你还在傻傻的做二套按揭？
http://09imgmini.eastday.com/mobile/20181026/20181026221333_d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e_1.jpeg“317”政策之后，很多朋友首套变二套，直接导致首付成本大幅度提高，杠杆也变得食之无味弃之可惜。给大家推荐一个业务——代购买房。代购买房：你自己有一部分资金（总房款的45%左右），找中介机构垫付剩下的房款，全款买房，通过银行抵押支付中介垫付放款。为什么二套按揭买房不合适？举个栗子：买一套750万的房子（满二不唯一），地区指导价230万，你手里大概需要多少钱？635.2万！！二套能贷四成，可贷187.2万，需缴纳税费72.4万，大家记住这个数（五环内，468万为普宅，所以要把评估值做到这个数值，可以省去增值税和增值税附加税；如果按该房最大评估值去贷，就要走非普标准，可以多贷出80万，但是税费也是多了70万，这样太吃亏）。如果全款买房大概税费多少钱？按照最低网签价即地区指导价230万来进行缴税，税费为25.3万。全款买房相比二套按揭光税费这一款能省72.4万-25.3万=47.1万。受制于政策，317之后，大部分银行不能接近三个月之内成交的房本，再考虑到代购垫资成本的问题，现在市面上能做的银行分别是哈尔滨银行和廊坊银行。给大家算一笔帐，现在市面上代购成本为，代购垫付金额每10天1%，所以影响最终产品选择的因素有两个：1.银行产品的批贷时间，2.银行产品的利率。▼哈尔滨银行和廊坊银行产品对比http://09imgmini.eastday.com/mobile/20181026/20181026221333_d41d8cd98f00b204e9800998ecf8427e_2.png
以哈行3年时间来比哪款产品更合适，我给大家算一下成本，750万房子，评估值750万x0.85来算大概能贷420万左右，如果垫资380万。哈行，代购垫资10天1%平摊3年，加公证费，每年核算利率8.7%+0.33%+2%=9.23%。廊坊银行，代购垫资50天5%平摊到3年，公证费取平均加额外1%费用，每年核算利率7.35%+1.67%+2%+0.33%=9.54%。实际上评估费用廊坊银行还要多1000元。如果以3年为单位，再考虑廊坊在垫资小两个月途中可能会出现政策风险（几率小），哈行更合适。还有一部分朋友想要做年限比较长的产品，这个时候廊坊就更有优势一些了。大家还记得全款买房省下来的47.1万的费用吗，我给大家算一下，这笔钱支付完垫资费用和银行贷款以及中介服务费之后还剩多少钱。
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银行批贷420万，其中支付代购金额380万，手里还会剩余40万，如果选择哈行产品手里面剩余约63.7万。如果选择廊坊银行手里面剩余约60万。哈尔滨银行贷420万元，每年需还款31.5万元，剩余资金可以支付2年利息。廊坊银行贷420万元，每年需还款36.8万元，剩余资金可以支付1年半的利息。其实，房租每月可贡献六七千的收益，这里面就不算在内了。大家对房价涨幅有一个预期，在这之前只要保持资金链的充足就ok了。总结，从投资角度来讲，二套按揭是多么的不合适，而全款垫资再抵押，可以用信用贷凑首付，预备金少，贷出款多，缴纳的税少，可以加杠杆来买更好的房子、做更多的投资。（启星懂懂懂）
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