万科转型试错:城市配套商现雏形 谋利润增长成新命题
时代周报记者 蔡颖 发自广州 “转型初期，万科要乱3年，我们将在未来3年之内允许混乱的存在。创新业务如果没有冲突，几乎不太可能。所以我们在准备迎接冲突的到来。”这是时任万科总裁郁亮在2014年末内部会议上关于万科转型的表态。 根据郁亮给出的时间表，创新业务要形成一个可行的模式，至少需要3年时间。而未来十年万科要做到万亿大市值，其中新业务要占到半壁江山。 而如今允许混乱的3年期限已过，2018年进入成果检验期。万科这一场艰巨的转型任务也在多重思考、探索，甚至试错的过程中，逐渐变得清晰且明确，走向从一到N的规模扩张新阶段。 调整“试错” 2014年，万科在年报中提出将转型“城市配套服务商”，确定了白银时代的新三大业务：住宅地产、消费体验地产和产业地产，并表示：“未来3年，万科的多元业务方向将逐渐浮出水面。” 然而对于新业态的具体规划布局，当时的郁亮并没有给出明确的答案。“对于刚刚转型的万科而言，最重要的是要找到‘1’，摸索0到1的过程。因为不知道哪个业务会被市场需要，也不知道哪个业务能最终脱颖而出。” 在这些纷繁复杂的新业务背后，万科设定了“试错机制”。由万科集团高管组成的试错委员来把控风险。而每一次新业务的尝试，都需要经过试错委员会评估审批。 2015年，万科多元化业务启航。万科物流地产发展有限公司在这一年正式成立，实现了从0到1的突破。物业服务方面，主动拓展了377个非万科开发的住宅项目，一年之内合同管理面积翻了一倍多。 时代的方向，也在改变万科的走向。 2018年初万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”。这是继转型“城市配套服务商”之后，万科的又一次战略调整。从城市配套服务商到城乡建设与生活服务商，万科从城市下沉到农村。 在战略定位的转变之下，新业务的轮廓正在逐渐清晰。除了巩固住宅开发和物业服务固有优势，万科将租赁住宅确定为核心业务，同时积极拓展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等业务。 值得注意的是，租赁业务已被视作核心业务。万科租赁产品除了泊寓之外，还包括家庭公寓、社区教育、办公室等。此外，万科还将携手深圳安居集团，在人才住房和社会租赁住房的开发建设、运营管理、物业管理等方面开展全方位深入合作。 而在现有已开展的新业务中，部分业务面临调整或是淘汰的命运。 万科试水产品创新的开始—创客空间在最新的业务中踪迹难寻，万科管理层曾对其尤为看重，试图将其打造成中国版的“Wework”。广州万科更是在2016年下半年，对众创空间业务踩了急刹车。万科内部人士则向时代周报记者透露，主要原因在于市场趋于饱和，之后将转向更加细分的领域。 原定的两个重点业务产业地产以及消费地产退出主要位置，取而代之的是被郁亮认为未来可以朝数一数二的目标发展的优势业务：商业地产以及物流地产。这两部分业务在过去几年被纳入多元业务范畴之后一直表现平平。继收购印力以及普洛斯之后，这两项业务实现了飞速发展。 万科内部所推进的转型是“自下而上”的改革，各个地方公司已经成为寻找“新风口”的探索者，这种模式也被称为“赛马机制”。 作为万科探索多元化的重要试验点，厦门万科的转型之路已初具雏形。根据《万科周刊》记载，在厦门岛158平方公里的范围内，密集分布着厦门万科近40个项目，涵盖了住宅、租赁住房、产业与办公、社区商业、教育、智慧停车、农贸市场、城市食堂等多种业态。预计厦门岛内每500米就会有一个厦门万科的项目。 万科内部人士告诉时代周报记者，随着创新业务的不断发展，公司内部的绩效考核导向也发生了变化。在住宅方面，公司内部更加强调现金流、回款的重要性。而创新业务被提到重要的位置，成为绩效考核的重要标准。 创新业务的规模赛道 而如今，在多元化领域，万科正通过规模扩张来放大新业务的势能。内生式增长的速度太慢，万科开始通过并购、参股新业务公司加快整合外部资源，实现规模扩张。 其中物流地产和商业地产通过连续的收购动作，实现从发展缓慢到快速崛起的完美转身，成为仅次于住宅业务的优势业务。 7月14日，万科联合中国财团以3.38新加坡元/股的价格收购了亚洲最大的物流地产巨头普洛斯（GLP）。其中，万科集团占股比例达21.4%。 有了普洛斯的加持，万科将仓储物流的目标定位“全球第一”。相关资料显示，普洛斯在全球117个城市拥有并管理约5500万平方米物流基础设施。 2018年1月5日，印力联合万科和Triwater以83.65亿元的价格联合收购凯德商用20个购物中心。据联商网数据中心统计，收购完成后，万科及印力运营规模得到大幅提升，旗下管理的购物中心数量已仅次于万达，跃居全国第二。 去年8月，万科与悦榕集团成立全新合资平台— “悦榕中国”用以整合中国区域内悦榕集团旗下品牌酒店和资产，同时在酒店、养老养生社区方面展开合作。 不难看出，新业务都具有“规模经济”的特征，持有管理面积不断增加，服务人员管理与半径得到提升。 而这在租赁住宅业务上体现得尤为明显，万科计划3年内成为全球最大的住房租赁企业之一。 “万村计划”是万科的住房租赁业务即长租公寓扩张的重要途径之一。2017年10月份，万科就与深圳玉田村合作时提出了城中村探索“统租运营+物业管理+综合整治”模式，首个试水目玉田村，通过将物业统一出租给深圳万科旗下深圳市万村发展有限公司进行升级改造，并整合植入居住、商业、产业、文化产业。 截至2017年底，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”累计获取10万间房间，累计开业超过3万间。2018年计划新开业5万间以上。而万村业务也将覆盖更多城中村。 国内企业首个全自持租赁住房项目—万科翡翠书院日前启动租赁运营试水，这是一次有益尝试，项目当天就达成了超过80%的出租率。 万科物业2015年全面开启市场化后也进入了飞速发展阶段。2017年初，万科物业引入58集团与博裕资本两家战略投资者，实现了市场化变革后的再次转型。而近日，万科物业联合横琴新区推动全国首个“物业城市”创新城市落地。 据时代周报记者了解，在万科内部，未来计划将旗下各创新业务分别打包进独立公司以谋求上市。 如今3年试错期已过，万科的创新业务逐渐显露，距离新旧业务齐头并进还有7年时间，规模之后，如何谋求利润的增长，是万科下阶段将要面临的难题。
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