房地产板块大爆发 背后的根本逻辑是什么？能持续多久？
摘要：2017年上市房企销售排名出炉，内房股集体爆发，冠军碧桂园大涨9%，亚军万科企业涨5.3%，季军中国恒大涨4.7%。A股房地产板块延续涨势，泰禾集团、荣安地产开盘不久涨停。招商证券认为2018年是房地产板块超额收益的转折年。 2017年上市房企销售排名出炉，前三名房企集体高开。 内房股集体爆发，2017年房企销售冠军碧桂园大涨9%，亚军万科企业涨5.3%，季军中国恒大涨4.7%。 图片来源：谷歌财经 A股方面，房地产板块同样延续上周五的涨势。泰禾集团、荣安地产开盘不久就涨停。华夏幸福一度涨停，苏宁环球、绿地控股涨逾5%。 万科A再次刷新历史新高，最高报36.4元，目前涨超4%。上周，万科A累计上涨近12%。 图片来源：选股宝 《上海证券报》报道，截止上周五，已有22家上市房企公布2017年全年业绩，总销售额达2.92万亿元，同比增长52.54%。 上市房企销售排名中，碧桂园、万科、恒大分列2017年房企销售额前三甲，销售额齐破5000亿元。其中，碧桂园2017年全年实现合同销售金额约5508亿元，同比增长78.37%。 万科2017年完成5300亿的销售额，增长强劲。融创在2017年完成销售额3652亿元，同比增长150%，迈入3000亿元大关，并依靠121.75%的业绩完成率名列前茅。 房地产板块开年涨势强劲，对于房地产板块上涨的根本逻辑，招商房地产赵可、刘义团队明确强调“基本面转折年是引导房地产板块超额收益的首因”。他们强调： 一是政策是滞后变量，但政策的出台能进一步强化预期，应该动态观察政策的边际效用，政策对销量的抑制同时也是积累和蓄客； 二是在周期底部前1-2个季度，地产股开始出现超额收益机会，此时对应于行业量稳价跌区间，是最佳进场点。目前板块估值处于仅高于08年底部的历史第二底部，为板块上涨提供了支撑。 他们认为，龙头房企在周期调整和底部阶段较板块而言上涨相对更明显，本质上和公司模式有关，而非不都受益于集中度提高。 以万科为例，类似于股票市场中量化对冲的产品，通过合适杠杆率+高周转实现对行业的空头，资金的管控能力+上下游的溢价能力+整体系统的协调能力维持较高毛利率和净利率，17年万科上涨不错的区间刚好对应于行业总量调整的时间，所以，并不是所有的龙头房企都受益于集中度提高，更偏向于万科的这类公司更加受益。 对于本轮上涨持续的时间，他们认为起码今年前3季度都是具备较好超额收益区间。 但因为股票弹性比较大，短期上涨或有过猛，这意味着在超额收益区间内，股票出现调整反而是较好的布局点不知道
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