严防炒房炒地，海南地产人转战云南和广西
根据《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（下称《意见》）：到2020年，海南贸易试验区建设取得重要进展，国际开放度显著提高；到2025年，自由贸易港制度初步建立，海南的营商环境达到国内一流水平；到2035年，海南将在社会主义现代化建设上走在全国前列，自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟，营商环境跻身全球前列。《意见》提出，海南省应以供给侧结构性改革为主线，推动经济发展变革，加快建立开放型生态型服务型产业体系。房地产业作为海南省的重要产业，《意见》提出要稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。筚路蓝缕，以启山林，海南省一路发展几许灿烂几许波折。旅游胜地的发展难以避免房地产资金的洗礼，如今海南省决意减少经济对房地产的依赖，坚持房住不炒定位，让房产回归居住属性。海南建设自贸区自贸港的历史正待写下，房地产业的角色也被重新定位。防范炒房炒地行为3月31日，海南省发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，宣布非户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、在限购区域买房须提供五年以上的社保或个税证明、五年限售。如今看来，这个“最严调控”更像是在“大礼包”到来之前，提出作出的政策补丁，以防止外来资金和人口的大量流入导致房价上涨。“大礼包”是指，国家支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。一名接近海南省海口市官方的消息人士对第一财经记者表示：“事关海南全省的发展，没有比这更好的红利了。”政府对不同产业有不同的规划和定位，产业分化，不能无序发展。今年3月，海南省省长沈晓明谈及房地产时称，海南要以壮士断腕的决心，减少经济对房地产的依赖。“对海南来讲，会很痛，会出血，会很难。不下大的决心，不容易做到。”沈晓明表示，房地产要用土地，而海南土地资源十分有限，不能变成“房地产加工厂”。造了房子就要有基础设施、社会公共服务的配套。但海南财力有限，配套不起，因此房地产作为海南的支柱产业不可持续。海南提出，坚持房住不炒定位，确定了三个思路：岛内居民的基本住房需求由政府来保障、改善性需求由市场来调节、投资性需求靠制度来限制。《意见》也指出，要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。据海南中原地产数据显示，2015年12月，海南全省的商品房库存为45个月，2016年12月，库存只有23个月，截止至2017年6月，海南全省的去化周期降低至11个月。在“两个暂停”（即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停商品住宅用地出让和规划报建）背景下，供应端收紧，库存持续下行势头不变。上述消息人士表示：“目前，政府控制供给侧和需求侧，尤其是岛外人士的购买，不过生活和工作居民的需求还是可以得到满足，房价将会保持稳定。”最严格的节约用地制度海南不再具备房地产炒卖投资的土壤，一波平台公司、从业人士选择离开。海南资深地产人士李仁杰在今年年初离开耕耘了8年的海南市场，向西去，转战云南。李仁杰告诉第一财经记者：“从2016年2月起，海南楼市政策越来越严，经过2016年、2017年两年后的发展后，三亚房价已超过3万，海口房价也近2万。房价高、政策严、不少平台公司无房可卖。现在很多平台公司都走了，转移到云南、广西。”2016年2月，《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》出台，“两个暂停”便是在此时提出。2010年，海南也实施过“两个暂停”，不过由于种种原因，很快便放开了。2016年2月后，“两个暂停”的系列政策又先后被提出、深化。2018年1月，《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》被官方宣布，实行建设用地总量和强度双控制度，禁止对产能过剩、高耗能、高污染项目供地，禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，将土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应准入标准，实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式。这被称为海南历史上最严苛的土地管理政策。《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》也指出，实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，推进城市更新改造，对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。显然，《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中，节约用地制度与海南1月发布的土地管理政策所对应，防范炒房炒地投机行为与3月31日的限购政策加码所对应。值得关注的是，《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》还提出，推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证，在海南全省统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。今年1月，国土资源部部长姜大明曾表示，我国将研究制定非房企依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。房企囤货海南商品住宅类用地被严格管控，已在海南派兵列阵的房企所持有的土地价值和稀缺性不言而喻。第一财经记者整理2017年销售金额行业前十的房企公开数据发现，恒大、碧桂园、融创、中海等房企均已进入海南布局。据恒大2017年报，2017年在海南全省的销售金额为294.86亿元，占集团总比例为5.89%。目前，恒大在海南，昌江恒大棋子湾、儋州恒大金碧天下、海南海花岛项目、恒大海口文化旅游城、恒大海口湾、海口恒大外滩、海口恒大美丽沙、澄迈恒大御景湾等十余个项目，总土地原值超过150亿元。其中，海花岛项目的土地原值73.03亿元，土地储备面积高达1181.46万平方米，楼面价仅为617元／平方米。碧桂园2017年报显示，报告期内有3%的销售金额来自海南省，即约为165亿元。截至2017年底，碧桂园在全国共拥有1456个项目，其中18个分布在海南省，总可售建筑面积为512万平方米。此外，碧桂园在海南还有碧桂园金沙滩酒店、海南小城之海南省临高春假日酒店、碧桂园美浪湾凤凰酒店。截至2017年末，融创在海南的正在开发的土地面积共有401.66万平方米，权益面积为221.17万平方米，分布在三亚、海口、万宁、琼海、定安等区域。而据中海披露的数据，截止至2017年末，在海南省海口、三亚、万宁等地，拥有的土地储备为156.2万平方米。上述接近海南省海口市官方的消息人士对第一财经表示，“尽管政策控制住宅及相关用地的供应、开发，但发展度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产得到鼓励，开发商在海南可朝此方向发展。”此人士表示：“目前海南的开发商已普遍形成维持房价稳定、支持政府工作的共识。长期来看，市场仍有上升的空间，但政府和开发商都不愿看到房价过快过热上涨，那不是一个健康市场该有的。”李仁杰认为：“这一轮的调控和海南建设自贸区自贸港之后，对房企开发投资的要求会更高。短期内，市场会有小幅震荡。国家给了很多支持政策，购买房产的门槛变高，房产会变贵。但也不必悲观，政府支持养生社区、特色农庄等旅游地产的发展，差异化产品可作为销售型房产的补充，后市依然可期。接下来将是云南和广西旅游地产发展的机会。”
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