偿债高峰期的房企众生相：中小房企“借新还旧”
2019年的第一个月，当不少房企不得不“借新还旧”捂紧钱袋过日子时，“利润王”中海地产在香港和20家银行组成的银团签订了300亿港元的5年期定期贷款。中海地产方面表示，中海地产不存在债务压力，且手头上拥有充足的现金，300亿港元的贷款并不会用于偿还债务，主要还是用来房地产项目的开发。据时代财经不完全统计，截至1月25日，房企已公布了约66笔融资及融资计划，总融资规模约1711.1亿元，刷新近一年多来房企的单月融资记录，这是否意味着房企融资已开始放松？不过，多位业内人士认为，如今房企融资并没有大的放松，只是有一些边际改善。“1月份融资之所以增多，主要是因为市场行情仍然不理想，政府放松了对房企发债的管控，房企抓紧这一窗口期抢先发债，以确保现金流的安全。”某十强房企高管透露。300亿融资创纪录1月24日晚间，中海地产发布与中国农行银行、星展银行、中银香港、汇丰银行等20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款的消息。中海地产称，此次融资乃其在香港最大一笔银行融资，也是参与银行数量最多的一次。这家从香港起家、成立已有近40年的企业，一次次刷新着自己的融资规模记录。据时代财经了解，自2017年初颜建国回归中海地产接任董事会主席兼总裁起，中海地产就开始在规模上发力，并定下要在2020年实现4000亿元的目标。为了囤足“粮草”，颜建国在2017年底启动了180亿港币规模的银团融资，参与银行有15家，创下当时中海地产金额最大、参与银行最多的银行融资记录，同时贷款年息为HIBOR（银行间同业拆借利率）+1.38%，为当年房企融资的最低成本。时隔一年后，颜建国再此刷新中海地产的银行融资记录。不过中海地产并没有公布这一300亿港元融资的贷款利率，中海地产内部人士对时代财经表示，“财务总并未告知不对外公告利率的具体原因，有可能是利率太高，也可能是太低，还或许是各家银行贷款利率有些区别不太好统一。”实际上，中海地产的融资成本始终处于行业极低水平。中海地产公布数据显示，2016年、2017年其加权平均融资成本分别为4.8%、4.27%。即使是在融资缩紧的2018年，中海地产的加权平均融资成本也只有4.27%。时代财经查阅资料发现，三大国际信用评级机构对中海地产的评级分别为穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-，这已经是目前内房股的最高投资评级。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这反映出资本市场对中海地产财务稳健性和偿债能力的信任，这与中海地产的央企背景和管控能力有关。较低的融资成本保证了中海地产稳健的财务状况。中海地产2018年中期报告显示，截至2018年6月底，中海地产总有息负债为2054.5亿港元，其中一年内到期的债务只有319.1亿港元，且银行结余及现金有1279.3亿港元，净负债率为28.1%，在行业中依然处于低水平区间，存在进一步利用杠杆的空间。除了300亿港元的银行融资外，1月23日，中海地产还成功发行了2019年公司债券（第一期），总规模35亿元，其中6年期规模20亿元，票面利率3.47%；7年期规模15亿元，票面利率3.75%。能陆续获得低成本的融资，体现了银行、券商等各类投资机构对中海地产业绩持续增长的看好。中海地产公告显示，2018年集团实现销售合约额3012.4亿港元，同比增长30%，超额完成全年销售目标。房企密集融资值得注意的是，进入1月以来，房企发债融资频繁。除了中海地产外，中国恒大、龙光地产、阳光城(000671)、金科、富力、招商蛇口、荣盛发展(002146)等房企也在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS、海外债等融资工具。据时代财经不完全统计，截至1月25日，房企已公布约66笔融资及融资计划，总融资规模约1711.1亿元，刷新近一年多来房企的单月融资记录。克而瑞研究中心数据显示，2018年1月房企融资全年最高，约1400亿元，其它月份多处于低位，10月仅有571亿元。对于2019年1月房企融资大幅增长的原因，某十强房企高管表示，考虑到房地产市场行情并不好，政府最近对房企发债有所放松，“看到政府有所放松，房企当然要抓紧机遇发债，否则窗口期过了，后面要发债可能就难了。”2018年房企融资持续收紧，不仅加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。此外，对于房企境内公司债券的发行也加强了限制，中止或终止发行的案例也时有发生。年末，房企融资出现回暖迹象，据克而瑞研究中心统计数据，2018年11月至年底，至少有20家房企的融资计划获批，总额超过1100亿元。另外据深交所和上交所信息，今年1月以来，又陆续通过了超过40项房地产相关融资计划。上述房企高管透露，目前房企发债主要用于“借新还旧”。据恒大研究院发布报告显示，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期，而公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。另外，据亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月-2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。与此同时，中银国际研究报告指出，在行业景气度下行的背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势明显，行业集中度提升趋势不可逆阳光城执行副总裁吴建斌对时代财经透露，2018年以来金融机构在借贷和放款上对房企有了更严格的要求，不仅要求企业有良好的战略目标和管治能力，还要求其在行业内有较高的销售规模排名。此外，企业更要有实实在在的土地、商业资产、应收款和偿还债务的能力。一位四大行投资部高级经理坦言：“经济不景气的时候，房企债务违约的情况自然会多一些。银行贷款对房企资质要求较高，要么排名靠前，要么项目所处地理位置较好。”某区域房企高管称，目前中小房企基本拿不到银行贷款，而其它融资渠道则意味着更高的利息，面临“割肉”生存的困境。此外，克而瑞研究中心指出，虽然近期房企融资出现回暖，但融资成本却未曾表现出放松，绝大多数企业的融资成本在上升，未来一段时间预计也将持续维持高位。不过，上述高级经理和房企高管则认为，从目前来看整个社会的资金成本进入了下行通道，房企的融资利率也是向下走的。
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