2018到底买不买房，看了你就知道了！
我觉得需要知道的一点是：多重视价格，别过于重视政策很多朋友都在认真纠结首套房的优惠政策被轻易用掉，但是请注意。这些年，房价的价格变动是一直在螺旋上升的，但是政策却是忽左忽右的，首套房的重要性在这种政策不稳定的情况下……真没什么太值得纠结的。特别是在房产税确定出台的情况下，政府促使大家先上车、甚至鼓励大家置换增购以达到纳税门槛，都不是不可能的事情……房价到底是涨是跌？你不明白，我也不确定那到底是买还是不买呢？如果你是刚需其实就简单了告诉你一个最稳妥的办法买…个…小…的比如丈母娘告诉你，二胎三胎都放开啦，你至少买个三室甚至四室的哇也就是说，你的理想面积是100往上打个折扣，你就买个60的同理，理想面积60的，你就买个40的这样一来，房价要是涨，你会想：总算是上了车，咱没亏啊…房价要是跌，你会想：跟理想面积的差价也缩小了，卖小换大，也不能算亏啊……就算真是跌到卖不出去，你会想：诶，还好当时只买了个小的，不然亏大了……看吧，这就是买房的终极奥义，其实跟股票建仓没啥区别。2018年棚改货币化安置奖励取消对房价的影响：2015年开始的这一轮房价上涨跟货币化安置有很大关系，从2015～2017年逐年升高货币安置比例，为房地产市场注入了大量资金。大家看到了大量全款买房子的人。但是，大家有没注意到2018年1月17日开始出现大量新闻，多个省市取消了货币化安置奖励，这意味着政府不再鼓励棚改货币化安置，这个非常非常重要！！！我看了一下货币化安置虽未完全取消，但比例下降了不少。今年很多城市政府工作报告中提到棚改时，鼓励货币化安置的字样不见了（去年还都有的），取而代之的是安置房屋多少套。关心当地房价的人可以关注当地棚改数量和货币化安置比例。据我粗略看，货币化安置可能从平均60%，降为30%，这是重要信息。——————————分割线——————摩根大通曾说2015～2017年中国房产去库存，2018年开始推出房产税，基本被言中。个人觉得，有些地方房价会缓慢回到2015年附近的位置。明眼人都知道近三年广义货币增速降的厉害，去年基本是20年新低，近十几年最高是2009年增速是28%，2016年只有11%，2017年则只有8.2%，这是相当低的，你们可以去查，看近20～30年有哪年这么低过？市场上钱有点紧。加一段（有人嘲笑我说物价还涨呢，你说没有明显的通货膨胀可笑。那我再说一个，前面20年居民净存款一直是逐年上涨的，如果通货膨胀就是货币全面放水，市场上钱会越来越多，物价上涨，大家手里钱会越来越多。可是可是，从2016年2月开始，中国居民净存款在变少，也就是说大家花的钱比挣的多，物价上涨是靠大家敢借钱消费抬上去的。到2017年还在减少噢，净存款少了2.5万亿。我查过了，同时期理财基本没变。人均净存款比最高位大概少了4万亿左右。本来按以前的行情，应该可以增加几万亿。我问一句，你们觉得2015年到现在工资涨的多么？至少通货膨胀不是很多人看到的那样，房子得用钱买，中国现在净存款也就24万亿，我算了一下人均1.7万存款，银行又开始限贷，贷款利率在涨，钱从哪来，对不对？当然大家可以继续花存款，那可能是从你爷爷辈就开始存的底子）在2014年房产低迷的时候，央行设计了一种低息贷款，主要是给拆迁户的。然后政府推出了棚改货币化安置方案，而且逐年提高货币化安置比例。以前拆了拆迁户的房子200平，再给你赔200平甚至300平房子，拆迁户就不用买了。现在呢，拆了房子有一半给的是钱，拆迁户一看我还得买房子去，没越住越小的道理。于是在房产局部形成：地方政府从银行借款，拆了拆迁户的房子给他们发钱，拆迁户得到钱又去买房（去库存），开发商得到钱买政府的拍卖土地，地方政府得到钱，还给银行。形成一个完整的局部循环！这是一种局部放水，所以这轮房价上涨的既猛且虚，不象2009年那会鸡犬升天一般，新房旧房房租一起大涨。
