限价,正在让开发商变坏?!

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发表于 2018-8-7 08:30:47 | 显示全部楼层 |阅读模式

事情过去10天了,不断有买房人还向记者反映购房遭遇。

“10万元的装修要花40万元买。有的人花了200万元摇到了控诉的资格。” 由成都精装修引发的业主权利维护事件在持续发酵。7月25日上午10点,气温35摄氏度, 50多个楼盘上千名业主聚集在成都房管局大厦门前,手举A4纸打印的诉求,高喊:“三方会,成空谈,政府监管这么难!”“给明细,退公摊,百姓诉求很简单!”

相比6月26日那次维权,这次维权规模更大,维权涉及的楼盘也从6月的40个增加到50个,包括中海、融创、万科、绿地等知名开发商也未幸免。

而最近一个月以来,中国房地产报微信后台和新闻热线电话接连收接到成都买房人的投诉。

“比起房价上涨,更让人担心的是,我们可能买到了有史以来质量最差的房子。目前开发商的成品房精装修标准大多在3000元每平方米左右,但是根据开发商公示的装修细节和开放的样板间配置来计算,装修成本就在几百到一千元每平方米这样。另外,成都商品房交易一直是以建筑面积出售,包含公摊面积,成品房政策实行以来,开发商在计算装修价格时,都是按照建筑面积来算,把不用装修的公摊面积也算在内,购房成本一下子增加好几万元。”站在队伍里高先生,是成都三千庭楼盘的业主,也是这个楼盘的维权群主,这不是他第一次维权,6月26日那次维权他也在,但是一个月过去了,问题并未解决,在上次接待会议上房管局负责人承诺的“要搭建平台,秉着合理、合法的原则去商讨解决办法”也还没有兑现,这也是他们再次聚集请求地方政府解决的原因。



限价这笔账,企业算在了精装修上

“整个成都,估计你都买不到清水房了,全是精装修房。我买的成都三千庭,绕城外偏远郊区,精装房高达1.6万每平方米,精装价格达5000多元每平方米!每户装修价格都不一样,明年交房现在已经大面积装修完毕,昼夜赶工就为了造成既定事实。均价4000元/平方米左右的精装房,装修现场到处可见劣质工装材料!”一位业主边说边拿出购房合同,合同中装修清单仅笼统地说明橱柜、燃气灶、抽油烟机、消毒柜等部件的品牌为XXX品牌或同档次等同品牌,并无具体型号、价格,而这也是为业主所诟病的原因。

有业主投诉称:“成都中海右岸公示的装修价格十分离谱,如室内开关插座筒灯报8000元、室内门报7000元每套,与市场价格差距非常大。经咨询装修公司,按照中海右岸的装修标准其实际装修价格在500元~800元每平方米之间,与合同约定的3000元/平方米装修标准、业主付出的30余万元的装修款相差甚远,开发商可能赚取超400%的高额利润。”

另一位中海熙苑的业主向记者出示了一份中海熙苑住宅精装修标准的明细单,3557元每平方米的装修费中,家装设计费1100元每平方米,在业主提供的照片中,可以看到地板高低不平,门框尚未使用已经脱离。

除了精装修出现的价值不符的纠纷问题,开发商将公摊面积计入精装修面积的做法也让业主很不满,一般商品房交易都是按建筑面积来计算总价,其中包含公摊面积,业主实际使用居住的是套内面积,但自成都实行成品房政策以来,当地开发商都不约而同地将公摊面积也算入了精装修面积内,但购房者认为,公摊面积不存在精装修。以一套110.97平方米的三居室为例,套内建筑面积90.87平方米,公摊面积20.1平方米,清水价977646元,装修价284860元。这个价格显然是包含了本应由开发商装修的公共区域,购房者需要为其付出51596.7元的装修费,7000户的公摊装修费就等于3.5亿元。

记者发现,同样因精装修陷入维权的不止成都,还有武汉、长沙、南京的业主。就在7月10日上午,武汉七十多个楼盘业主上千人到湖北省住建厅提交诉求,就公摊部分计入装修费用问题维权。

一位武汉业主向记者反映,武汉某光谷锦城,存在的问题有:一是备案毛坯房,售卖捆绑精装;二是公摊高达27%;三是公摊部分和套内建筑面积一样按2500元/平方米收取精装费用,装修合同中并无公摊面积装修清单。

全让“限价” 来背锅?

