展望2018|刘东：未来租房比买房更好
有着25年地产操盘经验的“骨灰级”人物，2002年最早提出“中央别墅区”概念，并创办了中央别墅发展研究院的刘东，过手的项目从上世纪九十年代潮白河、温榆河畔的龙苑别墅、莱蒙湖别墅、优上美地别墅，到城市豪宅核心区的东山墅、绿城御园、蓝堡国际中心、新城国际等“掐尖”的楼盘。回首25年，他从规划顾问做起，操盘北京近十年的亿元顶豪代表，可以说，他的手里并不缺好房源，也不缺购房经验。然而，如果说“卖房”是刘东职业生涯的全部，“买房”却不是他最关心的人生命题。刘东，带给人更多的是研究型学者的儒雅和理性，从他个人对买房的态度可见一斑。过去，刘东始终不相信香港的房价一直能保持在北京10倍的高位，下定决心要把北京的房子置换成香港的房子。他的故事是，在错过了“非典”、错过了“6400点”，直到2017年，等到北京房价的涨幅接近于香港，终于可以卖掉北京的房子在香港置业，而这一年，刚好是他离港赴京工作二十周年。以2016年为分割线，2016年之前是地产操盘手最好的时代，即使经历“国八条”、“新国八条”等系列调控，仍然没有阻挡楼市进入螺旋式上涨的快速通道，直到推出2016年的“9.30”政策和2017年初的“3.17”新政才算是真正的分水岭，密集出台的手段扼紧了资本咽喉，限购、限价、限贷、限售等措施从供应端到需求端双重夹击，楼市全面进入冷冻状态。政策的变化，不仅影响了手握重金的投资客的心态，也改变了从业人员的操盘观念。刘东，这位从业25年的见证者，面对“捡钱”时代的落幕，和新时代的来临，在接受腾讯房产采访时，有自己的经验判断和衡量尺度。以下是文字实录：——2017年，颠覆市场格局——记者：您认为2017年楼市有什么新特点？刘东：2017是一个非常颠覆的年份。记者：颠覆。刘东：对，现在政策完全变了，就意味着市场上你可以选的房子和原来不一样了。以前只有普通住宅，商住两用，和所谓的首置房，剩下就是保障房，2017年它是一个根本性的颠覆。出了很多新政，新政告诉你，你有很多可以租的房子，有很多开发商必须自持的房子，还有共有产权，整个市场供应格局完全被打破。记者：那您觉得现在应该租房还是买房？刘东：从理智的角度，现在租房比买房划算，因为要看回报率，北京人真正能贷款的人的利息应该在6%左右，但是租金回报不到2%。——自持、纯租赁、共有产权房是市场新增供应的主流——记者：今年提的五年内新增150万套、租售同权以及共有产权房，这些新提法，您认为对市场有什么影响？刘东：跨过2017年你会发现，共有产权房，自持的房子，纯租赁的房子，会是市场供应的主流。从目前新政角度，要保障中低收入人群住得美好，首先他得住得安心，过去我们只喊租比买好，很多人不信，但是我们现在看到未来有这么强的开发商需要自持，那么开发商对租客从物业服务，到对租赁价格以及租赁期限的保障都会严谨很多，可以让人租得放心。记者：现在提出建立房地产长效机制，会不会取代现行的限购政策？刘东：当然。我认为今年的几件事，租售同权，共有产权，以及现在的租赁，它对房地产发展乃至未来社会发展影响深远，远大于房产税，甚至优于房产税。因为房产税到底是什么，一直没有说清楚，它究竟是为了控制房价还是税制改革？到底是什么？媒体从来没有解释清楚。记者：房产税的参照标准并不明朗。刘东：对，它很难做到公平。我们国家不动产的评估体系和评估架构都没有建好，更别说评估队伍。交了的70年土地出让金和房产税是什么关系？因此，我拥护新政“创新、调供给”，现在是在等待，为什么需要五年，因为这些新的房屋土地批出来了，它从建设到上市是需要时间的。我坚信“新房”一定比房产税值得期待！
——“限价房”和“地王”区分，不搞平均主义——记者：“限价房”跟“地王”，如果同时在2018年入市，它会产生什么样的影响？刘东：只有卖了才知道。其实很简单，90年代初的时候，外销房跟内销房是分开的，现在仍然把普通商品房和非普通商品房分开。换句话说，限制单价和总价的70/90，和剩下30%的“无限房”分开，新格局、新作风，是什么就是什么，卖三万的卖三万，卖十万的卖十万，不搞平均主义，不给涨房价找借口。记者：从市场层面看，您认为2017年北京哪些区域最热？刘东：目前的供应，完全是政策导向。热门的区域肯定是老区，但是老区没有供应，或者老区的价格决定了它的售价不允许网签，目前普遍有几个特点。第一，五环往外。第二，偏南城，以及通州方向。