楼市“冻资”刷屏！省企被叫停新增地产投资，组合拳还...
图片来源：视觉中国今日，在社交媒体有一份文件流传，文件的落款是“湖北省人民政府国有资产监督管理委员会”，时间是9月4日，但这份文件的真实性，尚未得到证实。文件要求，对房地产新增投资要持谨慎原则；对在建、在售房地产要加快建设进度，销售进度，尽快回笼资金。
一方面，地产调控持续升级；另一方面，多举措大力发展租赁市场，构建多层次的住房体系。对于未来地产行业的发展，部分业内人士认为，长租公寓崛起正当时。湖北国资委要求谨慎投资地产该份文件中表示，为防范投资风险和经营风险，现就谨慎投资房地产有关事项通知如下：一、从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险。二、省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度，销售进度，确保资金尽快回笼。房地产作为支柱产业，土地财政一度也是各地方政府主要的“钱袋子”。湖北的这份中也明确表示“省出资企业经营房地产的户数较多，投资规模大，增幅快”。广东华商律师事务所律师周争锋认为，这主要是政府管理部门，对自己管控的企业做出的内部通知，是基于对高位运行的房市，后续增长趋势不看好。得出这个结论的主要依据一是中央的金融会议精神，要降杆杠防范金融风险，后期融资困难。二是基于国土资源部和住房建设部允许在集体土地建设租赁房屋，导致供应量急剧增加，盈利预期下降。类似政策并不是第一次，相比之下，此次文件温和很多。早在7年多前，国资委曾发布过“退房令”。2010年3月18日，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。目前，部分央企已经放弃了房地产业务，但也有部分央企地产业务不退反增。构建多层次住房体系去年下半年以来的房地产调控政策持续升级，其中，发展租赁市场被业内视为政策的组合拳。租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，有助于解决民众“人有所居，居有其屋”的基本需求，进入2017年，政策持续深化。2017年5月，住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，加速了全市场规范进程。7月20日，九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，《通知》延续了“因城施政”的指导思想，提出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上则包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应。武汉市于7月24日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，公布全市第一批国有住房租赁平台入围的五家企业。武汉此次明确由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业组建5家公司，参与发展住房租赁市场。今年年底前，武汉市计划完成新增租赁住房7000 间、不少于30万平方米。8月28日，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点，其中包括湖北武汉。广发证券房地产行业研究小组认为，2015年以来，我国租赁支持政策处于加速推进的弥补阶段，尤其是进入2017年，政策无论在推动力度还是落地进度上均超预期。大力发展租赁市场对居民的居住方式以及整个房地产市场都会产生深刻的影响。长租公寓崛起正当时虽然政策面偏紧，今年房企依旧保持了良好的发展势头。不过，房地产的黄金时代已经过去，成为业内的普遍共识，对于未来，部分业内人士认为，长租公寓崛起正当时。长租公寓是指由机构管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上。不过，据了解，当下租赁市场在各方均存在多个痛点，租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理，是租赁市场市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。
21世纪以来，中国流动人口呈明显的上升趋势。数据显示，2014年后，流动人口数量达到高位企稳状态，2016年流动人口数量达2.47亿，占总人口的18%。庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。根据链家研究院数据，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，租赁人口绝对规模已经位居世界第一，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍。而且，限购、高房价……使得更多人失去购房资格或者没有购房能力。但从相对值来看，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为11.70%，与日本33.30%，美国31.25%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是说未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。根据中国饭店协会公寓委员会统计，2015年国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，但总体而言机构渗透率不足，而对于公寓企业自身集中度而言，TOP10公寓企业占比仅为0.7%，而美国为7%左右，日本高达31%，未来公寓行业必将有优秀的龙头企业脱颖而出，市场集中度将显著提升。广发证券房地产行业研究小组认为，城镇化第二阶段将以都市圈人口的持续导入为标志，加上政策的支持和引导，租赁人口或将持续增长，于此同时，人均可支配收入提升叠加消费升级的大背景，租金收入也将保持稳定增长，未来租赁市场规模具备增长空间。长租公寓作为机构管理的出租型住宅，其有助于解决租客、房东以及政府等多方痛点，未来将充分享受政策以及行业红利，我们预计长租公寓将迎来快速发展阶段。目前，A股市场上，以世联行为代表的房地产服务商、以万科A为代表的开发商均在积极布局长租公寓市场，建议关注这类企业的投资机会。
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