各类房产销售模式突破政策 环京楼市暗潮涌动
“现在环境下也只能这样，有资格的正常买卖，没有资格的走全款或分期，客户自己解决资格，三年社保或个税缴满后再进行网签，也可以转让给有资格的买家，开发商帮助更名一次。”3月初，在河北大厂潮白河附近某项目售楼处，一位销售人员如是说。2017年5月份河北省政府办公厅出台楼市调控新政，外地人购买环京和环雄房子需提供三年社保或个税证明；2017年6月份，保定主城区、廊坊市区、三河、大厂、香河、固安、永清等地陆续出台相关细则。这一调控政策实施后，环京地区楼市成交量和价格出现大幅下跌，“短期内限购放开的可能几乎没有，这么多资金投进去，开发商不可能就这么一直等着吧。”上述项目销售人员说道。于是，通过向不具备购房资格群体以认购方式进行去化，成为部分项目的通行方式。经济观察网记者走访环京地区多个楼盘发现，类似情况在环京地区并非少数，其中不乏一些大项目。这一交易由买卖双方自愿达成，成为潜藏于市场监管之外的灰色交易，具体交易规模很难得知。据一位大厂当地的销售人员透露，春节后，其所在项目累计销售出上千套住宅。据廊坊市相关部门人士透露，由于三年社保限购政策刚出台不到一年，相关配套措施还没有完全到位，目前，向不具备购房资格群体进行变相销售的行为，在法律上仍缺乏查处的依据和手段。可“压房”2018年2月初，李英和另外两名购房者搭乘一位场外销售人员（通常将负责带客到售楼处的销售人员称为“场外销售”）的私家车来到香河安平镇一处项目售楼处。在售楼处，三位该项目的销售人员正在轮番劝说李英缴纳订金，针对未来是否能够办理网签、交房等手续问题，销售人员反问道：“等价格涨了就转手了，你要网签干嘛呢？”销售人员告诉李英，该项目主要面对投资者，均价1.3万元，30%首付，先交2万元订金，锁定选好的房源，7天内交齐首付。由于李英一直在犹豫，最后销售人员将订金降到1000元，“不行我帮你垫上，先把房子留下来。”李英户籍在三河市，按照限购政策，他并不具备在香河购房的资格，但销售人员表示，对于投资来说，并不需要购房资格，先把房子拿下，等价格上涨后再对外转手，“如果办网签，你还得交契税呢。”这一模式在业内被称为“压房”，即缴纳一定比例首付款或全款锁定一套具体房源后，既不能网签，也无法收房，未来房源的出路有两种：或转手倒卖赚取差价；或解决购房资格后回归到正常交易。李英有一个专用微信号，里面几乎都是房地产中介和销售，他一边翻着朋友圈一边念叨：“你看这个是香河绿**区住宅，可压房，首付20%，免费更名一次，折后价12400元，全款分期。”这则由中介人员发布的朋友圈显示，可以压房到2020年3月，交易方式为全款和分期付款，如果分期付款的话，首付为20%，认购一个月后再交20%，剩余60%房款每半年交15%分四次交完。据上述项目的销售人员透露，由于其所在项目是准现房，将于3月10日正式开盘，销售单价为1.4万元到1.8万元之间，10月份即可入住，具备购房资格的可以正常交易，首套30%首付，可以办理银行按揭；不具备购房资格的也可以买，具体为全款购买享受85折优惠，一年分期享受9折优惠，三年分期没有折扣，购房者可以通过缴纳社保或个税解决购房资格，也可以转手出售给有购房资格的第三方。其实，类似销售手段早在2017年国庆节前后就开始实施。彼时，固安、永清和香河等地部分项目就开始针对不具备购房资格的外地人推出这一模式，随后，越来越多的地区和项目开始参与进来。绕道交易据上述廊坊市房管局人士介绍，外地人购房时，需要当地房管局审核购房者是否具备购房资格，审核通过后，由当地房管局开具购房资格证明，购房者拿着购房资格证明才能够办理购房合同和网签等手续。对于不具备资格购房者的购房行为，该人士表示，类似情况普遍存在，但目前房管局并没有查处权限，“如果开发商五证不全销售，我们可以查处，像这种情况属于市场交易环节买卖双方自愿行为，监管部门只能提示风险。”廊坊市几乎每一个房地产项目售楼处，都在较为显眼的位置摆放着当地政府发布的最新房地产市场调控政策全文，其中对本地户籍和非本地户籍购房条件均有明确规定。从元旦到春节前后，李英在环京看了多个项目，由于担心其中风险便一直没有出手，“即便从现在开始缴纳社保和个税也需要三年时间，太长了，万一中间再出台其他政策，到时候房子拿不到，钱也没了。”李英说。虽然李英没有出手，但整个环京楼市并不乏入局者，上述大厂销售人员透露，该项目最近开出一部分房源，五分钟就销售一空，“现在只剩下楼层不太好的尾房了，外地人买，三年内不能签合同，开发商给开收据和认购书。”对于解决购房资格，主要是由购房者自行或由销售人员帮助在本地找一家公司挂靠缴纳社保和个税，“社保如果在北京交了，就不能在当地再交，可以缴纳个税，还便宜，三年下来不到七千元。”早安北京（资料、团购、论坛）项目销售人员表示。经济观察网记者为此咨询了廊坊地区社保和地税部门，相关部门表示，对于挂靠公司缴纳社保和个税的行为，在查证上存在较大难度，“一般不会查。”此类灰色交易正在成为各方的逐利场。对于购房者而言，解决购房资格只需要三年时间和不到万元的成本，且与2017年3月份限购前后相比，目前环京房价普遍下跌幅度较大，据当地销售介绍，大厂房价曾一度达到3.4万元左右，目前普遍在2万元以下，香河高点时单价接近3万元，目前普遍在1.3万元左右，其中潜在的套利空间是吸引部分外地购房者的关键所在；对于开发商而言，其希望销售更多的面积进行回款，且购房资格主要用于网签阶段，对其前期销售环节影响不大。暗潮汹涌自2017年317楼市调控政策实施以来，表面平静的环京楼市其实暗潮汹涌，各种变通的销售模式像一股股洪流不断地越过限购的大坝。2017年，燕郊曾有一家产业园区开发商通过以租代售的方式进行交易，即通过向购房者出售20年、赠送30年租赁使用权的方式出售公寓产品，目前这一交易已经暂停。据经济观察网记者了解，目前大厂至少有4个在售项目，香河至少3个项目，以及周边其他市县部分项目，销售人员在推销时均宣称“大产权、不限购”。无论是全款或分期认购绕开三年社保限制，还是以租代售，只要交易双方自愿，地方监管部门均很难介入监管。
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