分析一下2018年后房价的走势
前一段时间听闻杭州出了买房“摇号”政策，杭州房源非常紧张，同时想买房动用了很多关系也没买到；那么房市真的就这么“欣欣向荣”，势不可挡么？什么是杠杆？要追溯房价的问题，肯定离不开一个话题“杠杆”，那“杠杆”又是个什么东西呢？你现在有60万现金，用这60万作为首付，买了200万的房子，其中140万是找银行借的，这140万就叫做“杠杆”；所以可以这么理解，你借钱买房子，借钱炒股，借钱消费等产生的负债就是加杠杆，然后你每个月还钱，让自己的负债变少，这个过程就是主动去杠杆；你家破产了，钱也还不上了，这笔坏账被记作坏账了，可以以后再也不用还了，这就是被动去杠杆；主动去杠杆自然是很和谐的，有借有还，安安稳稳；但是如果欠的钱太多，只能靠借新钱来还旧钱，即所谓的旁氏借贷，借到最后，连利息也还不上，就惹祸上身了，大家可自行想象使用校园贷的大学生们；同理，把这些大学生的行为放大到整个经济市场，那整个市场就可能发生债务危机，经济被动去杠杆，市场瘫痪；即发生了所谓的经济危机。世界上所有的经济体都不希望被动去杠杆，代价太大；不过自08年金融危机，欧美等发达国家很好的完成了去杠杆的过程，股市节节走高，我们的大癌股确于此相反；自房地产改革以来，中国的所有风险性资产----股票，债权，期货都经历了好几轮周期性的暴跌，唯独房价一直在涨；说到底还是还未开始真正的去杠杆；国家怎么赚钱？我们一直有听GDP有增长了多少，经济有增长了多少，听着感觉挺玄乎的，其放到个人的身上类比一下就是：家庭收提高了多少那我们平时怎么提高收入呢？几种方法：①疯狂加班，靠时间来赚钱；②增加自己的工作效率，提升每个时间单位的工作产出；③向银行，P2P等借钱炒股，投资，买比借来的钱的利息更高的理财产品进行无风险套利；那把这几种方法放大，或者概况一下可以怎么说呢？①靠劳动力来增加GDP；②靠技术提高生产效率来提高GDP；③靠投资、加杠杆增加GDP；过去的几年人口红利消失，劳动力下降，技术能力还较弱，那靠什么来提高GDP，对，就是疯狂投资，加杠杆搞基建，造房子；这就是为什么前几年，钢铁，水泥，四五线房子的库存猛涨的原因；那库存猛涨，价格肯定狂跌呀，郭嘉一看，这肯定不行，又开始搞去库存；政府搞基建的钱从银行借，企业造房子，炼钢，搞水泥的钱从银行借，那借了总得还吧；政府没钱倒还好说，提价卖地；那房地产开发商，怎么办？死是肯定不会让你死的，你死了，到哪里要钱呀。政府也加了杠杆，企业也加了杠杆，银行也加了杠杆，那怎么办呢，大家都还不起钱了呀？这可急坏了银行、郭嘉和企业了，大家大眼瞪小眼；这不，银行去会自家查了一下账，诶呀，不得了，我们中国的老百姓在我们银行的小金库里存了不少钱，看来只有屁民们能救我们了，我们得想个办法让屁民们来给我们接力呀；那怎么样才能让老百姓们加杠杆接力呢？中国的老百姓的储蓄习惯可不是那么容易被改掉的；但是我们中国老百姓有个好的美德，很重视家庭，那就从这个方面入手呗；营造出房子只涨不跌的美好景象，让大家买房；好了，自此，广大人民都欢欢喜喜的献出了存款，加上了杠杆，快快乐乐的为郭嘉接盘咯；唉，感叹一下，房价经过几个周期的暴涨，现在有多少城市中产没有背上几百万的负债？没有背上负债，都不好意思说自己中产了，因为你根本买不起房！屌丝是不能让你加杠杆的，你加了杠杆很容易搞成坏账，不好看的，所以未了限制屌丝进一步可行形成坏账的风险，要严格提高购房门槛；房价未来怎么走？