商业地产进入存量周期 内外资建仓机会来临
商业地产进入存量周期后，大宗物业成交与其间的资本运作越发繁荣，随着去杠杆继续推进，2018年的投资将更加关注商业地产作为生息资产的租金收入增长潜力。日前，世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌接受21世纪经济报道记者专访时透露，2017年全国大宗交易总量创下历史纪录达到2307亿元，同比增长25%，内资仍为市场主要动能，其中，内资地产基金是成长最迅速的投资者（投资占比由13%成长至27%）。世邦魏理仕此前发布的《迈向2020：后千亿时代投资策略展望》披露，写字楼大宗物业买家更趋多元化，外资重新活跃，尤其在上海。凯德、AEW、顶新等外资买家贡献全年交易额的29%，占比较2016年的14%大幅提升。中国成为成熟的投资目的地。从2018年起，房企到期债务将渐入高峰期，销售持续受到调控抑制之下，行业进一步整合将产生更多投资交易机会。1月9日，歌斐资产宣布以地产基金形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目——香溢花城的两幢商业物业，总建筑面积约66万平方米，位于上海市普陀区内环边缘。内资开发商因可供开发土地量较过往减少，其投资存量地产的兴趣亦有所增长（投资占比由19%增长至27.9%）。寿险业者于2017年底又逐渐活跃起来，李凌认为，2018年此类资本有机会成为市场的X因子。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企年底出售部分物业，可以实现融资，并优化资金结构。房企通过出售大宗物业能够实现资金一次性回笼，甚至后续资金充裕情况下还可以回购，这样的融资计划积极而稳健。存量周期标志2017年上海大宗物业投资市场共录得82笔大宗交易，累计交易量达1169亿元，双双创下历史新高，其中交易量同比增长18%。在国内资产管理需求提升并积极寻求风险适中的标的背景下，地产基金投资尤为活跃，全年累计投资590亿元，占总量的49%，远超近三年平均水平。受益于投资需求由核心商务区外溢及上海新型城镇化，新兴商务区的办公类型物业成为资本市场宠儿，成交宗数从前三年年均16宗的增长至2017年的38宗。李凌直指，商业地产存量投资大幕已开启，上述世邦魏理仕报告显示，房地产行业经营模式从增量转存量，会有一个切换过程——从开发主导向持有经营模式切换。在开发模式（即增量模式）下，劳动力人口和土地供应是最重要的推动力。从全国范围看，劳动力人口和土地供应指标在2011-2013年已达到顶峰，此后开始下降趋势。这意味着存量投资的开启具有必然性，且是不可逆的。以人均GDP和第三产业占比这两个宏观指标衡量，在2015前后，中国一线城市的商业地产进化曲线从成长期跨入到成熟期，成都、武汉、杭州等主要二线城市在2016-2020年期间也将进入成熟期。这些进入成熟期市场的优质商业地产，为存量时代的开启提供了充分条件。全国劳动力人口（15-59岁）峰值出现在2011年（约9.25亿），此后呈现下降趋势。大城市圈的人口输入趋势目前尚未终结，但应该注意到，北京和上海这样的超大城市从2016年起，在未来城市规划中对人口增长做出了严格限制。全国房地产用地的供应规模在2013年达到峰值，此后连续同比下降。土地供应的限制近两年来，一线和二线城市纷纷出台限制建设用地增量措施，推行减量规划。2016年启动的史上最严楼市调控和“房住不炒”纲领，也推动了增量向存量切换的进程。李凌指出，这两个宏观指标的趋势转换进一步作用到大宗物业投资市场上，产生的影响就是在2016年，大宗物业投资交易量的跃迁式发展。持有投资型物业的需求目前主要集中在一线和主要二线城市中；成交量的突破也得到了货币资金的支持。李凌认为，大宗资产投资的这一轮行情，是由经济和城市化发展推动的，也正好是房地产行业开始从增量向存量模式转换的时期，特别是在一二线城市。大宗物业投资行情大致可以分为三个阶段：2014-2015年是租金增长和资金供给共同推动阶段，以上海为例，2014-2015年，写字楼租金年均增长7.3%，是历史上相对较快的时期；2016-2017年，随着2015年下半年基准利率调至历史新低，进入资金推动略占主导的阶段，表现为回报率普遍下行；2018-2020年，随着去杠杆和经济转型推进，欧美主要经济体也进入加息缩表周期，回报率进一步下行空间缩小。万亿资本建仓李凌还认为，成熟期市场的特质之一就是商业地产的租赁市场需求和投资市场流动性大幅提升，为机构资本的建仓创造了良好条件。到2020年，预计进入商业地产的资本将达到万亿规模。上海2017年成交突破1000亿，比2016年增长10%；北京（400亿）和广州（250亿）成交量也大幅增长，均创下历史新高。二线城市中成都、南京、杭州也表现活跃。根据瑞信的报告，中国的中产阶级人数在2015年超过美国，达到1.09亿人，成为全球最大的中产阶级群体。中产阶级的崛起代表民间可投资资本的规模和需求都将不断上升，当前包括银行理财、基金、保险、私募等在内的国内大资管规模接近120万亿，是GDP的1.6倍，庞大的资管规模需要寻找投资方向，成熟期市场的商业地产恰恰是一种可以提供稳定回报的优质投资标的。目前国内机构资本在商业地产中的仓位非常低。世邦魏理仕上述报告指出，截至2016年底，以国内17个主要城市的优质写字楼市场为例，国内机构资本所占的面积比重不足1%。国内机构如保险的地产配置很低，大约只有总资产的2%-3%，增长空间很大。截至2016年底，国内机构资本占比不到1%，核心优质商业地产数量上有很大优势。另一方面，结合主要城市商业地产的所处阶段和中国经济发展脉络（比如城镇化、消费升级、一带一路等），投资者有三条投资主线：由基建和城市化推动的地铁上盖物业；城市化进入中后期的城市更新；以及在商业地产发展阶段由成长期向成熟期转变的新兴投资品类，如长租公寓、产业地产、养老地产等。
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