年末土地供应“惯性”放量 流拍范围悄然扩大
临近年末，杭州、苏州、贵阳、成都、福州、南昌、昆明等热点城市继续迎来土地供应热潮，并刺激土地交易升温。近期，上述热点城市陆续有土地交易发生。12月11日，江苏昆山的单日土地出让金超过百亿。但由于房屋交易降温、出让规则改变等因素影响，近期土地交易价格和溢价率普遍不高，低价成交的现象成为常态，长沙、福州、贵阳还出现土地流拍现象。与去年和今年上半年相比，“量增价跌”成为主旋律。分析人士认为，尽管对土地的需求仍然存在，但由于资金层面正趋于紧张，房企拿地越来越谨慎，“一掷千金”的豪气已然不再。易居克而瑞还指出，“非热点城市土拍中，开发商观望情绪更加浓厚。”北京有望完成供地计划12月12日，福建漳州角美再度迎来土拍，位于台商投资区龙池开发区寮东村附近三幅相连地块同步出让，总建筑面积36.17万平方米，起拍总价33.7亿元，并采用“限地价、竞配建”的方式出让。最终，泰禾以43.3亿元的价格包揽上述三地块，溢价率为28.49%。这被视为近期土地市场的缩影：供应充足、成交放量、价格不高。临近年末，各地土地供应持续增加。易居克而瑞统计显示，今年11月，全国336个城市的经营性用地供应规模接近40000万平方米，创年内新高，比10月近乎翻倍。进入12月，这种态势仍未改变。12月11日，杭州市主城区推出7宗地块，总建筑面积58.7万平方米，总起价72.5亿元。12月7日，成都挂牌7宗土地，合计净出让面积约439亩，其中6宗位于天府新区范围，合计面积约435亩。本月初，郑州、合肥、南宁也均挂出一批即将出让的土地，三地将在本月分别将出让33宗、23宗和21宗地块。其中，合肥总出让地块面积约1976.80亩，出让总起始价达79.73亿元。按照惯例，地方政府的供地节奏往往是“前松后紧”。也即，年初的供地节奏相对缓慢。为完成年度供地计划，年末的供地节奏则会加快，供地数量和质量也会上升。今年的情况较为特殊。4月6日，住建部和国土部联合发文，要求库存规模较低的城市加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。此后，热点城市的供地规模明显增加。下半年，多个城市对调控措施进行加码，并将供地措施进一步落地。因此，今年热点城市的供地规模普遍提高，北京还有望多年来首度完成年度供地计划。北京国土资源局近期表示，截至10月底，北京保障性安居工程用地已落实366公顷，落实率105%，提前两月完成总量和结构任务。截至12月8日，今年北京商品房用地供应完成601公顷，完成率92%。预计12月底还将推出约50公顷商品住宅用地，届时年度商品住宅用地计划的650公顷土地全部入市。流拍范围继续扩大与供应相比，土地成交也较为旺盛。12月11日，江苏昆山通过网上竞价拍出7宗地块，共摘金109.48亿元。同日，福州、贵阳也有多宗土地完成交易。此前的11月，全国336城经营性用地成交规模持续上升，成交建筑面积21323万平方米，达到年内最高单月成交水平，环比上涨34%；成交地块2814幅，环比上涨9%。易居克而瑞认为，土地成交升温，既有供地放量的刺激，也因房地产商补仓的需要。根据国家统计局的数据，2014年至2016年，房地产开发商拿地面积连续三年维持负增长。经过2016年和2017年的旺盛成交后，库存缺口仍然较大。“今年已经通过各种手段拿了不少土地，但如果公司想着眼长远，更进一步的话，现有的储备还不够。”北京某中型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，公司对土地的旺盛需求会至少持续到明年底。但值得注意的是，虽然成交量较大，但近期土地成交价格相对不高，溢价率也明显下降。据易居克而瑞统计，今年11月，一线城市成交土地的楼板价为16607元/平方米，同比和环比均有明显提升。但在土地供应上涨后，二线、三四线城市的竞争激烈程度和成交均价都大幅下跌，且“目前市场整体看淡，非热点城市土拍中开发商观望情绪更加浓厚”。溢价率方面，336城11月成交土地的平均溢价率为23.0%，环比下降1.8个百分点，再度刷新年内最低位数值。其中，一线城市的溢价率大幅下滑10.2个百分点，仅有5.9%。进入12月，这种基本面并未改变，且有进一步下滑趋势。12月12日，长沙进行土地出让，三宗地块因无人出价而流拍，其中一宗为纯住宅用地。在上文提及的12月11日福州、贵阳土拍中，分别有2宗和3宗地块流拍，原因均为“竞买人数不足”。昆明在12月7日举行一场土拍，但3宗地块均底价成交。考虑到北京、苏州上月也出现流拍现象，这种情况并非特殊。上述房企人士认为，由于销售规模下降和融资渠道收紧，房企的资金状况趋于紧张，拿地态度趋于谨慎，甚少再“一掷千金”。“部分企业开始将目光转向并购市场，从而获取成本更低的土地。”他表示。近日，南京昔日高价地——京奥港未来墅项目被爆停工，凸显出高价地项目的资金困境，也给房企敲响警钟。中原地产统计显示，最近三年来全国50宗高总价地块中，有32宗地块的产权在拿地后出现了变动，“引入资金分担市场风险成为主要目的”。
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