徐州楼市调研：房价已到达天花板
http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20181024/bf5e5970ddd44fe399fa7757eaa9ae87.jpeg来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃我这次去徐州是因为大学同学聚会，顺便了解一下徐州楼市。徐州是国家统计局70个大中城市里的一个，也算是三线城市的一个代表吧。按照统计局的数据，徐州此轮房价是从2016年1月份开始上涨的，新房至今已经连续上涨30个月了，但实际上，新房因为限价没让涨了。而二手房因为市场自身的调节，已经涨不动了。下图是徐州各区新房10月价格图：http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20181024/8632fddade114daf92dc64027e8f5e0e.jpeg除了周边县区以外，徐州市中心房价都在万元以上，其中泉山区均价最高13783元/㎡，第二鼓楼区12900元/㎡，第三云龙区11900元/㎡，最后是铜山区11313元/㎡。新房一般低于市场价10%-20%左右，新房1.1万左右，二手房1.3-1.4左右，当然也个别倒挂更多的，因此市中心性价比高的新楼盘目前开盘依然热销，尤其是东区、新城区。比如最近开盘的中海九樾，在二环附近，均价1.1万元/平米左右， 所以开盘就抢光了，中签率不到一半；另一个是万科弘阳结庐，也在二环北路，价格更便宜，毛坯限价9500元/平米，所以中签率就更低了，只有23%，而周边万科次新二手房价格已经要1.5万/平米了，倒挂三四成，新房买到自然就是赚到。但并不是所有的新盘性价比都这么高，越是偏远地段的新盘，性价比越低，因此随着市场调控的深入，他们的销售压力也在增大，有的甚至已经推出了优惠政策，我出去看盘的时候，就有郊区楼盘销售人员开始在路上往我们车里塞传单了。所以楼市分化的情况在加剧，这也是所有城市都面临的问题，一些靠近地铁、主城区、地段好，以及新盘供给量比较少，性价比又高的楼盘，非常抢手，但一些位置偏远、性价比低的楼盘，越来越面临出货压力。徐州当地的房地产研究数据太缺乏了，公开基本查不到，徐房房屋置换经纪有限公司总经理孟庆立给了我一张图：http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20181024/d440ab76d5a24993be51945098b64c9a.jpeg因为目前徐州市场主要以新房成交占主导，每个月新房通常是二手房的3-5倍。9月份徐州二手房网签1784套，环比下滑27%，同比下滑32%，而新房成交8690套，环比下滑15%。徐州房价是从2016年开始上涨，年初均价才六千多，下半年开始暴涨，一手房最开始涨，二手次新房紧接着跟上，2017年下半年均价达到九千多。但实际上大部分房源价格都翻倍了，不过到此也有价无市了。(以下数据来源安居客，为二手房挂牌价)http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20181024/53a7e89e16844809889b6692258372a4.jpeg徐州日报的一位老师告诉我，他朋友今年卖了云龙区润金城的房子，四年前五千多的价格买的，卖出价1.7万/平米，翻了三倍，接盘侠来自北京。徐房房屋在徐州是最大的中介连锁店，有六七十家门店，所以孟总对市场变化较为敏感，他告诉我，徐州目前三个主城区成交量日均成交量在60套左右，相比2017高峰期150套的水平下跌了一半多。一般量在价先，量先跌。根据他公司的观察统计，总价200万以上，单价1.5万以上的高端购买人群今年慢慢消失了，购买力没了。单价在1-1.5万元/平米之间，总价在100-200万的中端改善型群体还正常存在，而70-100平米，单价1万以下，总价100万以下的低端购买人群还比较庞大，这是成交的主力。老破旧的也有人买，因为单价低，特别是8000元以下的上车小区。那从这个阶梯变化可以看出什么呢？去徐州的第一天，我跟徐州日报、徐州广电的老师们、还有徐州的房企业内人士都做了深入请教交流，这几年徐州人口有进有出，但徐州是留不住高端人才的，有钱，或者孩子大学考的不错的，一般都是往一线城市和南京去的居多，而徐州周边小城市的人群流进来了，所以一百万以下的房子还是好卖。