“限价”无疑是一个颇具理想主义色彩的政策,给房价设置一个天花板,让其不会脱缰。2017年初,国内房价上涨过快的城市陆续开始限价,为了保证当地房价统计数据的下降,城市政府要求新开楼盘预售备案价不能高于周边二手房价,分多期开发的项目,后竣工的价格必须明显低于先竣工的价格,有些城市更是要求必须按照一年前的均价来确定新房的开盘价。这种人为的限价机制已经覆盖国内所有一二线城市,效果可见,但隐患暗藏。

以成都为例:成都主城区、天府新区直管区和部分郊区,一二手房价差通常在5000-10000元平方米。2018年3月初,成都市东二环外的招商中央华城项目精装开盘,单价1.2万-1.5万元,而附近的二手房红枫岭1.8万元,万科金色乐府2万多元,倒挂5000-8000元平方米。

在南京,还有去年11月15日由于限价轰动一时的河西万人通宵排队抢房事件。当时,河西南的新房开盘单价不超过3.5万元,河西中的新房不超过4.5万元,但河西区域二手房的单价普遍在5万-6万元平方米之间,一二手房价格严重倒挂。

一线城市也不能幸免,2018年4月,上海翠湖天地开盘,单价12万-19万元,然而2015年时该小区最高报价就已经达到22万元平方米,换句话说,每套房利润都在1000万-2000万元之间。

根据链家研究院发布的《2018年一季度全国典型城市的新房二手房价格倒挂比重统计》显示,成都的新房价格普遍低于同区域二手房价的比重高达88%,居全国首位,长沙、武汉、杭州、佛山、厦门、重庆、深圳比重均达到50%以上,广州、沈阳、西安、大连、北京比重都超过30%。

巨大的价格剪刀差和可以看得见的利润,引发购房者的疯狂,而随后出台的摇号政策则使得所有购房者站在了同一起跑线上,都成了刚需,于是便出现举家摇号购房,更有甚者以公司名义突破限制购房等乱象,买房一时间成了一些人“打新股”的狂欢。

2018年1月底,成都三环内电建洺悦府,摇号人数破万,中签率2%;2018年3月初,成都东二环外的招商中央华城项目摇号人数突破4万,中签率不足1%;2018年3月底开始,数万人摇号已是常态。

被迫压缩了利润空间的开发商,并不是吃素的,很多开发商卯足了劲从可以挤出利润的环节挤出主意,精装修便成了一条不错的途径,目前出现问题的便是一些捆绑精装修的限价楼盘,业主质疑开发商偷工减料,继而走上维护权益的道路。

“限价,正在让开发商变坏。”一位业内人士告诉记者,近几月已经陆续多地爆发类似房屋质量维权行动,而出现问题最多的就是各地的限价房,仅成都本地就有50多家开发商被曝出精装修质量问题。更让人担心的是最近房企常提及的“高周转”,限价之下,通过加快资金周转率来实现利益最大化成为房企心照不宣的事儿,然而高周转之下,是否能保证工程质量,这是最让人担心的地方。有人非说高周转与住房质量无关,那是一种鸵鸟行为,10年前万科高周转后出现系列的质量事件和维权风波,很多房地产公司并未吸取教训,从中学习。

限价政策何时会退出

天价茶水费、高价车位、捆绑精装修、本应简单的购房交易,在2018年却乱象丛生,未来限价政策是否会逐渐退出?对此记者采访了贝壳研究院首席市场分析师许小乐。

许小乐表示:“我们觉得限价政策可能逐步退出。因为限价这个事本质上是为了抑制房价过快上涨,让老百姓(603883,股吧)能买得起房,这可能通过新房的限价,抑制二手房价格往上走的态势,这可能是政策设计者的初衷。但这个政策表面上好像把价格按下来了,实际上价格背后的购房成本却是更多,包括排号的成本、反面的成本更高了,而且它会直接导致需要买房的人买不了房,不需要买房的人因为他有资质,会人为制造出大量的需求,或者把未来的一段时间的需求,或者把其他地方的需求,都集中地、提前地释放到当下来。”

什么条件下管制型的行政调控政策会退出,许小乐认为有三个条件,第一是市场是不是已经稳住了,第二是居民的购房杠杆是不是得到有效控制了,第三是我们一直说的长效机制是不是已经有了,而且是不是能够跟我们短期的市场进行有效的衔接。“满足这三个条件,我们说短期的这种行政性的政策,可能会逐步退出。”


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