说完杠杆的问题，我们再回到房价的问题上来；同事老徐和我说，你看你分析了那么多，那杭州房价还是再涨呀，该赚钱的还是赚钱；不过在我看来逻辑可能并不是这样，杭州等各别二线城市去年确实在疯涨，现在依然火爆的很，但是这不一定是好事，打个比方，炒股的股友们都知道，当一轮牛市到顶的时候，成交量以及整个市场的热度会异常火爆，有一种势不可挡的错觉；再比如说，炒股的时候，未入市的，或者暂时离市的股民们都会把眼光集中在暴涨或者暴跌的某一些个股中，很少注意到那些慢涨或慢跌的股票；同理大家不要把注意力都集中在杭州等火爆城市上，大家可以看看京沪深；还有一个规律炒股的同学应该都明白，每一轮大牛市，几乎都是先从大蓝筹开始涨，然后再开始炒垃圾股，等垃圾股起飞的时候，这一轮牛市也就差不多到头了；同理，房子也是一线涨完二线涨，然后热钱进入三四五线，最后是没涨的补涨。然后开始跌，跌的话肯定也是前期涨得最快最多的开始跌。大家可以注意一下北京和上海地区的房价成交价和成交量，自己揣摩一下；不过这也是在政府的控制之中的，政府控制房地产交易量，出台政策，让很多房子被“冻结”，这样既不会崩盘，也可以慢慢的让老百姓安安稳稳去杠杆，实现软着陆；不过帝国主义灭我的心不死，特朗普前两周发动贸易战，使原来在控制之中的房价问题多了一项不确定因素；大家感兴趣的可以去了解一下80年代的日本房地产泡沫破裂的原因，美帝也是通过贸易战的方式瓦解迅速崛起的岛国日本的；回到文章开头我们讨论的“杠杆”问题，企业加杠杆，政府加杠杆，银行加杠杆，这些我们也许是看不到的，但是老百姓们的杠杆大家可都是能直接用肉眼看到的，排除首付还用杠杆的高风险买房者，普通付得起首付的中产加的杠杆都是3倍往上；反应出什么问题？杠杆率太高，在股市中，加个3倍杠杆意味着股票跌30%你就被抢平了，血本无归了；到房价上就是房价跌30%，房子要被回收了，首付的钱还赔进去了；又反应出什么问题？风险太大了！！这就是为什么政府又要反复强调去杠杆的原因，风险太大了！整个房市的体量这么大？怎么样才能继续上涨？肯定离不开老百姓加杠杆的。有多少人能全款买房，尤其是作为投资用？没有杠杆了，房价靠什么支撑继续规模性地上涨？金融的同学们肯定都知道金融条件的松紧对金融资产的价格起决定性作用；看到大多数文章都在分析人口流动、资源优势、房子的位置等决定房子的价格；我不完全同意，这些因素只决定房子的相对价格，而不是绝对价格；另外还有一个问题，和股票相比，房子的流动性是极差的：买股票，你可以指定严格的止损策略，比如跌8%就止损，可以马上卖掉；但是房子可不是这样，可以去看看房子的挂牌到成交的时间，上海的房子普遍都超过半年，想快速出手，除非折价很多；所以价格下跌不是金融资产最大的风险，最大的风险是下跌了卖不掉；同事老徐又和我说：房子可能卖不掉，卖不掉我就自己住嘛；这个时候，我就想问问大家了，房子真的是目前社会必不可少的东西吗？现在已经到了没有房子就会死的底部吗?如果没有，那可以请大家好好研究下马洛斯需求原理；“卖不掉自己住”，如果是全款买的房子倒是可以，但是如果是加杠杆买的，就没那么容易了，举个例子，你花了60万首付买了200万的房子，这个时候其实你是以房子为抵押，向银行借了140万的；如果这个时候房子断崖式下跌，银行评估这个房子只值120万了，那银行就可能会收回房子拍卖，并且你还欠银行20万；还有一点想提一下，最近炒股一直在想股市为什么会有大熊，大牛，最后总结了一下：会有大熊是因为大家对股市的预期都不好，所以卖的多，买的少，自然就跌了；大牛是因为大家对股市的预期都很好，所以大家买的多，卖的少，自然就涨；是不是很简单哈哈；所以楼市也是这样，如果大家从集体看涨到集体看跌，那就会改变走势；而且从流动性来看，流动性好的资产，例如股票这种看涨看跌的走势周期会改变的很快，可能几周，几个月；但是像房子这种流动性极差的资产，可能几年，甚至几十年都不会改变走势；不过楼市不可能完全用股市类比，以上纯属YY，不构成投资买卖建议哈哈；
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