那些掉队的“前四强”：拿地保守、慢周转
碧桂园的5508亿、万科的5299亿、恒大的5009.6亿，随着各家房企年报的相继发布，今年3月再次成为龙头房企规模冲刺成果展现的新节点。在持续冲破千亿、两千亿、三千亿销售规模之后，碧桂园、万科和恒大再次站在了行业的新高点。 3月29日上午，融创中国业绩正式发布，以3620.1亿元人民币的历史最好销售业绩，与“碧万恒”三家房企一并成为行业的“新四强”。而当年为人所称道，活跃于A股市场的招商、保利、万科和金地的地产界“四大天王”，仅有万科以不断增长的势头得以硕果仅存。行业集中度增强，市场或将生变，从被仰望变为去追赶，那些曾经位居行业四强的房企们，是否能够重回属于自己的黄金年代？ 那些掉队的“前四强” 在行业对房企销售超5000亿渐渐习以为常，对孙宏斌的“诗与远方”、“精神激励法”津津乐道时，不知道还有多少人记得2014年底万科和绿地那场2000亿的行业老大之争。然而当万科2017年销售额突破5000亿大关时，绿地控股2017年的销售额则为3065亿元。 在业内人士看来，相比于前些年，绿地近两年的增长势头确实略显乏力。大量商办项目开发、北京等一线城市土储匮乏，以及集团层面战略布局的转型，均是影响绿地销售规模增长的因素。 而在众多房企跑马圈地的同时，绿地的拿地情况依旧是不温不火。有数据显示，2017年，绿地控股新增土地货值为3199.4亿元，行业排名第15位。 不仅是绿地，曾经以高利润、低负债闻名业内的中海，同样面临冲劲不足的状况。 根据近期中海公布的年报显示，2017年中海共实现合同销售金额2320.7亿港元。在“新四强”年度销售额同比增长普遍超30%，甚至超70%、100%的情况下，中海的年销售额同比增长仅为10.2%。 另一方面，曾经以利润王著称的中海，在2017年也将这一王冠拱手让人。有数据显示，2017年中海净利润406亿港元，相当于325亿人民币。而据恒大年报显示，其2017年净利润达370亿元，成为行业利润第一。 长期的人事动荡、与中信系的业务整合，已经让中海业绩增长乏力成为不争的事实。据公开资料显示，2013年郝建民接任中海主席之时，公司销售额为1082亿元。当年机构统计报告显示，中海地产的销售金额排在全国房企第五，碧桂园和恒大尚在其后。而在克而瑞发布的2016年1—10月房企《销售流量榜》《销售权益榜》TOP100数据显示，中海以1619亿元销售额排名第六，恒大、碧桂园实现大规模反超。到2017年，根据克而瑞统计数据显示，中海则位居房企销售排行榜第七位。 拿地保守、慢周转 同样是面对业务整合，曾经的四大天王招商地产的掉队，还暗藏着产品定位高端、周转较慢、单一的市场应对策略等问题。统计数据显示，在万科、恒大、碧桂园等房企主打刚需产品并坚持快速周转时，招商地产依旧坚持高端产品路线，高端公寓、别墅等存货占比一度超过50%。同样有业内人士指出，有着央企背景的招商地产还坚持的高端物业不降价策略，这也使得其在市场降温调整时期，销售弱于其他高周转的房企。 直至2017年，业务整合后的招商蛇口方才通过布局扩张实现了1127.79亿元的签约销售额，正式迈上千亿台阶。 如果说业务布局转向和企业整合是拖累绿地、中海等央企业绩增长的重要动因，那么对于金地这家行业老牌天王来说，拿地保守、周转期较长，则成为这类房企在行业集中度陡增的大趋势下错失“黄金年代”的深层次原因。 金地曾是“招保万金”的四大天王之一。而在万科、保利均进阶千亿房企梯队的情况下，金地在2010年便已经“掉队”了。记者翻阅相关资料发现，仅从2010年的业绩来看，万科销售额达1026亿，保利销售额达660亿，金地销售额仅为280亿，仅约为万科的1/4，不足保利一半。或许是吃尽了楼市调控开启前大举扩张，却在限购后销售受挫的苦头，根据媒体统计，之后的2011年金地仅在三四线城市拿了3幅地块，2012年新增土地12幅，拿地态度相对保守。同时，相比于恒大、碧桂园等后起之秀的高周转策略，近年金地则以改善型以及豪宅别墅为项目定位，在宏观调控下受到的政策影响更大。 “不扩张，就是死” 实际上，近两年随着行业集中度的进一步增强，包括曾经“掉队”的房企在内，更多的房企参与到规模冲刺的行列中。 以金地为例，2013年金地重新确立目标，要用5年时间实现千亿规模。截至2016年底，金地销售顺利迈入千亿，而根据金地公告，2017年公司签约销售额为1408亿，同比增长39.9%。 中海同样祭出股份期权奖励计划，希望通过以保留及吸引优秀人才。在3月26日的业绩会上，中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国表示，2018年中海将以3年为周期滚动，确保实现较快增长所需的土地储备，集团计划新拿地权益投资额1350亿港元，同比增长22%。 中小房企瞄准千亿规模，大型房企瞄准行业前四强。不难看出，最大限度扩张规模，已成为行业共识。 “不做大，就是死。”国内某上市房企一区域相关负责人表示，在各家都拼命冲规模时，求稳即是落后，掉队风险很大。 众多房企的规模之战，背后实则是中小房企对行业集中度不断增强的普遍担忧。国信证券统计数据显示，2018年前两月，前四大房企市场集中度为53.73%，较2017年末分别提升了29.38个百分点。 “规模化虽然是未来趋势，但行业的市场容量一年也就10万亿左右，如果未来3-5年出现2-3家万亿的房企，再有20家左右的千亿房企，那么，也就意味着更多的房企在规模面前已经没有优势，中小房企的生存空间将被挤占。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。 同时，多家房企和机构表现出对未来市场的谨慎判断。3月27日万科业绩会上，万科董事会主席郁亮便表示，中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。 而中国指数研究院则表示，2017年，百强企业负债压力加大，且短期偿债压力明显加大。未来，百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险，包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等；另一方面，在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下，需要重视现金安全，防范资金风险。
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