冬天到了,春天还会远吗? ——润道地产解读2018年盐城楼市
2018年的盐城楼市，整体处于平稳健康发展。从2016年末的“冲上云霄”，到2017上半年量价双双登顶，逐渐平滑至今，基本已回归市场理性。这一年，中央仍延续去年的“三去一补”调控政策，去杠杆，防范金融风险，收紧开发贷，遏制房地产过快发展势头，同时也提高个贷门槛，严厉打击投机炒房行为，以稳定市场秩序。从开发端到客户端，均呈现出降温趋势。2018年盐城楼市的成交量和价格表现也基本趋稳，并在10月份呈现回落态势。本期润道地产将为您解读2018-2019年盐城楼市风向。 数据篇 截止10月份，盐城市直土地市场供应总建约339万㎡，成交建面约364.3万㎡，成交总金额98.35亿元。（注：月度成交土地包含前期累积供应土地）https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/553cecea7689867fd3bc9430309f1d87.jpg2018年盐城土地市场行情与楼市走势基本保持一致，相比2017年，无论是土地供应还是成交量都略有下降，其中1月份成交均为中低价位、中小套型普通商品房用地。全国型房企仅中海地产、新城地产、世茂地产、石榴地产、宝龙地产这5家房企在盐购置土地。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/fe80046ff502b85c596efc0d38ecdd04.jpg截止2018年10月底，盐城市商品住宅共计供应393.01万㎡，成交量284.09万㎡，均价9759元/㎡。2017年年末上市的大批量楼盘，今年持续推盘入市，市场整体保持健康的供求关系。“金九银十”继续缺席，且9月份开始，楼市突然“遇冷”，仅存国庆黄金周稍有“回温”。2018年住宅均价走势稳定，以万科为代表的区域冲高型楼盘或以碧桂园为代表的向下探底型楼盘，对整体市场并未产生蝴蝶效应。月度成交均价波动背后原因是部分特殊产品，如别墅、大平层、叠墅产品集中开盘对价格数据形成干扰。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/64d10100b940182146d3b7fea4e4a296.png2018年的实际成交数据比想象中要好，成交均价是历年最高，销售量按照月均排名仅次于2016年。今年成交的房源中，改善置业比例应该也是历年最高的。 分析总结篇 1 开发企业收紧扩张步伐。全国性房企在2018年下半年进入还贷高峰期，同时受政策调控不松动影响，减少土地储备。以碧桂园、中梁地产、新城地产为代表的高周转房企，也不得不放缓拿地脚步。谨慎布局三四线城市，抓牢现金，捂紧口袋准备“过冬”似乎成为了主流。2 改善客户大量涌现，理性决策购买。如果说2016年是盐城房地产抄底的一年，2017年是刚需客户抓紧末班车的一年，那么2018年是盐城楼市真正迎来改善置业的元年。大量品牌房企项目入市，高品质、高总价项目燃起了中产阶级置换改善的需求，城东景山板块的优质学区房、140㎡四开间朝南户型受市场追捧就足以证明。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/b78a209289da16f9edaf91cd9b2ef4f9.jpg（图片源自网络）盐城购房者在经历了2009-2012年，2013-2016年两个周期之后，也逐渐开始变得理性。主导购买决策的关键是市场整体的信心预期，大家对于盐城楼市长期走势普遍看好，所以当高价盘、改善盘推向市场，仍然会有客户去购买。为适合自己的房子去买单，不论当下市场高低，这便是盐城购房者具备胆识的理性决策。3政府对楼市干预保持克制。2018年的土地供应环比减少，且在下半年还出现了土地流拍，但地方政府并未下调土地价格或是加大房地产刺激政策，而是相对冷静的处于观望状态。 2019年展望篇 房地产是一座城市的股票。购买一个城市的房地产，实质是购买这座城市的发展潜力。因为房地产牵动的相关行业，地方经济税收，劳动就业人口以及居民消费水平已经编织成一张巨大无形的网。纵观盐城近几年的高速发展，从“新城南”城市面貌焕然一新，高架建成通车拔高主城形象，城际交通系统升级，盐城跨入全国强三线城市。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/958fe14f185ffcb8c65dc539e8812f81.jpg（图片源自网络）作为一名盐城人，我们比以往任何时刻都能感受到盐城正在并入生态宜居、文明富强、接轨先进的高速发展通道。