溢价率再创新低 房企拿地愈发谨慎
21世纪经济报道 王营 北京报道并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。楼市拐点正真切反映在土地市场上。尽管年内土地交易量再创年内新高，但成交均价、溢价率持续走低。中原地产数据显示，截至目前，50大城市土地成交金额达2.6万亿，同比上涨21%。但平均地价普遍下调。2018年以来，50大城市平均地价为2107.7元/平方米，2017年同期为2548元/平方米。85%的城市溢价率下调，楼面价下调的城市也超过一半。CRIC监测的300城数据也反映了土地降温，300城经营性土地成交总价4446亿元，环比跌幅10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落，8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同、环比分别下滑28%和34%，价格降至2017年以来最低水平。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”，因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将旺盛；但另一方面，受政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎，部分城市土地的溢价率走低以及土地流拍不断增多亦属正常。对房企来说，土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市保持的谨慎度不断提升。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。溢价率再刷新低“大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。”中原地产分析师张大伟表示。CRIC数据显示，8月份土地市场的溢价率再度刷新历史最低点，平均土拍溢价率连续两个月下调，8月份土拍平均溢价率仅有13.5%，环比再度减少4.1个百分点：一线城市本月的平均溢价率更是低至0.7%，几乎全部都为底价成交，二线城市溢价率也环比降低7.5个百分点，仅有7.1%，三四线城市溢价率21.8%。此次土地市场降温是从6月开始，溢价率每月的降幅都较大。CRIC认为，溢价率降低主要反映企业在土地竞拍时候高价拿地的意愿下降、土拍的激烈程度减缓：一方面原因是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加，一定程度上缓解了供求关系的紧张；另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构，租赁用地等保障性用地的出让也对平均溢价率有一定的拉低。7月份土地流拍现象频发引起了市场的广泛关注。CRIC重点监测的一二线城市就有69幅地块流拍，8月份回落至50幅，广东、浙江、江苏等省份仍有不少流拍地块产生，一方面，成交幅数整体上升带动流拍幅数上升也属于正常现象，另一方面，关注度较高的城市如广州、常州、嘉兴、温州等地都出现流拍，证明企业在拿地方面态度确实转变得更加谨慎；此外虽然重点城市的流拍情况有所好转，但仅从指标来看，8月份全国城市的整体流拍率达到1.36%，环比增加0.7个百分点。8月份恰逢上市房企年中业绩发布，不少房企在业绩会上表达了审慎拿地态度。从企业的发言来看，主要是由于长期的政策调控目前仍无放松迹象，令企业对市场的预期也受到影响、进而拿地态度发生转变，但同时也表示借助“逆周期”低价拿地。“拿地谨慎主要是因为目前地块基本属性复杂，再加上房企融资渠道受到严格监管，导致房企对高总价地块积极性不高。”张大伟表示。以8月份土地成交总价榜单榜首地块为例。该地块来自上海徐汇区罕见出让地1宗大体量综合地块。最终由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得，成交总价为98.63亿元，环比上月总价榜首回落了28%，虽然该地块处于核心地段，但可能由于起始总价已经很高，对许多企业来说现金流难以负担，所以仅以0.1%的溢价率成交，开发商竞争意愿不高。58安居客房产研究院表示，土地市场整体表现为一线冷三四线热，这也显示出房企对于不同城市未来判断。从一线城市来看，土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探，导致房企对于未来的预期变得更为谨慎；二是限价影响，房企获利空间被收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。而三四线城市则明显不同，一方面受到“去库存”及“棚改”政策的影响，企业的“抢地”意愿依然十分明显；另一方面虽然PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低，但并不代表货币化安置即将落幕，未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用，房企也正是看到这个趋势，从而依然在三线城市大胆布局。流拍增多背后通常来讲，土地市场降温与销售市场息息相关。这是否意味着房企多看空后市？易居研究院研究总监严跃进认为，从土地市场金额等同比数据看，表现还是不错的。这说明，房企补库存的需求还是很大。土地市场成交金额创新高，说明此类地产企业对于未来市场还是看好的。不过，土地市场溢价率下调，一方面是地方政府对于拿地资金有所约束，另一方面也是房企理性拿地的表现。新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示，溢价率下调主要原因是地价过高。“不少城市都在限价，房价地价差就会缩小，这会导致房价地价差不足以覆盖运营以及税收成本。房企要么不赚钱，要么亏损。因此，房企拿地量减少。今年以来，二线城市流拍了181宗，一线城市流拍了13宗，三四线城市流拍了630宗，加起来已经超过了800宗土地。”“三四线城市地价同样很高，虽然这些城市不限价，但是这些城市房价上涨空间几乎没有，再加之购买力被透支，高端改善性需求没那么多，房价上涨后投资客退潮，导致市场需求下降。”欧阳捷已经注意到，大房企已经在谨慎拿地。“前19强房企目前拥有的土地储备即便是三年内不拿地也没问题，但中小房企还没有意识到整个市场已经发生变化。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企资金压力渐显也是土地市场降温的原因。“虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性，但对房企来说，融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。当然必须看到，国资背景的大型品牌房企的融资压力相对较小，而对于中小民营房企来说，融资收紧却可能会直接引发其债务违约风险乃至业务受挫，直接影响到拿地的资金来源。”“从全国市场来看，观望情绪已经开始蔓延。在一二线城市，很多人失去购房资格，而房价平稳也使得房产失去投资价值；在部分三四线城市，房价达到历史高位，上涨空间有限，购房者也在观望。”欧阳捷表示，房地产市场已经无法支持高增长需求。今年楼市会呈现“大稳小乱”的一年。所谓“大稳”即整个大格局很稳，“小乱”即每个地方政府的政策不一样。有的（城市）在收紧，有的在刺激和打压。
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