北京商办房限购后的另类销售途径
自从2017年“3·26”新政出台后，商办项目回归商业办公属性成为重要的楼市调查内容之一，因此不得向个人出售的规定，使原本热闹的商办销售市场瞬间冷却，商办项目也成为开发商心中的“痛”。不过北京商报记者调查发现，新型的销售方式已经在市场上悄然出现，即通过与机构合作，为买房人注册公司，从而让普通购房人获取购房资质，从而达到销售的目的。同时，一些项目也打出了“不限购”等宣传口号。此外，一些代租机构也进入到了商办市场，试图通过租赁来帮助购房人挖掘商办的投资价值。在行业人士看来，种种手段违背了政策调控的初衷，摆在他们面前的依旧是围绕“商办回归商业属性”所可能展开的政策风险。点破赚足眼球的“不限购”谎言在北京严格限制房地产购买资质的调控之下，“不限购”的市场宣传对于一些不具备资质且具有购房需求的消费者而言，吸引力十足，不过，北京商报记者调查发现，“不限购”的宣传暗藏玄机。消费者刘女士此前向北京商报记者爆料称，接到一售楼处电话，宣传该项目“不限购”，是否拥有北京户口、是否满足五年社保或个税、名下有无房都不会受到影响。北京商报记者进一步调查发现，刘女士此前提到的楼盘，是位于平谷区的50年产权商业办公项目，也就是消费者所熟悉的“商住”项目。不过，刘女士对此也提出了疑问，即便是商住项目也已在2017年限制向个人出售，该项目为何仍宣传不限购呢？刘女士所提到的限购政策指的是2017年北京市出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该文件明确，开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。正如政策所提，在建及在售的商办类项目，销售对象被严格限定为了事业单位或社会组织，而非个人。因此，有些商办项目在销售时所宣传的“不限购”并非事实，也不符合政策制定。“在购房人看来，不限购是好事，这意味着消费者的购房门槛大大降低，在北京拥有自己的不动产成为现实，但是此类宣传很可能被认定为虚假宣传。”易居研究院智库中心研究总监严跃进针对刘女士的担心给出了提醒。2017年5月，对于上述政策北京市住建委出台了关于北京商办限购政策的官方补充说明。说明内容包括：一，在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。二，已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。这里所提的政策要求是，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录或者在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。这一点基本与住宅限购相同。三，中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。对此，北京市房地产协会秘书长陈志表示，北京市住建委发布的关于商办政策的几点说明透出一个原则，就是商办类房屋如果现在是用来住的，还可以继续住。但如果是拿来投资炒房的，再出售必须要符合限购。这意味着，不仅仅是作为新房的商办项目受到严格的限购控制，再变身为“二手房”的存量商办项目，再次交易之时仍然受到限购限制。企业名义购买商办的高成本风险“在建和在售的项目不得向个人出售”，北京商办项目限购政策以此来强化商办项目的办公属性。除了严格的限购之外，限购政策中还提到，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。不过，一些在售的商办项目却通过“打擦边球”的方法来应对限购。北京商报记者调查发现，一些项目为了解决客户的购买需求，同时解决客户的购买困难，想到了为客户注册公司来绕开政策，达到购买目标。例如，项目处找到专门承接代办注册企业的公司合作，可以为个人注册公司，从而购买商办项目。注册公司企业法人可以是房主本人，以打消客户“给别的公司买房”的疑虑。甚至客户注册公司所产生的费用都由开发商来承担。有不愿具名曾操盘过商办项目的房企人士向北京商报记者表示，此类做法从操作的规范角度来说并不违规，从开发商的角度而言确实将项目出售给了合规的企业，而对于购房人来说，注册公司的成本也并不高，因此双方一拍即合。“不过，此类做法的风险在于后续，政府是否会对购房人的企业资质进行核准和长期监管，个人维护企业身份的成本会不会高，尤其是对于再转手，是否会产生不利影响等。毕竟商办项目商业属性的红线不可逾越。”该人士如是介绍。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，把购买主体从“个人”换成了“企业”看似规避限购新政，但身份性质不同，购买和再出让时的税费成本也会大不一样。以公司名义持有的商住房，上市交易时需要先结清房产税和土地使用税。公司产权商住房的房产税和土地使用税都是按年缴纳，其中房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%；土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费，土地级别收费标准从18-30元/平方米不等。以一套面积50平方米、总价为80万元左右的商住房为例，若以公司名义购买，则房产税为6720元/年，土地使用税最低为900元/年。按照期房的交易程序，若购房人购买四年后上市交易，交易前的持有税费成本最低为30480元。