首开股份北京地区毛利率下滑 利息支出为净利润两倍
一季度销售额仅实现100亿元，同比降低45.84%，这离北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开股份”600376.SH）的千亿目标似乎有些遥远。4月17日，首开股份公布了第一季度业绩情况，除销售额同比下滑以外，首开股份签约面积也出现下滑，具体数据为37.85 万平米，同比降低 42.60% 。此前，首开曾提出2018年销售额要达到1000亿元，根据计划，上半年完成30%，也即300亿元。从首开股份2017年年报来看，虽然在营业收入、净利润上实现了上涨，但其扣非后净利润却下滑35.79%，其重要原因之一便是毛利率降低。另外，一直将永续债作为重要融资工具的首开股份，在2017年又发行了新的永续债，资产负债率为80.59%，同比上升0.68 个百分点。针对以上问题，记者致电首开股份董事会秘书王怡，其表示公司年报已披露，可参考年报。土地成本增加近三年来，首开股份扣非后净利润持续下滑，2015-2017年分别为17.7亿元、15.6亿元、10亿元。在这一现象背后，是各个板块持续降低的毛利率。2016年，首开股份房地产开发业务营业成本大幅提高，毛利率降低到33.82%，同比减少6.73个百分点，房产销售业务也出现营业成本提高和毛利率降低的情况。这一趋势在2017年进一步扩大，年报显示，2017年首开股份房地产开发和房产销售业务营业成本分别增长24.92%和25.25%，与之相应，其毛利率均有所降低。对此，首开股份坦诚，随着土地市场竞争的加剧，市场严厉调控措施的落地，项目盈利空间受到严重挤压，公司利润增长任务非常艰巨，项目周转速度与溢价能力需要全方位强化提升。记者梳理发现，2016-2017年，首开股份共获得27块土地，项目计容建筑面积合计705.55万平米，其中在北京大本营获取17个项目，建筑面积为273.9万平米。截至2017年底，首开股份土地储备为259.7万平米，建筑面积452.36万平米，而2015年土地储备仅为158.89万平米，建筑面积301.85万平米。不过，随着总体规模的逐年增长和项目的逐年增多，首开股份各项费用成本亦逐年增加。年报显示，2017年首开股份土地及建安成本为246.55亿元，期间费用比2016年同期增加5.22亿元，其中本期销售费用比2016年同期增加2.02亿元。这主要是受国家调控影响，销售代理及策划费支出提高及售楼处费用增加形成。2016年首开股份着力向北京以外地区扩展，在成都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门等地获得13个项目，建筑面积287.93 万平米，北京地区仅获取一个项目。不过2017年其主要目标还是回到了北京，当年在北京地区获取16个项目，计容建筑面积255.98万平米。不过，这也造成了相当规模的成本，据房天下统计，2017年首开股份北京拿地金额203亿元，在北京土地市场上居首位。而由于北京土地市场竞争激烈、政策调控收紧等原因，首开股份在北京地区的毛利率明显下降。2016年北京地区毛利率为44.71%，同比减少6.3个百分点，2017年北京地区毛利率进一步降低到37.81%。利息支出达42.77亿元进入3月，首开股份明显加快了拿地步伐，一个月新增了3块土地储备：以3280万元的价格获得天津武清1.46万平米地块；与联发集团有限公司、北京兴茂置业有限公司、杭州燚乐实业投资有限公司、北京博远瑞祥投资有限公司、浙江中天房地产集团有限公司成立项目公司，合作开发苏州4.33万平米地块；通过增资扩股方式获得北京兴茂置业有限公司持有的成都隆中策置业有限公司51%股权，以参与开发成都市武侯区10.82万平米地块。大举扩张背后是高居不下的负债水平和持续的高额融资。2017年首开股份融资金额高达546亿元，其中银行贷款341亿元，信托贷款97亿元,永续中票30 亿元，中期票据40亿元，购房尾款资产支持计划30亿元，债权融资计划8亿元。近三年来，首开股份融资金额始终保持在500亿元以上，并且呈上升态势，资产负债率也80%左右徘徊。尽管每年都会归还一部分借款，但首开股份2015-2017年的净增融资规模始终在200亿元以上。2017年，首开股份归还贷款及信托约297亿元，归还永续债20亿元，当期净增融资规模229亿元。大规模负债也带来大笔利息支出，2017年首开股份利息支出42.77亿元，约是其净利润的两倍，2016年利息支出为43.42亿元，占当期净利润的比例为228.53%。由于融资规模增加，2017年首开股份利息费用比2016年同期增加3.05 亿元，相应的财务费用比2016年增加2.78亿元。值得一提的是，2017年首开股份又新增了30亿元永续债。2015年8月其首次发行永续债，数额30亿元，此后一发不可收拾，当年12月再发行30亿元。2016-2017年，首开股份累计新增永续债80亿元，在此期间归还了60亿元。截至2017年底其永续债规模为80亿元。记者了解到，永续债属于明股实债，不计入公司资产负债率中，而是计入权益，因此深受企业喜欢，其初始利率较低，但几年后便逐步增加。首开股份第一笔永续债前两年利率为7.5%，此后开始协议上浮；二期永续债前三年利率为6.9%，第四年之后每年增加3个百分点；2016年5月发行的永续债前三年利率为5.5%，第四年为8.25%，第五年起为12.37%；2017年3月发行的永续债前三年利率为5.1%，后期将会上浮。可以看出，首开股份所发行永续债的前期利率越来越低，后期利率越来越高，但在低利率期间时便还清该期永续债，后期再借。以这种滚动的方式获得短期借款。不过，这并没有从根本上解决其现金流问题，随着经营扩大、子公司的增加和土地支出的增加，首开股份经营活动产生的现金净流量为-204.53亿元，加上投资活动产生现金流量-69.84 亿元，一共需要274.37亿元现金来填补，但其2017筹资活动产生的净流量为212.60亿元，本期无法实现净覆盖。
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