未来十年, 如何判断你的房子是涨是跌?
https://t-img.51f.com/xf/xw/6beb105e-c370-41c2-8df2-18746d1b60f6.JPEG房价奇高的年代，对于年轻人来讲，买套房子常常会掏空一个家庭的6个钱包，父母一辈子的积蓄加上提前透支自己未来二三十年的收入，七拼八凑才能够有个安身之处。面对如此大的成本投入，让很多人在买房的时候格外谨慎，生怕买在高点，买完之后会贬值，又生怕没有及时出手，以后就更买不起了。这些困惑说白了就一个问题，不了解目前的楼市现状，也看不清未来房价会怎么走？今天我就从底层用数据为大家解开这个谜团，看看中国现在有多少套房子？够不够住？以后会不会过剩？未来10年，房价到底是跌还是涨？https://t-img.51f.com/xf/xw/65020ca9-aace-4deb-9cc0-9a7fafeca36e.JPEG中国现在有多少房子呢？我们只谈城镇，官方公布的数据，去年我国有3.03亿套，面积267亿平，人均居住面积34.4平。这些数据太宏观了，大家可能没什么概念，但有一个数据更有参考意义。套户比。套户比就是房子套数跟家庭户数的比值，这个是最直接反应供需情况的指标。按家庭户计算，2017年城镇套户比为1.11。意思就是平均1户拥有1.11套房子。这个比例低于美国的1.15，日本的1.16，考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。所以从总体看，中国目前并不存在总量过剩的问题。总体情况大家了解了，看似跟国外差不多，但是仔细一分析，还是存在诸多问题。最突出的一点就是不均衡。第一个不均衡体现在每个家庭拥有的房屋面积有很大差距。有些家庭富裕些，人均居住面积就会大，有些家庭贫困一些，人均居住面积就小，数据告诉我们，有20%的家庭拥有40%的居住面积，还有20%的家庭居住面积只占总的6%。这种现象很好理解，大家从身边也都能感觉到，家庭条件好的朋友名下有很多套房子，而且空着不租出去，那他家的人均居住面积当然就大。而条件一般的朋友，一家老小五六口人挤在一个七八十平的两居室的也很常见。还有更惨的买不起房的家庭，只能长期租房住，这部分群体多数都是低收入者，所以租住面积小的占大多数。大家注意，上面说的人均居住面积和套户比，是以使用权计算的，不管你是租的还是买的，只要你住在里面就算你的居住面积。2010年的时候，有过一个普查，咱们国家有74.1%的城镇家庭户是自己有房的，有20.5%的家庭租房，还有5.4%是其他的住房来源，比如，借住亲友住房但不付租金，住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等。虽然看套户比，住房矛盾并不突出，但是仔细分析，供需矛盾还是比较突出的，毕竟40%的居住面积只控制在20%的富裕家庭里，更何况还有接近30%的家庭是租房子住的，所以房子在中国还是短缺的。https://t-img.51f.com/xf/xw/46e8d49e-d231-426f-bc7d-f3c128df0e9c.JPEG下面我们再看看每个省份的情况是什么样的，到底房子多还是少呢？https://t-img.51f.com/xf/xw/a407bd44-e401-49a8-b145-e54799a34007.JPEG还是看套户比这个指标， 2017年青海、吉林、黑龙江、贵州（楼盘）等4省城镇住房套户比超过1.15，内蒙古、江西等7省套户比在1.10-1.15之间，这说明这些省份目前的房屋供应比较充足，房价上涨的动力不大。海南（楼盘）、新疆（楼盘）等8省套户比在1.05-1.10之间，虽然看指标这几个省的房屋略有紧张，但是具体情况分化就比较严重了，比如新疆的喀什，吐鲁番等城市，住房并不紧张，所以房价上涨的动力不是很大，但是海南的三亚（楼盘），套户比肯定要低于1的，三亚属于严重供不应求，房价还会上涨。河北、江苏、湖南等7省套户比介于1.0-1.05之间，北京（楼盘）、天津（楼盘）、重庆（楼盘）、广东等4省套户比在1.0以下。以北京和广东的广州（楼盘）和深圳（楼盘）为例，房子严重供不应求，套户比肯定是低于1的。还有个现象，就是一线和二线城市的套户比明显低于三四线城市。一二线城市人口多，外来人口多，很多人没有房子，租房子住，住房供应远远满足不了需求，所以套户比就比较低。三四线人口流出，又加之这几年大规模的造城和棚改，新房供应迅速增长，房屋供应相对充足，套户比自然就高。https://t-img.51f.com/xf/xw/0f2a4aa6-109c-45b9-be77-c70733a9d806.JPEGhttps://t-img.51f.com/xf/xw/88065c6b-558e-4b74-9790-b1101ab17004.JPEG未来房价怎么走？要判断房价怎么走，还得看住房需求会不会增长。我认为，未来十几年住房需求还是会增长，一方面随着离婚率的升高和不婚主义流行等社会现象的出现，1人户，2人户的小型化家庭会越来越普遍，此外随着老百姓(603883,股吧)收入水平的提高，改善型住房需求也会越来越多，这一些都会增加对住房的需求。增加住房需求的还有个最重要的影响是城镇化，2017年我国的城镇化是58.5%，到2030年，城镇化率要达到70%，这期间会有2亿农村人口进城，进城居住就要买房，所以对城镇住房的需求长期看还是增长的。当然每个城市的房价能否上涨，上涨多少还要看这个城市未来的发展对人口有多大的吸附能力。一线城市，对人口的吸附能力是毋庸置疑的，又加之本身房屋供应短缺，所以一线城市的房价长期看涨。二线城市，尤其是省会城市，会迎来较快的发展，因为一线城市出于交通和环境承载力的考虑，肯定对人口的流入严格限制，二线城市在经济发展、社会福利资源、就业机会等方面仅次于一线城市，所以会有越来越多的年轻人去二线城市发展，二线城市的房价长期看涨。三四线房价的走势，分化就比较明显了，套户比比较高且经济发展落后，人口流出的城市，房价会下跌。相反套户比低于1，存量住房少，且经济发展强劲，人口能不断的流入的城市，房价看涨。（搜狐焦点盐城站）
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