降准利好楼市是否伪命题?5大信号透露盐城房地产未来走向
国庆小长假的最后一天，央行重磅宣布10月15日起将降准1个百分点，一石惊起千层浪，热议的氛围迅速在各行业蔓延，其中股市与楼市的反应最为激烈。尤其在地产圈，各种看好&看空的极端言论甚嚣尘上。那么央行此次出手意欲何为？我们除了小心翼翼的猜测这道举措背后的深意，或许也能从字里行间解读并结合当下市场对楼市进行一个预判。此次降准作为今年的第四次降准，释放资金约1.2万亿元，除去当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做的4500亿元，将释放出7500亿元增量。结合此前万科一声“活下去”引得各大房企人人自危，再加上各城土地接连流拍，以及国庆期间全国各地楼盘维权、暴跌的新闻闹得人心惶惶，央行这一陡然降准，不少人也将此举解读为暗示性“放水救市”的举措，然而事实确是如此吗？这7500亿资金，流向楼市的概率有多少？https://t-img.51f.com/xf/xw/68ef2ef8-8a84-4aae-8abc-a3588698c62b.png下面我们来研究一下这则爆炸性的新闻：声明言简意赅，从中我们可以提炼出以下几个重点：1. 此次为“定向降准”而非“大水漫溉”，稳健中性的货币政策取向保持不变；2. 本次降准的目的是“进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融机构的流动性结构”，解决中小微企业的融资困难；而在如今相当复杂的政治经济环境下，中美贸易战持续升级，国庆期间外围股市普遍走低，此番降准也有对冲海外市场利空，维稳金融秩序的意味，而非拯救楼市。那么降准对于楼市是否存在利好？答案是肯定的，毕竟每一次降准，楼市都会有着直接或是间接的较为积极的反应，首先降准对于经济复苏确实是利好，大经济环境一旦宽松，楼市必定迎来利好。因此不少专家也发表了一些积极性的言论：1.知名经济学家——马光远：降准可以稳预期，稳经济，特别是稳房价。2.中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任——宋丁：这次降准客观上是对这种低迷预期的对冲。降准客观上会在资金实际使用上支持到房地产领域。那么楼市是否就此迎来春天？在明确“房住不炒”红线不可触、房地产长效机制势在必行的大前提下，答案昭然若揭：1.上海同策咨询研究中心总监——张宏伟：政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停。因此，在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。2.深职院房地产研究所所长——邓志旺：仅仅降准对楼市影响不大，因为针对楼市的调控政策目前仍处在加码周期中。所以，综合来看：降准在一定程度上造成的人民币贬值预期与房价上涨预期将在一定程度上刺激购房需求，同时对于房地产企业的流动性困局也会有一定的缓解作用。而2018年的“新型降准”在史无前例的“严监管+宽货币”的大背景和房地产长效调控机制下，也将最大程度避免金融乱象及房产泡沫的再度重演。因此，此次降准在一定程度上利好楼市，但各种房地产投机手段将很难再奏效。在这样的宏观背景和政策前提下，我们来看看盐城近期是否受到了冲击和影响？金九已毕，银十开局，从目前的态势来看，盐城房地产市场的表现乏善可陈，而其中的5个信号也似乎向我们透露着盐城楼市的一些走向：1量价及库存走势供求关系进一步拉大，均价在合理区间内稳健波动；目前库存及去化周期合理。同比去年的“金九”，今年明显成色见好。环比今年8月的供求，9月成交量几乎持平，但供应大幅增加，这也是由于“金九”作为各大房企推盘节奏中的重要节点，各楼盘纷纷开盘或加推，抢滩传统旺季，争夺市场份额https://t-img.51f.com/xf/xw/66252efc-041e-4f23-b53a-38cb9dd6d56e.pnghttps://t-img.51f.com/xf/xw/f0018e84-3936-4f98-a418-4b19e0cdd23d.png2典型楼盘表现8月底截止目前，已有10余家楼盘开盘加推。从成交量价来看，均中规中矩。几乎所有纯新盘都以低于早前预期的价格入市，企图以价换量，而从成交表现来看，即使将价格有意下放，客户仍对高企的房价存在观望情绪，且由于此前客户容量的不断透支，目前市场的需求端仍存在一定的缺口。而一些在售项目也纷纷通过暗降、精装改毛坯或特价房的形式，控制价格，意图吸引客户。3土地市场表现受全国各城市土地流拍的负面影响，以及楼市悲观论情绪的波及，各大房企观望情绪明显加重，盐城今年也出现了土地流拍现象。纵观今年盐城的土拍市场，相比去年已明显降温，除去石榴和通银在城西拍下的两块土地溢价超过25％，其他土地均溢价较低，甚至不乏底价成交。观其原因，一方面由于土地出让价格较高，很难再出现往年溢价率超100％的土地；另一方面，许多品牌房企通过向政府勾地或收并购、或与本地开发商合作的方式进入盐城市场，土地市场的多样化，也让开发商有了更多选择。4棚改及城市基建力度加大盐城旧城改造与棚改力度进一步加大。尤其是“补偿资金结算凭证安置实施办法”的出台引起热议。棚改的举措必然是利好楼市的，能够有效的将资金流向和需求锁定在本地，避免外溢，保证库存的良好去化，刺激购买需求。但这是否将成为楼市的救命稻草？答案是否定的。在“不放松房地产调控”的大环境下，棚户改造虽然将释放大量的刚需购买力，但对盐城楼市近期的影响十分有限。拆迁客户地缘性强，未来老城区周边及溢出地块存在刚需产品的机会市场，但在目前整体观望态势下，棚户区除了需要将买房子作为“第一居所”的刚需人群外，其他已有一套或以上住房的人群未必会全部将这笔钱投入房地产。5品牌房企市场占有盐城品牌房企呈现百家争鸣格局，中海、恒大、中南、碧桂园、中梁持续深耕，保利、万科、新城、红星、北大资源、石榴、世茂等争相进入。房企集中度越来越高，多寡头局面开始初现雏形，马太效应初显。总结：短期来看，2018年市场供大于求形式持续，房价已达现阶段天花板，未来大概率横盘，价格稳定中小幅波动。当前市场已从调控的博弈期，进入又一个盘整期。而从上个拐点（2016年底）看盐城楼市，二期高架的建成通车成为强有力的支撑点，城市面貌也进一步提升。以房地产3年一个周期的发展趋势，预判下一轮拐点会出现在2019年底至2020年，随着高铁的建成、盐城城市面貌的不断更新，居住产品的更新换代和品质提升，盐城接轨一线城市、融入长三角重要纽带，房地产活力进一步迸发，未来仍存在结构性机会。数据来源：同策咨询盐城研策中心
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