凯德城市更新样本初探：重庆来福士激活朝天门城市功能
随着水晶连廊的合龙，令人翘首期待的重庆来福士离绽放之日越来越近，此时距离其拿地已有6年的时间。9月10日，腾讯房产在工地现场看到，项目工程已近尾声，8栋大楼拔地而起，极为气派，大有扬帆之意。重庆来福士，坐落于重庆心脏位置，长江和嘉陵江交汇处——朝天门，一个见证着重庆数千年发展的文化地标。它由凯德集团和星桥腾飞联合开发，彼时拿地价高达65.36亿元，体量超过112万平米，同时也是新加坡在华投资最大的单体项目，超240亿元。或许因为上述因素，重庆来福士在开发建设过程中，一直伴随着争议，聚焦于“交通不便、改变朝天门天际线”等。对于此，摩西萨夫迪建筑设计事务所中国区总监Michael坦诚地表示，随着项目竣工与交付使用，这些争议都将得到化解。比如，交通格局的优化、人车分流设计、高架桥的建设，都将有效避免交通拥堵。渝中区历史文化街区建设管理委员会相关人士表示，重庆来福士坐落于朝天门广场，两者的关系是，一个是地标的地理景点，一个是项目，“朝天门作为重庆的标志和地理位置不会消失。”目前，政府相关部门亦在就朝天门广场环境、朝天门市场进行升级改造。舆论背后蕴藏的是时下大热话题，城市更新。这也是凯德入华24年来聚焦的业务。如何焕发老城活力、赋予新的时代内容？如何保持城市文脉与肌理之下，完善城市的服务功能？待到重庆来福士开放之日，或许是检验凯德交出的答卷之时。http://img1.gtimg.com/house/pics/hv1/202/32/2292/149045662.jpg从设计之初融入历史文化古渝雄关，4个字道尽朝天门在重庆的历史意义及地位。朝天门是重庆十七门古城门中规模最大的一座，立于此眺望，碧透的嘉陵江与浑浊长江汇合的自然奇景尽收眼底。朝天门不仅是重庆最大的水路客运码头，还拥有重庆最大的综合交易市场——朝天门市场，这给朝天门带来极大的人流量。2005年9月，不与任何干线公路直接相连的朝天门广场，成为重庆市“零公里”的标志点，地标意义再次提升。如此优越的地理位置，于房企而言自然是可遇而不可求，但无论哪家房企，改造好朝天门，都将是一个极具挑战的项目。2011年11月，5年没有土地入市的朝天门推出新地块，引发诸多开发商争抢。最终，凯德联合星桥控股以65.36亿元拿下，轰动一时。凯德相关人士表示，拿地之初就已经决定要做出一个好作品。重庆来福士由此而来，它也是凯德在全球的第九座来福士，中国的第八座。一如每座来福士都邀请世界知名设计师进行设计，重庆来福士则邀请到加拿大知名设计师，摩西·萨夫迪。加拿大蒙特利尔世界博览会的标志性建筑Habitat‘ 67、闻名遐迩的新加坡滨海湾金沙酒店都是摩西·萨夫迪的代表之作。摩西·萨夫迪在游两江时发现，整个渝中半岛侧面看特别像一艘古代的帆船，灵感一触即发。他将重庆来福士设计成帆船造型，帆一则融合了重庆的航运文化，二则是希望重庆来福士能带领重庆乘风破浪、勇往直前。另一个细节是，“改革开放”总设计师邓小平在1920年正是从朝天门处出发，踏上前往法国留学的轮船，这在Michael看来，是一种走向世界的象征，“帆船开向世界，迈向未来，也代表吸取世界各国的文化与本土文化交流，进行沉淀。”重庆来福士总经理黄瑞程进一步解释，“我们与设计团队、政府进行过很多次沟通，如何把项目融入朝天门的航运文化。包括裙楼屋顶向上倾斜五度，代表着帆船甲板向上。”除了表征意义，项目还以两江交汇颜色之分，与朝天门融为一体。整个重庆来福士由8栋超高层塔楼、底部裙楼及一座横跨天际的空中连廊组成，涵盖高端住宅、购物中心、办公楼、五星级酒店和服务公寓五大核心业态。在购物中心设计上，靠近嘉陵江的，命名为嘉陵江区，颜色契合嘉陵江的冷色调；靠近长江的，则命名为长江区，颜色契合长江的暖色调。黄瑞程表示：“我们希望这个项目能把重庆带向全世界，成为国内国外游客必到之地。”围绕区域定位唤活城市功能最早，重庆来福士预计造价为210亿元，但随着工程的推进，地质构造及土壤成分愈加复杂、市政项目设置等问题，预算不断追加。一个细节是古城墙的保护，针对挖掘出的古城墙，重庆来福士将按照渝中区政府的要求，建设以古城墙为中心的展示区，目前正在按照文物保护法的要求编制保护展示方案，该方案将在相关主管部门同意后实施。走访重庆来福士项目过程中，最令人关注的是对交通的改造。由于朝天门地理位置，这里天然是交通枢纽，还拥有人流如织的朝天门市场，拥堵是家常便饭。该市场北至重庆来福士，南至民族路、打铜街、朝天门隧道，东至长江滨江路，西至新华路西侧。在建设重庆来福士之前，这片区域以朝天门码头为转盘，从上半城到下半城都十分拥堵。重庆来福士项目开发总经理吴焕忠介绍，为了缓解朝天门的拥堵，凯德联合国内外专业的交通顾问及设计团队，下定决心要改造好交通。一是人车分流，“只有专门进入朝天门广场的人，才会进入来福士广场所在的区域，而批发市场的人流并不过经过朝天门，对于路过朝天门的人，他们只需要从长滨路、嘉滨路路过即可。”二是投入过亿的资金进行高架桥的建设、地铁及公交车站点的修建，以提升交通效率。http://img1.gtimg.com/house/pics/hv1/193/32/2292/149045653.jpg
不难发现，城市更新不仅是技术活，更是一个富有情怀的过程，需要投资者强大的实力，更需要有对文化传承与创新的情怀，持续性投入，唤醒老旧街区的城市功能。一位凯德内部人士表示，“在做好开发商本职工作的同时，凯德还更多地参与到市政规划建设当中，激活城市功能。”此外，在围绕朝天门商圈“品牌商贸、创意办公、文化旅游”提档升级的定位之下，重庆来福士还将拿出30%的面积，进行首店打造，如果是已入驻重庆的品牌，也将会在这设立一个不一样的概念店或旗舰店。当然，重庆因美食而著称，美食街必不可少，重庆来福士将打造一条美食街，引入当地知名的网红餐饮，吸引国内外游客。“我们不仅想在硬件上做得尽量突出，在商业规划和软件上也希望做到人无我有，人有我强。”黄瑞程说道。一位年轻的重庆女孩表达了她的想法，“我希望重庆来福士除了是一张名片、一个商业综合体以外，对于新一代人而言，更是一个能把大家吸引回朝天门的理由。”
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