简单的说：长安街及其延长线以南。——本轮调控最快12个月失效——记者：您认为本轮调控会持续多久？刘东：最近这十年里，无论什么样的政策，从最严厉的那一刻起到松绑或失控，快，12个月之内；慢，没有超过18个月，再严厉的调控措施就无效了。记者：为什么？刘东：如果一个人持币超过12个月不买房，家就会出事，比如说会不会离婚？会不会去赌了？会不会去找小三了？（笑）他会有各种各样社会不安定、社会矛盾隐患存在。房子是维系一个家庭很重要的因素，安居乐业对吗？当然也会影响银行和政府的财政收入。记者：所以最终还是“人”在买房，不是“钱”在买房，首先考虑“人”。刘东：房子是用来住的，无论用什么样严厉的措施都很难去改变，只要购买力存在，上升驱动存在，那还是会买房，特别是改善需求。——给环京炒房客泼冷水——记者：那聊完北京城，我们来聊聊环京，2017年环京也陆续限购，有媒体报道环京的销售情况呈断崖式下跌，您怎么看？刘东：首先，你在环京购买房屋的心态究竟是什么，你到底是拿来住还是拿来炒，据我了解，其实有相当一部分人是炒的心态。记者：比较多。刘东：比较多，我愿意此刻给这些人泼点冷水，因为炒房这件事，国家是不会任由你这么妄为地去让它变成一个可以炒的。记者：那您觉得环京还值得买吗，如果是刚需，又买不起北京的房子？刘东：如果是刚需，我以前认为没问题，但是未来北京的共有产权房子贵还是环京贵？即使不保证共有产权的房子一定会比环京便宜，但一定会比环京到达率好一些。记者：还是建议买北京的共有产权房或者限价房？刘东：买限价房，甚至我建议你其实可以租。记者：租。刘东：现在来看在高房价的地区租房比卖房更划算，生活的幸福指数更高！省下的钱可以在低房价区域买房保值增值，当两地“贫富差距”缩小之后再置换，我就是这么做的，但要有耐心和信心。
——离开北京超过181天才叫疏解——记者：在环京买房，是解决大城市疏解问题吗？刘东：疏解其实有很明确的理性定义，就是任何一个人，比如通过你手机的IP查到你，你离开北京超过181天才叫疏解。记者：就是六个月。刘东：超过半年，超过半年这才叫疏解成功，你如果说我每天上班下班，这不叫疏解，这叫添堵。——“我没觉得2017年房价跌了”——记者：2018年，您觉得面临最大的机遇也好，挑战也好，都有哪些？刘东：基于刚才说的12到18个月这种购房心理周期变化，2018年我觉得数据不会比2017年再差了。记者：您觉得它会涨吗？还是会跌？刘东：我没觉得2017年跌了。2018年，它只要放开的话，真实的数据一定是涨的。我认为就是两极分化，而中低端的房子没有再涨的理由。记者：如果打算2018年买房，您有哪些建议？刘东：我建议用二手房换一手房。记者：如果没有二手房，而是首套房呢？刘东：首套房就应该跟着政策走，除非有特别资金。记者：1500万年薪的任泽平先生说，2018年鼓励大家炒股，2019年再去买房，您认同吗？刘东：应该这么讲，从中国有股市到现在开始，都是股先起房再起的，所以这一点，我跟他稍微有点像，股市好的时候，没人买房，因为大家会觉得升值更快。依我看，2018选择优质的房地产股票投资，可以加快或升级置业计划。快问快答：——“以房换房，可以住上豪宅”——记者：今天路上堵车吗？刘东：来之前我做了一些防范措施，导航告诉我28分钟能到，但事实上我用了将近一个小时。记者：您晚上一般几点睡，早上一般几点起？刘东：不忙的情况下，我会在12点以前睡，睡眠的质量好一些。起床，多年养成的习惯，五点钟起来要起来“批奏章”（笑）。记者：做了这么多年房地产，如果不做了，您会去做什么？刘东：我会去拍戏。记者：拍戏，拍电影吗？刘东：对，也可能是话剧，也可能是电影，当然离不开跟房地产相关的题材。记者：您平时看微信公众号吗，哪些类型比较多？刘东：在这个圈里，几个大号会看，出于工作的原因我是看的。记者：男人有才和有颜，您认为哪个更重要？刘东：以我的天分而言，我肯定认为有才比有颜更重要。记者：最后一个问题，您对豪宅一直很有研究，如果把住豪宅当成一个小目标，那么怎样去实现这个目标？刘东：香港有一句谚语叫：骑驴找马。意思就是以屋子换房子，把它换出来，靠一次到位赚钱是很难的。其实这个跟我们选股的道理一样，你说买房一点投资属性都没有，那真的是自欺欺人。买房、换房，就是让生活更美好，肯定是从小房子变成大房子，变豪宅。
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