这次是有一大波可以全款买房子的买家出现了，这样当然猛了。但整个国家层面货币一直在收紧。就象2015年的股市，如果杠杆一抽……拆迁收入毕竟是一次性的，不可持续！棚改总有结束的时候，全国大概一共4200万户，现在棚改已经完成2700万，还剩1／3，今年开始缩减规模，少了20万户，明年应该会更少，这意味着能拿全款买房的人会变少，势头不可持续，工薪没法用工资接这种盘，别说工薪，有几个小老板可以象拆迁户那样干脆的拍出几百万买房子？尤其是中小城市。注意，这次开会只提房产税，却没提去库存……中国房产市场现在膨胀到300万亿的规模，几乎是美国和日本的总和。只要收0.5%，每年就是1.5万亿，收0.7就是2.1万亿，收1%就是3万亿。所以不要认为地方政府要永远拍卖土地，当初美国也是这么过来的，经验都够丰富了。（加一小段：其实香港就是收房产税的，香港房产税叫“差饷”已经收了大概170年，因为英国是世界上最早收房产税的国家，香港在1845年是英殖民地，那时开始收的。香港现在每年房产税收的不多，一年200多亿吧，但不包括土地税（土地税另收）。税率比较低，香港的土地一直不是私有的，英国也不是。所以注意，有人一直散布没产权就不能收房产税，这个是忽悠大众，房产税从产生开始就跟产权没什么直接关系。400年前，英女王为了筹集资金解决流民太多的问题和圈地问题，设立了房产税。英国基本上土地都是国家的，是皇室所有。）最能乖乖交房产税的应该是公务员，国企职工和买学区房的人。我以前说过很多次，学区房这东西就是给房产税准备的配套品，学区房通过房产税给学区內的学校提供资金，这是国际惯例了。很简单，拿完税凭证报名上学……简不简单？等你孩子上完学，你都交习惯了，只会想着租给别的上学的孩子家长，租金可比房产税多得多了。好，房子盘活了，租售同权也达成了。惊不惊喜？意不意外？加一段：大家有看到最近中信银行停了部分城市的房抵贷了吗？以前大家觉得拿房子押给银行就能换钱。现在银行有不要房子的出现了，奇怪吗？北京燕郊跌了，政府说啥了吗？炒作太历害现在是不被支持的。扯远了，回到原来的话题，可以确定2018年货币不会太宽松，会上已经说了。所以不会怎么通货膨胀（其实我觉得不通货紧缩就不错了，别滞胀就好），房价，大家可以参看2015年的行情，再决定买不买。加几句人口和房价的问题：中国现在房产增加速度大约是人口增加速度的5倍，人口一年净增加0.05%，房产一年增加2～3%，每年增大约15亿平米，这玩意是不是很稀缺，自己权衡。别拿香港跟大陆比，香港人口一年增加0.8%，房子大概只增加2万套，只有0.6～0.7%，所以房价高居不下。如果香港要以大陆的比例增加房产，那一年增加10万套90平米，估计能庐山瀑布。再过几年，中国人口增长可能进入平台整理期，以前包括2017年，每年还会增加600～700万人口。但是，中国第一次人口高峰是解放前后开始的，1952年出生的人口就达到了是1723万，很神奇，跟2017年一模一样。解放前每年基本不过1000万，1949年就1300万了，1954年1851万。我可以告诉你们近十几年，没有一年出生人口达到过1800万。大家可以自己计算人口走势，人口对房价的影响不言而喻，我就不多说了。
首套购房人群。结合自己需要，这里只简单分析一下一线城市房价。就我目前关注和看了各种大佬分析来看，目前不是购房的好时机，不管是投资买房还是刚需。卖房之人看涨，买房之人看跌。所以，任何时候，网上都会充斥着两种声音，最终，还是需要我们自己去甄别和判断。不说长期了，就短期来看，今年环京房价腰斩，政府无救市计划和政策，反而各大银行提高房贷利率，增加购房成本，降低房产交易。可见政策还是处于严格限制中，并无松懈可能。房价也不是像某些人说的只会涨不会跌的。只要有泡沫，就有碎的时候。而房价一年翻倍，你说没泡沫，我不信。而且，目前房价就算稍有降低，但是因为房贷利率上浮，实际购房成本是不降反升。房产税预计明后年实施细则就会颁布。虽然细则不知，但是对目前房价来说，是一个不利的消息。特别是炒房人群，接下来一段时间可能会有一批炒房者抛售房产出逃。另外关注股市的同学，也可以发现，最近房地产股集体跳水也可以窥见一斑。一旦风吹草动，房产股会优先表现出来。所以，就个人观点，和我一样2018想购房的同学，不妨再观望一段时间。另外，经常看到这些问题下面很多回答都是“刚需则买”。但是，我觉得说这些回答的人，肯定不是刚需人群之一，而是利益相关的人。对于房子，买得起的才叫刚需，对于来一线拼搏的同学来说，“买房”也许是你的刚需，但是“在上海买房”不一定是。因为你还有很多退而求其次的选择，比如去老家买，去老家省会买，去老家附近强二线买等多种选择。另外，我想真正那些首次买房关注这些问题的同学很多和我一样，既非富二代也非拆迁户，东拼西凑，资金勉强够首付。倾自己所有购一套房，你愿意成为高价接盘侠吗？
页:
[1]