更狠的调控已在酝酿,楼市恐怕还要跌!
https://t-img.51f.com/xf/xw/0a3e0d3c-21c9-4d05-a204-9813a22615a2.JPEG昨晚，中国楼市的最强“风暴”从广东登陆——据澎湃新闻报道，广东省正在酝酿取消商品房预售制度，全面实施现房销售。目前广东省住建厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将于9月25曰上报住房城乡建设部。商品房预售制度，是繁荣了20年的中国楼市重要的一块基石。在当前开发商资金链普遍紧张情况下，菜鸡怀疑这么狠的招能很快出台。但假如真的取消了，整个房地产行业将迎来大海啸。部分开发商，特别是中小房企日子将更加艰难。 为了活命，大概率将会加速推盘，房价只有下跌的路了。说实在的，虽然菜鸡没有预测到这么具体的制度存废，但是，大的方向是看对了——房价并不像部分媒体和财迷想的那样，将会全面上涨。前几天，国家统计局发布了最新8月份的70城房价数据，被不少“楼市看多派”嗅出了自己要的味道，high了起来：70个城市中67个上涨，“98%城市房价再现全面上涨”。不得不说，这种调调颇具煽动性。想买房的心，又躁动起来了。不过，数据也许不说谎，但有迷惑性，会让人看不清全部真相。我们团队第一时间对“全面上涨论”表示怀疑。在本周二的文章中，我们就做出明确预判：“从监管层的态度来看，也不允许房价肆意上涨。我估计很快，更严厉的调控措施就会陆续出台。”在菜鸡看来， 最新这项广东政策，只是一系列正在路上的政府调控风暴中，最新最狠的一个。https://t-img.51f.com/xf/xw/803a8dd4-ab02-49ab-8175-efd51f5a5f97.JPEG我们对8月份“全面上涨”持怀疑态度，除了因为这跟政府严厉定调的方向相悖外，还有个经验上的直觉。我们怀疑 8月份房价之所以上涨，大概率是由于之前部分长时间被调控压制没有发售的高价楼盘，如今比较集中地释放了，从而拉高了均价。如果这个判断为真，那么这轮房价的上涨，就只是结构性因素，而非全局性的趋势。这么重要的判断，我们当然不能拍脑袋随便说说。本着求实的态度，菜鸡做了些功课，拿出更多来自市场一线的数据来说话。菜鸡从易居房产研究院，得到部分大中城市，包括上海和热点二线城市武汉、合肥的8月份成交数据。这三个城市在国家统计局的数据里，8月新房分别环比上涨1.4%、1.6%和0.1%。数据让人直觉以为，这几个城市的房价在整体性上涨。那么市场一线的情况，果真如此吗？从我们拿到的数据统计分析，发现， 武汉8月份相比7月，全市新房量升、价跌。当月总成交162.7亿，对比上月111亿，环比上升46.24%；8月全市总成交均价9578元，环比下降1.44%。合肥全市新房量价齐跌。全市8月份均价13242元，环比下跌15.24%；当月总成交70亿，对比7月147亿，下滑比例达52.55%。不仅如此，拿合肥为例，均价上涨集中在160平以上的面积段，而刚需小户型各面积段，均价基本都是下跌的。再看看一线城市上海的情况，8月相比7月，月总成交环比上升27%。全市均价5.58万元，环比上升3.94%。但这个信息有一定误导性，因为算的是全市均价，没有分区域看。但如果细看数据，就会发现， 实际上上海只有内环内市中心的均价，有3%的环比上涨；而内中环、中外环区域的均价，其实都在下跌。 而从二手房数据看，当前市场已传递出更明确的降温信号。菜鸡找了几个一线城市的最新数据，给大家参考：广州二手房成交均价环比下跌6.2%（乐有家市场研究中心），上海成交均价环比下跌2.13%（上海中原研究院），深圳成交均价环比下跌1.95%（深圳规土委），北京成交均价环比上涨0.8%，成交量环比减少20.9%（贝壳研究院）。相对而言，受调控影响相对较小的二手房数据，更能反映市场的真实情况。https://t-img.51f.com/xf/xw/8d89bf33-5b18-4e02-8571-80b2190f0482.JPEG另一方面，更加严厉的调控措施，的确正在陆续出台中。 楼市传统印象中的“金九银十”现象，已经越来越不被看好。仅仅今年7月份这一个月，已经在全国已经有60多个城市出台调控措施，调控次数高达260次，刷新了全国楼市密集程度的历史记录。7月31日，中央政治局会议上针对房地产调控，已经提出“坚决遏制房价上涨”，这是最高层的决心。让我们看看之后，最近几个一线城市都出台了哪些严厉调控：8月3日，深圳出“史上最严”差别化住房信贷政策。根据新政规定，商品住房3年限售，商务公寓5年限售；不仅如此，如离婚两年内买房，贷款成数受限。9月13日，北京住房公积金中心又给楼市调控打上一个补丁。公积金贷款额度与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，如果你工作3年就想买房，即使夫妻一起也最多只有40万额度。9月18日，上海九部门联合发布通知，要求打击“首付贷”及“分期首付”，防止机构违规为炒房人垫付或者垫付首付款。再就是昨晚，整个广东省住建厅扔出的“炸弹”政策。甚至有媒体称，监管部门正评估逐步取消商品房预售许可。不管监管层会不会对预售制度来个一刀切，但 态度已经很清楚了——房价全面上涨是目前政府决不能容忍的，一定会穷尽所能压制住，让楼市平稳，不再给整个经济和领导们添乱了。https://t-img.51f.com/xf/xw/0a3e0d3c-21c9-4d05-a204-9813a22615a2.JPEG在此形势下，菜鸡觉得，“死多派”的朋友们可以歇歇了。大趋势不变，那么到底买不买房，菜鸡的建议其实没啥大变化，这里有几种考虑：首先，无论你在几线城市，投资性的购房需求先放下。万一买了之后遭遇“限售”政策，在经济下行期还贷压力会爆表。其次，如果你是刚需购房，并且在新房限价城市，请好好把握摇号机会。当前部分城市一二手房价格倒挂，对刚需而言是一种机会。如果是买二手房，也可以跟有诚意的房东砍砍价；目前市场风向渐变，正在转向买方，那些急于出售的房东，可能会给你送上一个“笋盘”。来自：菜鸡说
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