对于2019年的盐城楼市，润道认为在下半年，房地产将重新焕发生机，再次迎来量价高峰，几个标志性的事件也将加速这一时刻的到来。1 棚改全面开花众所周知，棚改是盐城2018年最热的民生话题，更胜过对于南海未来城的关注度。2018-2020年盐城共计将完成棚改55418户，2018年则需完成18753户，则剩下36665户在剩下2年内完成。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/415156a891eb06c56d5090209692e52a.jpg（图片源自网络）三四线城市的棚改绝对是房地产的助推器，在2018年9月份盐城市政府出台了《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法》，即所谓的“房票”政策。盐城棚改将采取住宅安置和货币化（房票）安置结合的政策，5.5万户的棚改释放的住房面积需求接近盐城市2年的商品住房的成交量，当需求释放，市场信心预期必将被点燃。2交通全面开挂高架：盐城一、二期高架已经全部投入使用。三期高架建设如火如荼：青年路高架东延连接沈海高速、东环路高架、黄海路机场高架、世纪大道高架西延连接宁靖盐高速，线路总里程32.471km。通过一二三期高架建设，将市区大部分高速出入口与城市快速路网对接起来，基本形成城市“高快一体化”的交通格局，预计2019年即将建成通车。四期高架预留：北环路高架、盐渎路高架、新洋港大道连接张庄高速口。润道邀您拭目以待，三期高架通车和四期高架开工这两个节点，会对盐城楼市整体和区域楼盘的量价带来领涨。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/eea726632354d68f068503e813338aeb.jpg高速铁路：2018年底将开通盐城至连云港、青岛、北京的青盐铁路，至北京则仅需6.5小时。2019年年底徐宿淮盐铁路将要开通，而2020年则要开通盐通铁路，届时前往上海则仅需1小时，曾经幻想周末下了班去上海吃晚饭的玩笑话即将实现，盐城的众多旅游景区也会带来上海、苏南人民来盐周末休闲。上海及苏南城市的工厂企业已经开始有动作迁移盐城，高铁必将给盐城带来产业升级、人口导入、经济活力。长三角经济一体化，盐城正在路上。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/dbc6a2bce5e3fdf4bdac95d7daac6677.jpghttps://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/e57e8cf8368f3972a6d486359f9058d2.jpg高速公路：2018年盐城交通方面则是全面开挂，“五个一战略工程”中，重点推进我市境内阜兴泰高速建湖至兴化段、盐宁、东台高速接线、盐城至射阳等4条高速公路项目前期。1月份招标“盐城至南京高速公路工程”，未来我市至各县区的距离感将大大缩小。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/1bd8f8566b3c7b6d1045e3d10ff31ffb.jpg（图片源自网络）轨道交通：在2018年7月10日政府的采购网站公开招标“盐城市轨道交通线网规划编制”，也就是盐城的轻轨被正式提上议程，该项工程不仅再一次提升了城市能级，而且是与县区关系的密切飞跃，或者说是大市区的再次扩大。主城区作为城市中心，轻轨通车后必定寸土寸金。https://t3.focus-img.cn/sh740wsh/zx/wx/e90551378c7e27aaaecd68a327aa6a1c.jpg（图片源自网络） 结语 中国的房地产市场是一个不充分的市场，受国家制度、政府政策调控牵动。归根结底，房地产行业是经济的蓄水池，多了就放，少了就加，不会见底，也不会溢出，中间涨跌的过程就是周期。2018年是周期性调控的一年，可目前的经济还能留给房地产多久的耐心？我想各位心中自有答案。于盐城而言，我想会比大周期下其他的城市要更顺利一些，截止2018年10月，全市库存（已推未售的显性库存）为282万㎡，属于良性健康的库存，我们还有诸多产业、交通、棚改等利好，要在2019、2020年一一兑现。是的，冬天来了，可春天还会远吗？
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