这就是徐州的现状，留不住高端人口，所以房价涨到一定程度，目前是1.5万/平米就会遇到天花板，超过这个价格就是瓶颈，自然涨不动了，超过1万5买徐州，还不如去买南京2万多的房子，而且买的起200万以上房子的人，肯定考虑去南京买了，这就是市场价格规律，一二三线城市之间，一定是存在价格阶梯的，聪明的资金会流动。但徐州是苏（江苏）、鲁（山东）、豫（河南）、皖（安徽）四省交界处，也算是交通要塞，对周边小县城还是有一定的人口吸附力，房价在1万左右也是有支撑的。徐州2015年常住人口866.9万，2016年871万，增长了4.1万，2017年常住人口876.35万，和2016年比增长了5.35万人口，说明徐州的吸引力在增加。其中市内五区人口319万。2017年徐州的GDP总量达到6600亿，在江苏省排第五，但它的人均可支配收入在江苏省的13个城市中排名第11。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20181024/e66fd0b33488462fb0fa011ca478e93a.jpeg从居民收入来看，苏南富裕，苏北的购买力明显要低好几个档次，徐州在苏北，而周边城市也都富不到哪里去，所以对房价的支撑，也就是中低端的水平。孟总告诉我，徐州二手房总价在100万以下，90平米以下的成交现在占比达到70%，而且是首次置业为主，购房群体大多来自周边乡镇的人。因为徐州不限购，而一手房跟二手房有倒挂，存在套利空间，所以现在仍然有很多投资客。目前徐州的调控政策只是限售限贷限价，唯一住宅合同签订后限售五年，非唯一限售六年。首套首付四成，利率上浮20%，二套五成，利率一样。但在我看来，大部分新房10-20%的套利空间，限售5年6年，这些投资客注定是要被套牢的，二手房随便回调一两成，他们买的新房利润就跌没了。目前徐州的库存周期已经基本结束，据克而瑞研究中心统计，截止到2018年8月份，徐州的去库存周期将至2.9个月，新房房源暂时确实是不多了，但同样，中高端的购买力也消耗的差不多了。这跟很多城市一样，短期没什么库存，政府新房限价不让涨，二手房价格达到天花板已经有价无市，市场横盘一段时间后自然会开始降价。降价的规律，通常就是二手房至少把和新房的倒挂部分跌掉，而新房远郊盘优先开始打折促销，当地购房者可以密切关注土地市场，如果土地降价或者流拍了，新房也将随之降价，目前新房虽然倒挂，但投资客买了想要赚钱也很难，估计还得亏银行利息，想要自住和改善的可以考虑买政府的限价新房，二手房不要买，投资建议止步。http://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20181024/89021618f0ad4b648e156245ac869b31.jpeghttp://5b0988e595225.cdn.sohucs.com/images/20181024/e38ae718a4fd415294bc2b8a18092fba.jpeg过去两年，徐州的棚改力度非常大，这对房价上涨功不可没。2017年：省政府下达我市棚户区改造指标为新开工38000套、基本建成27690套。2018年：下达我市棚户区改造指标为新开工35000套、基本建成27700套。而今年6月底就已经完成全年的棚改任务了。2017-2018年，共投入棚改资金197.08亿元。其中，争取上级补助资金7.58亿元；通过国开行贷款、发行私募债、企业债等方式累计取得融资授信约189.5亿元，融资到账90.8亿元，有力保障了棚改工作的顺利实施。近期江苏省财政厅、省住建厅联合下发通知，徐州市获2018年度省级保障性安居工程建设引导资金8461.02万元。也就是说，以后徐州的棚改规模没有这么大了！尤其是去库存任务已经完成的城市，国家棚改货币化安置必然也将随之结束，改为实物安置为主，这无疑会对徐州楼市产生影响！因为拆不出这么多购房需求了，没有大量安置资金来买房，再加上前两年购买力的集中透支，以及调控政策的影响，楼市下半场也该凉凉了。
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