注意!刚买的新房产权就少了17年,损失有多大?
最近一个90后的朋友跟我说，他前段时间刚买到了上海一个刚需红盘，费时费力费心，好不容易终于签了合同。然而当他加入业主群，才发现自己买的这个房子产权少了10几年, 朋友无奈的表示，感觉房子的实际使用价值被大打折扣了。https://t-img.51f.com/xf/xw/39499d9a-0d73-4ada-b62a-6422fc4f5f72.JPEG第04期《买房科技树》字数 | 2802；阅读 | 8min作者 |树先生一般开发商从拿地到正常的房产规划、开发和销售等过程，两到三年算比较正常的开发周期，没想到这个盘却拖了十几年，导致现在只剩50多年了产权了。追溯起原因，原来这个项目是2003年拿地的，当时的开发商建到二期的时候就烂尾了，后来由现在的开发商接手过来继续建造，热度在上海一直都挺高，目前卖到第四期，然而产权只剩55年了，等交房入住，还得再等一两年时间，到时候就还剩53年了。朋友说之前掐指算了下，这套房子380多万买入的，首付了35% 付款134万，组合贷款240万，30年还贷，连本带利则还款总额约为437万。如果摊到53年产权来看，每年所摊购房款为11万元。而如果是70年的大产权房，每年所摊购房款为8万元。这样算下来无形之中好像损失了不少钱。https://t-img.51f.com/xf/xw/601bf96a-218b-4cd3-b5be-3721a5b328d6.JPEG其实对于许多刚需购房者来说，大都买房经验不足，对产权问题也是云里雾里，我们今天就把产权的相关问题好好捋一捋。https://t-img.51f.com/xf/xw/c9ddc94e-44fe-4c21-831e-c45e6ab8c69a.JPEG房屋产权是啥？一般来说，房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成的。https://t-img.51f.com/xf/xw/4dfb142e-113d-4d68-8cc9-7d8124e2d887.JPEG房屋所有权房屋所有权是指房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，没有期限限制，只要房产没有完全损毁就能一直享有，并且房产证里也是没有期限登记栏的。土地使用权土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，土地的所有权归国家和集体所有，业主拥有的只是土地的使用权利。土地使用权限分为40年、50年或70年不等（住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年）。https://t-img.51f.com/xf/xw/33c24c10-4676-4191-953f-d6c6eb94681b.JPEG房屋产权咋算？你的房子是你的没有错，但我国的土地是国有的，你房子建在国有土地上肯定要给你设定一个期限啊！但这个期限怎么算呢？https://t-img.51f.com/xf/xw/8db50016-5ab1-428e-9a6f-f3551cd279ea.JPEG普通商品房产权年限70年，是指房屋所在国有土地的使用年限。土地使用年限70年是从开发商拿地日就开始计算了，一般情况下，从开发商拿地到买家将房子拿到手至少需要两到三年左右的时间，而这也就从另一方面表明，买家在房屋拿到手前产权就已经在一定程度上有所缩水。https://t-img.51f.com/xf/xw/9a217541-23b8-4b71-b760-c052bccb77a3.JPEG产权到期咋办？前面我们说了产权一般都会有几年的缩水，目前看来不必过于担心，因为今年8月27日，千呼万唤的民法典草案终于面世，在首次提请全国人大常委会审议中，物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，有了原则性的规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。只是这个自动续期怎么个续法，要不要交钱，截至目前，国家层面尚未出台相关实施细则。树先生认为，可能会有免费续期的规定，但续期缴纳费用依然有较大的概率，有人说如果我不续费会咋样？那可能会让你的房子无法交易，不给你办交易手续。https://t-img.51f.com/xf/xw/1acd52e5-c98b-4421-9e26-802bf9e9a612.JPEG而如何缴费，关于在缴纳费用上，树先生认为可能有以下三种方式：1、缴纳下一周期的土地出让金；2、缴纳部分地价差额；3、与房地产税合并。● 缴纳下一周期的土地出让金缴纳下一产权周期的土地出让金很好理解，因为土地所有权始终归国家，个人只获得土地使用权，个人买房后就拥有70年的土地使用权，到期之后继续交下个周期也勉强说得过去。考虑到70年后土地出让金的金额可能过高，所以这种方式出现的概率并不大，即使会出台，也会有一定的减免政策。● 缴纳部分地价差额缴纳部分地价差额，指的是按基准地价的比例补缴。要说明的是，地价贵但具体到个人要补缴的费用不一定贵，考虑到70年后地价差额可能较大，采用现基准地价或差额折算的算法可能性较大，大概率是按这块土地上的建筑总面积，而非土地面积来算，这样地价差额摊到人均面积，金额应该不会太高。● 与房地产税合并还有一种可能，是续费与房地产税合并到一起，不过前提是房地产税要先出台，并且确定具体的征收方式。如果参考香港模式，未来国内也可能会采用房地产税和长期租金的方式，按年征收，结合相关减免优惠政策，比如根据楼龄、面积、产权性质和租约等少收或免征。总体看来，虽然产权到期可以自动续期，但是，大家买房的时候还是应注意剩余的产权年限。因为大多数银行都要求贷款年限小于剩余土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，因此准备贷款买房的人要提前咨询好相关银行，查清贷款买房的土地使用年限，避免因为剩余年限过少而影响贷款状况。此外，剩余年限过少，对之后进行再次交易的时候，可能会对下家买家的购房心理有影响，从而影响到房子售出的价格。树先生建议，在买房的过程中，除了看中房子的区位、户型、交通等问题，同等条件下，还是要尽量选择产权年限长的，这样可能更利于房屋保值升值。
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