同时，以公司名义购买的商住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%-60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。张大伟提醒，以企业资格购买商办产品，持有和转让商办物业，都包括显著高于个人购买时需要承担的税费成本，购房人购买时需要算总账。以租赁过渡的政策模糊地带市场上也有种声音认为，出售不易那么可以转为出租，使得个人手中的商办项目产生经济价值。毕竟，面积小、价格低的商办项目也是租赁市场上比较受欢迎的物业类型。北京商报记者调查发现，在商办项目限购之后，一批代商办业主进行房屋出售的机构已经应运而生。商住小业主陈晨（化名）向北京商报记者反映，近期他接到中介电话，称业主可以将房屋委托给该公司代理出租，该公司按时支付给业主租金。据陈晨介绍，他所购买的房屋位于顺义区南法信，将于今年6月交房，现在就有中介公司愿意代理出租他的房屋，比起交房后自己去出租房屋，这种委托代理的方式更为省心，他现在正在考虑委托该公司代理出租的事情。据该经纪人介绍，他所在的公司只是负责“收房”，签署房屋租赁代理合同的是一家名为“和悦家（北京）物业管理有限公司”的机构。业主与和悦家签署房屋租赁代理合同后，和悦家会为房屋配置家具家电等房屋内用品，并以公寓形式对外出租。上述经纪人出示的租赁代理合同显示，业主委托出租期限为自交房之日起五年，租金标准为在第一年基础上每年递增10%，支付方式是年付，第一年支付时间是签署合同后，后四年是提前一个月支付。此外，每年有18天免租期，五年对应的免租期就是3个月，业主需支付一定的代理费用，金额就是3个月的房租（以第一年租金标准计算）。在陈晨看来，将房屋委托给代理机构，一方面租房期间的问题不用自己去解决，另一方面也省去了自己出租需要添置家具家电的费用，听起来是一个不错的选题。据上述经纪人介绍，他们公司准备在该小区收30套房，目前大多数业主愿意将房屋委托出租。对于商办业主以出租过渡的想法，严跃进也给出了提醒：“商办房业主在出租房屋时，一定要注意规避可能出现的风险。从当前商住政策看，商住的使用方式受到了较为严厉的监管，即不允许和居住功能挂钩。当然有一点是政策本身相对含糊的，即是否可以出租。如果按过去的政策看，鼓励商业项目参与租赁业务本身也有类似的规定。如果从这个角度看，进行租赁也说得通。”严跃进进而提醒，未来机构代理出租现象将越来越多，业主在选择时，应该注意代理机构的资质，同时也要研究合同细节，比如对于租金的相关约定以及关于合同存续期间双方的权利及义务，还有关于违约条件的界定及违约责任的细节。亚豪机构市场总监郭毅也表示，将房屋委托给代理机构，主要看租金收益，每年是否有一定比例的提升，还有对室内的保护性条款等。不可逾越的商办用途红线除了“打擦边球”的销售方式外，北京商报记者从刘女士处还获悉，她所提的商办项目除了宣传“不限购”外，对于“居住属性”的推广也十分卖力。“业主可以根据自己后期的需要进行装修设计，既可以作为办公空间使用，也可以隔成两层作为居住使用。每套房源都拥有独立卫生间，客户居住、办公都非常方便。当前北京商办政策的确对项目销售有所限制，但销售后如何使用，将是业主的自由，政府干预的可能性基本不存在。”刘女士如是复述销售人员的介绍。“按照北京‘3·26’新政的规定，本轮调控重要目标之一就是让商办类物业去除居住功能。从政策内容上可知，商办类产品已被管理部门明令禁止在宣传邀约过程中提及居住功能，此类项目销售人员的口头邀约行为有顶风作案的嫌疑。”严跃进称。对于北京房地产市场来说，商办类项目此前一直是不可忽略的重要存在。中原地产的一组统计数据显示，以北京市场2016年1月1日截止到2017年3月23日的所有居住功能属性物业看，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。张大伟解释，商住项目之所以如此受欢迎，缘起于2011年北京市的楼市限购政策以及住宅的高端化趋势。“商住项目因为土地属性与住宅土地相比有溢价，一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右，而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50%-60%，而且不限购。所以从2011年全国执行非常严格的一二线城市限购，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求和部分刚需，进入了商住房市场。”张大伟进而介绍，从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比比住宅要高很多。另外从套总价角度看，商住房一直活跃在总价200万元以内，这样就使得商住房的投资属性非常强。商住项目虽然要求一半首付，但很多依然总价在100万元上下，这也吸引了大量的刚需买房群。如今，在政策的规范之下，商办类项目正在强化商办属性，从而挤掉从前的投资属性。中央财经大学教授尹飞表示，长期以来，北京市一直对商业、办公类项目违规居住用途的行为进行管控和风险提示。从2011年起，相关部门曾经出台了多个文件，规范商业、办公类项目的开发、建设、销售行为，防止变相“商改住”。最近这五六年里，北京相关部门下发的关于防止变相“商改住”的文件就有四五个。另外，在网签合同的明显位置，北京市住建委也对购买商业办公类房屋的规划用途、使用年限、双方责任以及存在的风险进行了明确的提示。消费者对自己购买的商品房性质、用途等，也要有清晰的认知，以更好地保护自身权益。
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