“金九银十成色不足”背后的楼市分化
销售数据的疲软是一个明显信号。日前，国家统计局发布的2018年1月至10月份全国房地产开发投资和销售数据显示，1月至10月份，商品房销售面积为133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1至9月份回落0.7个百分点。其中，9月份单月全国商品房住宅销售面积为1.68亿平米，同比下降3.6%；10月份单月住宅销售面积为1.38亿平米，同比下降3.12%。“金九银十”本是楼市销售旺季。不过，今年楼市“金九银十”不再为市场所预期。调控政策趋严、融资渠道收窄、回款速度变慢，市场预期开始分化，即便是像万科这样的龙头房企，也在高喊“活下去”口号时“思危”；当然，也有地产业内人士认为，万科上半年实现销售收入3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%。万科的日子其实过得很滋润，“喊口号”只是在“演戏”。那么，当前楼市究竟是什么格局？对于不同的人而言，答案或许是不一样的。首先，市场格局分化。早在3年前，本轮楼市的分化特征已经悄然显现。从最初的一线城市过热、三四线城市库存高企，变为一线城市严控、热点二线城市升温，再变为热点城市调控升级、三四线城市补涨且加速去库存，区域分化之势明显。然而，值得注意的是，热点的转换并非全然因为市场的内在驱动，其中热点城市严控造成的资金外溢、棚改政策等因素影响不可忽略。因此，如果从中长期来看，分化格局可能会因市场、政策变化以及区域发展程度的变化而产生转移。但是，伴随着租赁市场发展、保障房制度的优化与完善，楼市“黄金时代”已过渐成共识。其次，房企格局分化。在曾经“稳赚不赔”的楼市“黄金时代”里，入局者有份的富贵盛况已经不再。但是，作为关系国计民生的重要产业，房地产行业也未必就进入了寒冬。天风证券发布的关于44家样本房企的财务报表分析报告显示，对于像万科这样的龙头房企而言，其获得融资仍不算难。数据显示，上半年，龙头房企筹资活动现金流规模同比增长142.4%。不过，除少数龙头房企外，大中型房企的融资规模均有所下降；而从货币资金对短期有息负债的覆盖倍数来看，龙头房企和小型房企较为安全，这一指标分别为2.51倍和1.92倍；而大中型房企则只有0.83倍、0.95倍。这意味着，资金流困境主要集中在有息负债规模较大、融资成本高的房企上。不过，小型房企虽然看似眼前问题不大，但也难言乐观。除了部分区域性房企在本地占有优势外，不少小型房企更多是靠“暂时退场观望”或“抱团取暖”的方式来应对当前的分化格局，而在市场难以重新期待“大热”格局的背景下，这种“暂时退场观望”的窗口期能持续多久值得考量。再次，楼市供给结构分化。市场形势千变万化，不变的是扎扎实实的居住需求。实际上，刚需论一直是支撑房价特别是热点城市房价上涨预期的基石。而伴随着住房不炒、回归居住属性的政策导向，包括共有产权房、长租公寓等在内的满足刚需的市场供给开始加码。虽然在初期，企业因试图抢占市场等因素叠加形成一定程度的需求激增，引发了供需失衡加剧，并进而导致了价格异动。但从长期来看，伴随着上述供给转化为有效供给，并且在政策导向下，配套设施成熟、自身质量过关的保障型住房供给进入市场后，“保刚需”将更加可靠。而对于房企而言，盈利空间或在于多元化的需求、全周期的管理、综合性的服务上门。实际上，当前已经涌现出一些对养老地产、教育地产、医疗地产的探索。与10年前大多数特色小区的“噱头”不同，这些具有附加功能的新型社区正在探索把“特色”变为“增值服务”之路，从而获得销售“溢价”。当前，北京部分开发商推出的“养老地产”项目即得到追捧，虽然定价较高但仍是“一房难求”。未来，随着相关探索走向成熟、市场供给加大，加上政府出台相应支持性政策，类似的服务型、主题型地产有望得到拓展，也可能根据服务品质等差异化形成不同层次的供给，满足更广泛群体的住房需求。总之，对于龙头房企“喊苦”、“真苦”还是“作秀”的争议已经说明，判断、预期的分化已经成型。而这种分化，将转变为企业战略的分化以及市场格局的新形势。
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