多和我一样，既非富二代也非拆迁户，东拼西凑，资金勉强够首付。倾自己所有购一套房，你愿意成为高价接盘侠吗？
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